证券时报：渠道拓宽恐难带来土地供应井喷

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近日，国土资源部部长蒋大明就农村集体建设用地和宅基地改革发表讲话，引起了市场的广泛关注。政府不再垄断土地了？农田能大量进入市场吗？这会影响房地产市场吗？这些问题已经被市场以各种方式解释，而有些问题可能被误读甚至夸大。

从房地产领域的大政策背景来看，无论是政府工作报告、中央经济工作会议，还是住房和城乡建设部住房和城乡建设工作会议，都明确提出要“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。江大明的讲话是对中央精神的进一步贯彻。

实际上，蒋大明的讲话包括三个方面:一是研究制定非房地产企业利用自有土地建设住宅用地的办法；二是深化农村集体建设用地建设租赁住房试点；第三，探索宅基地的“三权分立”，适当释放宅基地使用权。前两个方面意味着政府不再是住房用地的唯一提供者，非房地产企业拥有的土地和农村集体建设用地也将作为住房用地提供，这将增加多个土地提供者，盘活现有土地，拓宽我国住房用地的供应渠道，有利于建立租购并举的住房制度。

对于宅基地，有必要探索所有权、资格和使用权的分离。如果宅基地使用权能够在未来得到释放和转让，将有助于解决城市化进程中农业转移人口的住房问题，这不仅可以盘活农民原有闲置的宅基地，还可以增加农民收入，提高他们在城市购房或租房的支付能力，从而减少后顾之忧。这也是保护农民财产权的一项创新。

但是，需要注意的是，蒋大明提出拓宽土地供应渠道有一个前提条件，即“所有权不变，符合规划”。这意味着，在目前的法律框架内，无论如何振兴现有土地，土地所有权的性质都不会改变，自由化的空间有限。今后，虽然这些土地可以用于住房用地供应，但它们可能仅限于提供出租住房，而不是买卖房屋。特别是对于宅基地使用权，蒋大明强调要“适度放开”，并指出“这是一个重大的理论和实践创新。”然而，城市里的人不能在农村买房子。严禁到农村用宅基地建别墅和私人会所。”

虽然该政策为未来的多主体土地供应指明了方向，但地方政府要真正实施可能会遇到一些困难。由于这些农村集体土地的开发和供应是由政府统一规划控制的，考虑到国有土地转让的收入，地方政府可能会选择建造尽可能少的出租房。此外，从租赁住房需求角度看，国家鼓励在人口净流入、租赁需求旺盛的大中城市发展住房租赁市场。并不是每个城市都需要“同时出租和出售”，第一批城市选择试点集体建设用地来建造出租房。这种供应范围是有限的。即使今后进一步推进土地制度改革，也并不意味着大量集体土地将进入市场，这可能在短期内带来土地供给的井喷。然而，虽然对整个房地产市场没有影响，但从长远来看，拓宽土地供应渠道有利于房地产市场的稳定健康发展。