李宇嘉：2018年 希望调控能铸成长效机制

本篇文章1899字，读完约5分钟

年底和年初，大家都在做年终总结，房地产很热闹。虽然调控贯穿年底，但2018年将是商品房交易最热的一年，商品房交易面积不仅比2016年的第二好记录增长10%，而且比本轮周期开始前的2014年增长40%。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

年底和年初，大家都在做年终总结，房地产很热闹。虽然调控贯穿年底，但2018年将是商品房交易最热的一年，商品房交易面积不仅比2016年的第二好记录增长10%，而且比本轮周期开始前的2014年增长40%。大多数行业预计，第一年的“无投机住房”将开始，这一历史性的“大顶”在未来很难打破。大多数媒体都在评估市场结构和1000亿住房企业。我还是想在这里谈谈监管和控制。

管理层谈了很多。2018年，调控的目标不会动摇，力度不会放松，甚至连呼吸和休息的想法都不允许。监管之所以坚持到底，是为了给长期机制创造一个“窗口期”。中央经济工作会议表示，2018年应在长期机制方面取得实质性进展。结果，2017年房地产市场的监管几乎到了极点，一些城市在一年内发出了十几个指示。作者认为短期的行政干预是必要的，但如果零散的政策可以联系起来，监管就是一个长期的机制。

例如，不久前，四个部委发布了一份文件，规定开发商不得拒绝公积金贷款(同一份文件于2014年发布)。直截了当地看，开发商太差劲了，不能接受普通人(603883，诊断股)用低利率资金买房子。但实际上，开发商大规模拒绝公积金贷款，主要是因为公积金发放缓慢。作为政府直属的公积金中心，从受理申请到发放贷款，只需三四个月，一年半的时间。因此，四部委首先要求公积金贷款的审批应在10个工作日内完成。此外，住房价格高，公积金贷款是不够的，所以我们只能依靠"组合贷款"的公积金加商业贷款，开发商将偿还得更慢。

因此，回头客的住宅物业绝不是一句口号，一系列的改革应该跟上。土地因素已经开始向租赁倾斜，金融因素应该跟进。最重要的是努力推进政策金融和普惠金融改革。2017年，市场上流传着一连串对买房的蔑视，“全力以赴，不要堵住抵押贷款的大门，把共享自行车挪作公积金贷款之用。”换句话说，许多开发商不仅拒绝接受公积金贷款，甚至要求全额购买。为什么？因为卖房子不能签合同(所谓的“限时签约”)，影响了开发商的资金回笼，聪明的开发商想出了一个花招，“优先考虑全额”。

日前，易居企业集团首席执行官丁祖昱指出，2017年，许多城市开发商未能获得预售证书，上海排名第一，有170个项目未获得预售证书，宁、津、穗未获得预售证书。难怪银行资金已经全面收紧。2016年，创下新高的数万亿公司债券相继到期。2017年，“补充库存”消耗了大量资金。依靠杠杆生活的开发商不得不放弃拒绝公积金贷款和提供全额折扣的伎俩。

这让我想起了消费贷款的问题。2017年，居民短期贷款增加1.6万亿元，达到中长期贷款的30%以上，规模接近去年同期的3.5倍。问题是，中国消费品零售总额没有大幅增长，这表明消费贷款已经流入房地产市场。因此，三部委立即发布文件，要求遏制首付贷款，消费贷款和其他非法“杠杆”行为在房地产市场。那么，在如此严格的调控下，消费贷款利率很高，期限很短，居民为什么敢动用高成本资金呢？一个非常重要的原因是，大城市的新公寓普遍“价格有限”，新房子的价格明显与周围的二手房价格上下颠倒。

想象一下，同一地区的新房比周围的二手房便宜得多，有些差价甚至超过30%。考虑到二手房的巨大税收成本(营业税和代理费)，购买新房的溢价收入是显而易见的。在巨大差价的诱惑下，不难理解为什么许多买家愿意接受全价。甚至，为了筹钱，购房者绞尽脑汁利用各种消费贷款。不管这些贷款的利率有多高，它们都无法抵消最初可以获得的数十万英镑的利润。这个账户可以计算。

随着互联网的发展，信息越来越对称，个性化经济显而易见。人人关注的房地产市场微观运行越来越复杂，掌握规律越来越困难。从上到下，目前的效果似乎是显著的，但决策者的操作变得越来越困难。因为，一旦它被引入，许多政策可能已经被意想不到的微观市场行为所突破。监管是短期行为，但不是短视行为。监管是一套东西。如果我们能把它作为一个整体来考虑，一个长期的机制可能随之而来。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！