易宪容：中国新一轮的“造房运动”正在兴起

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正因为“造房运动”所需要的要素是由政府控制的，这种“造房运动”在20年前带来了中国房地产市场的繁荣，也导致了社会财富的积累，特别是中国人几千年来留下的土地财富，在短时间内掌握在少数人手中。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

自1998年中国住房制度改革以来，由于住房的计划分配，已经转向住房的商业化和市场化，近20年来出现了前所未有的“建筑运动”。正是在这场由房地产市场化推动的“建筑运动”中，不仅带来了20年前中国房地产市场的繁荣，或者说是人类历史上前所未有的房地产市场的繁荣，而且还导致了中国经济20年来持续、稳定、快速的增长，从而使中国经济成为世界第二大经济体，也使中国的城市化得到/“对于中国的经济和社会来说，前20年的“建筑运动”在人类历史上有着无与伦比的影响。

但是，也应该看到，在“造房运动”的前20年，建房用地完全由政府控制，建房的主体要素由政府控制，这不可避免地导致中国房地产市场成为要素市场和产品市场的市场化，尤其是土地市场。因此，在这样一个市场中，整个市场的利益和财富将主要由权力来分配。在这场建设运动中，各方的利益基本上都与权力有关。一个人离政府权力越近，他获得的利益就越大。因为，“建筑运动”的第一个要素，即土地，完全由政府控制。

正因为“造房运动”所需要的要素是由政府控制的，这种“造房运动”在20年前带来了中国房地产市场的繁荣，也导致了社会财富的积累，特别是中国人几千年来留下的土地财富，在短时间内掌握在少数人手中。1998年以来，随着中国“建筑运动”的不断发展，在利益的驱动下，各种国内资源迅速流入房地产市场，各种大大小小的房地产开发商应运而生。许多预言家与权力关系密切，他们很快就成了一张白纸上的大企业，有有钱的敌人，如万科、万达、恒大和碧桂园；小房地产开发商像星星一样多，因为每个人都希望在这场“建筑运动”中分得一杯羹。成千上万的军队和马匹正在建造各行各业的房屋，而中国的经济完全是“房地产”。

与此同时，政府不仅完全控制了房地产市场的必要资源，而且做出了特殊的制度安排(例如，中央银行2003年发布的121份住房信贷政策文件很快被中央政府的新政策取消；另一个例子是中央银行2007年发布的关于住房的第359号文件，该文件被2008年所谓的改善住房文件所抵消；2015年，第一套优惠政策可以享受，即使银行贷款还清等。)，这故意混淆了住房投资和消费的性质，从而使中国的房地产市场完全采取了投资投机的市场。

因为住房作为一种商品与其他商品有着根本的区别，也就是说，它可以是一种消费商品，也可以是一种投资投机商品。由于两者的定价基础、价格运行模式和运行机制完全不同，如果没有有效的制度安排将住房作为商品来区分投资和消费，那么住房作为一种完全市场化的产品最终将成为一个以投机为主导的市场。因为投机者总是出价高于住房消费。如果住房是一个由投机主导的市场，不可避免的是，房地产市场价格将推高和飙升。例如，北京、上海和深圳的房价在20年内上涨10倍以上是很常见的。房价的快速上涨不仅会引发巨大的房地产泡沫，增加中国金融体系的风险，还会将大多数居民挤出房地产市场，从而对中国经济和人民生活造成各种负面影响。

面对这种情况，政府在2016年启动了新一轮的房地产调控，在第十九次全国代表大会的报告中，要求对国内房地产市场进行重新定位，要求国内房地产市场回归其本质和生活功能，即强调国内房地产市场的消费，杜绝国内住房市场的投资投机。中国共产党第十九次全国代表大会报告提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，实现人人有房住”，中央经济工作会议强调“完善促进房地产市场稳定健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性，实行差别化调控。”

在这一原则下，地方政府主导建立了“商品房、政府保障房、租赁房、共有产权房”的多元化住房供应模式，相应的住房制度是多主体供应、多渠道保障、租购并举。相应地，它将彻底改变过去20年来由房地产开发商品控制的“建筑运动”市场，但一场新的“建筑运动”正在中国兴起。

这一“建设运动”的主要模式可分为:一是政府主导建设经济适用房和共有产权房，解决市场价格高的城市中低收入居民的住房问题，解决城市所需人才的引进问题。以及2015-2017年棚户区改造货币化安置政策，这些政策是推动2017年四线城市房地产市场繁荣的重要因素。

其次，许多企业建造自己的房子已经成为一种新趋势。例如，格力和华为已经开始建造房屋。华为为员工建造了第一批3万套住房，比市场价格低70%。他们可以在工作3年后购买，10年后转让。从这一点出发，预计今年将有一批一线和二线城市的大型企业效仿格力和华为建造大房子。此外，目前，一些一线和二线城市的国家机关住房分配已经重新开始。

第三，国土资源部部长蒋大明表示，中国将研究制定非房地产企业依法取得的土地用作住宅用地的办法，深化农村集体建设用地建设租赁住房试点。可以说，这项政策的重大突破不仅将解决住房建设用地完全由政府控制的问题，而且还将使许多农村住房建设用地得到充分的盘活。虽然这些土地的用途仅限于出租房屋，但一旦这个漏洞被打开，大量的出租房屋将在这些房价高的城市的农村地区使用建设用地建造，由此引发的新的“建筑运动”必将对国内房地产市场带来不可估量的影响。

第四，无论是一线、二线还是三线、四线城市，商品房市场的发展都将继续，它们仍将融入这一新的“建筑运动”的浪潮中。然而，这种新的“建筑运动”是在哪里发展起来的，应该是相当不确定的。因为这种新的“建筑运动”也会受到政府政策的影响。

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