张宏伟：3大利空 楼市三季度开始大幅降价

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据知情人士透露，中国发改委正在考虑禁止企业发行364天期美元债券。事实上，在首两个月，国家外汇管理局已明确监管房地产企业在海外发行债券。这样，我们基本上可以判断住房企业的海外融资渠道已经被阻断。

作者:张宏伟，该政策咨询研究部主任

桑泽里·空的消息让今年下半年的房地产市场充满了阴影！

首先，6月28日，住房和城乡建设部等七部委决定，从2018年7月初至12月底，在包括北京和上海在内的30个城市开展专项行动，控制房地产市场的混乱局面。参与严格调查的30个城市名单如下:北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、xi、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州

其次，据知情人士透露，中国发改委正在考虑禁止企业发行364天期美元债券。事实上，在首两个月，国家外汇管理局已明确监管房地产企业在海外发行债券。这样，我们基本上可以判断住房企业的海外融资渠道已经被阻断。

第三，6月25日，有传言称“国家开发银行(CDB)将棚户区改造贷款审批权收回给总行，并在全国范围内暂停棚户区改造”，引发市场波动。6月27日，房地产类股继续领跌。a股中，中南建设(000961，诊断)(000961.sz)自6月25日以来连续三天领跌，27日曾一度下跌；新城控股(601155，诊断)(601155.sh)下跌7.04%；港股中，碧桂园(02007.hk)下跌8.43%，徐汇控股(00884.hk)下跌6.87%，荣鑫中国(03301.hk)下跌6.38%

那么，在上述三个不利消息的影响下，下半年的房地产市场将会如何？通策研究所首席分析师张宏伟认为:

首先，从资金的角度来看，第三季度是私人住房企业支付资金的最大时间，这不会因为RRR 7月份的降息而改变！

2018年5月，通策研究院监测的40家典型上市房地产企业融资金额为451.17亿元，较2018年4月的769.12亿元下降41.34%。融资总额为去年(2017年5月至今)最低，融资形势不容乐观。

由于国内外融资渠道的收紧，一、二线城市的“限价令”使其难以高价进入市场，房企也承受着巨大的还贷压力。预计未来房企资金将日益短缺。据笔者了解，一家排名前20位的品牌房屋公司从1月到4月已经投资800亿元征地，从5月份开始暂停征地！还有一家品牌房地产企业，为了筹集资金，几乎质押了公司的全部股份，现在也面临着巨大的偿债压力。根据这一发展趋势，第三季度是私人住房企业支付资金的最大时间，这不会因为RRR 7月份的降息而改变！

其次，住房和城乡建设部等部委严格调查了下半年对销售预期的影响，这影响了房企的支付速度。

从这次专项行动的重点来看，它包括房地产投机、房地产“黑中介”、非法房地产开发企业和虚假房地产广告。从实际影响来看，中西部地区和东北地区的核心城市(东部核心城市的交易量一直有限)以及三个四线城市中的大部分城市在本轮楼市表现活跃，中西部地区和东北地区的核心城市是此次整治中最具影响力的城市。因此，由于中西部地区和东北地区核心城市房地产市场政策的规范化，房地产企业的销售业绩可能会受到影响。由此可见，住房和城乡建设部等部委严格调查了下半年对销售预期的影响、房企的支付速度，以及房企资金的安全性。

第三，从变棚户为货币化安置的政策来看，四线城市的房地产市场将逐渐降温，从而影响房地产企业的销售业绩。

从四线城市房地产市场的人口变化趋势来看，有一半是流出型的，即使有流入型的，流入的比例也很小。因此，四线城市房地产市场的正常合理需求已经形成，市场容量有限，需求也有限。

一年多来，由于棚改货币化安置比例较高(2017年为60%，2018年上半年约为80%)，加上房企布局向三四线城市下沉，三四线城市的房地产市场出现了轮升，三四线城市的房地产市场需求出现了一定程度的透支。一旦棚户改为货币化安置，由于四线城市人口有限，需求有限，将使四线城市的房地产市场降温，从而影响房地产企业的销售业绩。此外，四线城市的二手房市场并不活跃，也没有人接手。一旦四线城市的房地产市场开始调整，其市场状况将比一、二线城市更糟。这是必然的趋势，企业必须重视这件事。

第四，从房企资金回笼的压力来看，2018年房企面临的压力将会得到真正的体现(2016年房企将会集中杠杆扩张，平均借款期限为2年，因此2018年资金到期后，集中回笼的压力将会加大)，而RRR的减持不会挽救这些资金短缺的房企。据估计，2018年第三季度，由于支付目标的压力、资金回笼的压力以及资本市场“借新还旧”渠道的收紧，更多的房企会放弃价格“底线”而寻求“降价”，甚至一些企业会因为资金回笼的压力而主动降价。作者预测，2018年第三季度将是私人住房企业支付资金的最大时间，这不会因为RRR降息而改变！此时，再加上工棚货币化安置突然刹车、房地产企业停止海外发债的消息，房地产企业通过积极“大幅降价”还钱的情况将越来越多。

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