朱小黄：破解房地产政策迷局 限购政策与逆向选择

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我不想触及房地产行业的利益格局，但也有一个中共中央政策方向的明确解释。我不会冒犯开发者或让人们不安。我只能放弃市场，避免增加供给的问题，选择简单、实用和短期有效的行政措施。借用传递包裹的规则，我希望把混乱的责任转移到后来者身上。

作者:云绿通

●“不贷款、不交易、不买、不卖”，新一轮房地产调控政策全面收紧，谁是既得利益者，中国经济在土地金融的刺激下还能持续多久？

●本期《云路通法律信息》邀请金融法律行为研究会会长朱突破法律、经济、政策壁垒，揭开谜底。

本期的作者

朱

银行家，金融法律行为研究会会长，中国普惠金融倡导者，享受政府特殊津贴的专家。曾任中国建设银行副行长兼首席风险官(601939)、中信集团监事、中信银行行长(601998)。

新一轮的房地产调控几乎将行政手段运用到了极致。之所以称之为房地产管制，是因为作者不明白这一轮管制的目的是控制房价还是开发，还是控制交易或信贷。总之，没有贷款，没有交易，没有买卖，人们无法理解。

所有看似混乱的事物背后都有一个清晰的有趣故事。

事实上，考虑各地行政控制背后的利益有一套完整的逻辑:高房价吸收了大量超级货币，使得居民的账面财富像泡沫一样增长，这将使房地产市场成为经济泡沫的集中区域，资金短缺很有可能诱发系统性风险，加剧贫富差距。 抑制人才和城市发展，导致坏钱赶走好钱，使城市从表面的繁荣逐渐走向脆弱。

然而，如果我们真的采取市场导向的措施来抑制价格，我们必须首先抑制土地价格和相关的税费，并增加财政投资，以增加低成本的公共住房和廉租房的供应。结果，地方土地财政将会崩溃，使财政权力和行政权力已经极度不对称的地方政府陷入困境。当地的经济力量将很快耗尽。权衡利弊并考虑系统的方向，最好的决定是维持现状:冻结价格涨跌。限制交易和封锁市场是适当的。这样，就可以理解不同地方的奇妙的行政控制政策。

土地融资刺激了国内生产总值的全面增长，同时也吸走了市场和经济的底部。

然而，从经济学原理和风险控制的角度来看，这是一个典型的逆向选择和防御性决策，是“道德风险”的集中表现。

所谓逆向选择是指这样一种经济学上的情况:如果市场交易的一方可以利用比另一方更多的信息来为自己谋利，而另一方受到损害，由于信息的劣势，很难做出成功的买卖决策，这样价格就会扭曲，供求平衡和促进交易的作用就会丧失，从而导致市场效率的降低。“逆向选择”在经济学中是一个含义丰富的词。它的定义是指由于交易双方信息不对称和市场价格下跌，劣质产品排挤优质产品，进而导致市场交易产品的平均质量下降。

在房地产市场中，在政府与开发商之间、开发商与购房者之间、政府与购房者之间，政府控制着所有的市场要素和过程，这不仅存在信息不对称，而且政府政策本身也是信息的来源。政府的所有监管政策都让开发商、买家甚至银行在交易中处于不利地位，而地方政府受益最大。当我们观察整个房地产市场时，政府实际上是这个市场的参与者。当然，以这种方式限制交易监管的结果仍然无法逃脱市场规律:一旦被抑制的需求被释放，供给不足的市场无疑将继续导致房价上涨。必须说，这是一个典型的逆向选择。

逆向选择与道德风险相关。逆向选择是事前的投机，而道德风险是事后的投机。道德风险，即“从事经济活动的人在使自己的效用最大化的同时对他人采取行动。”这里的道德风险是指利用信息不对称的优势损害他人自身利益的交易行为，而不是个人道德品质的腐败。在当前的房地产危机中，地方政府作为参与市场的一方，利用行政权力使所有交易只对自己有利，这显然将整个市场置于道德风险的框架之下，失去了公平性，不利于市场的完善。

经过仔细分析，目前的房地产调控也是一个防御性的决定。在社会风险管理中，有必要限制和防范管理者以推卸责任为目的的防御性决策。防御性决策通常不是最佳选择，而是次优甚至次优的选择。

我不想触及房地产行业的利益格局，但也有一个中共中央政策方向的明确解释。我不会冒犯开发者或让人们不安。我只能放弃市场，避免增加供给的问题，选择简单、实用和短期有效的行政措施。借用传递包裹的规则，我希望把混乱的责任转移到后来者身上。

通过行政控制重塑规则，政府成为最大的受益者，谁是风险承担者？

市场上有一种误解，认为当m2总量巨大时，房地产可以吸收资金来稳定社会总价格水平，防止通货膨胀。事实上，吸收不是回报，因为消费者持有资金，而资金仍在流通。此外，房价的上涨将提高相关经济领域，尤其是金融机构的杠杆率，并刺激货币的发行。更多的资金流向房地产市场，加剧了房地产的供需矛盾。

还有一种说法是，在大数据的技术支持下，随着经济供求关系预测能力的增强，“新计划经济”正在逐步形成。政府掌握的信息越多，计划就越准确，房地产价格也会得到控制。因此，目前的制度不是房价失控的关键。虽然这种说法很幼稚，但当它作为一种噱头流行起来时，许多人仍然期待着计划经济功能的奇迹。事实上，人类收集数据和计算的能力总是相对的，永远不会耗尽。现在的状态和过去的几千年没有本质的区别。市场和看不见的手的功能不能被大数据淹没。相反，如果大数据的预测和计算模型脱离了市场规则，那就注定是一个笑话。

房地产困境的关键在于增加供给，而在现行体制下实现有效供给需要改革。否则，所谓的监管往往是逆向选择或防御性决策的结果。从长远来看，系统性风险将不可避免。

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