张平：把购房当存款投资背后会有多大隐忧？

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新技术扭转了房地产的大趋势。例如，在2000年初，由于“一店三代富”的观念，成千上万的人沿着市中心的街道排队购买商店。几年后，就因为电子商务的突然兴起，商业地产变得困难起来。

作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

最近，国内金融界正在争论居民的杠杆率是否高。五大国际银行之一的第一太平戴维斯(Savills)的最新报告指出，中国家庭的负债率远低于世界其他地方。

报告指出，目前中国人均债务只有2万美元，美国人均债务高达14.53万美元，日本为13.4万美元。就家庭债务比率而言，中国的家庭债务仅占国内生产总值的44%，而世界发达经济体的平均水平为74%。

与此同时，第一太平戴维斯还指出，与过去十年相比，中国的债务水平确实大幅上升。债务水平增加了575%。但这些债务主要是企业和地方政府的债务，而居民的债务很少。

家庭债务余额仅为4.7万亿美元，而家庭住房总值已达39.4万亿美元，住宅资产总值是家庭债务的8.4倍。

显然，在第一太平戴维斯看来，虽然中国的房价收入比可能是世界上最高的，但泡沫的程度可能是世界上最低的，而且房价的抗跌能力远远优于世界其他国家和地区。

最后，国际知名投资银行也表示，高储蓄率在很大程度上影响了房价。由于中国投资渠道有限，人们不得不将住房作为另一种存款，这也是大量资本流入房地产市场的原因。

就在第一太平戴维斯(Savills)发布该报告之前，2017年11月，中国社会科学院国家金融与发展实验室和国家资产负债表研究中心发布了《第三季度中国去杠杆化进程报告》，指出住宅行业的杠杆率继续上升，从2017年第二季度的47.4%上升至第三季度的48.6%，接近美国水平。

在这方面，我们认为中国居民的杠杆率存在三大隐患:

首先，居民增加杠杆的速度太快，主要是因为近十年来一直在增加。

中国家庭贷款余额占国内生产总值的比例从2009年底的23.7%飙升至52.6%。如果允许居民杠杆迅速扩大，房地产的系统性风险肯定会很大。

第二，欧美国家居民的杠杆率较高，这主要是由于除了房地产以外的消费贷款加上杠杆率。

除去消费贷款的增长，美国居民的抵押贷款杠杆率远低于中国居民。中国居民的杠杆率主要由抵押贷款构成，而消费贷款的比重相对较小。

第三，许多居民的杠杆不是在监管之下，而是通过互联网金融、地下银行、小额贷款公司和财富管理公司。这种风险是不受金融监管的风险。如果这部分数据也包含在居民的杠杆中。那么，中国居民的杠杆率数据可能更可怕。

全球五大投资银行之一的第一太平戴维斯(Savills)认为，中国房价不太可能大幅调整，因此居民将住房视为另一种存款，这存在很大问题。

诚然，在过去十年左右的时间里，如果你把买房视为一种存款，买房的收益远远超过存款，但买房和存款在未来的风险程度并不在同一水平之上。用杠杆盲目买房将面临许多不确定的风险。

首先，买房作为存款意味着房价只会涨会跌。

2016年10月，新一轮房地产调控政策出台。除了通过限制购房、限制贷款、限制销售和限制价格等各种方式实施房地产调控政策之外，政府还强调"住房是供人们居住的，而不是供投机的"。

未来，更多的出租房和共有房产将进入房地产市场，投机性购房者正逐步退出市场。

事实上，今年的投机性房地产投机将被监管政策增持。因此，购房者应该把这些事情想清楚。如果你买房子，你不妨把它存到银行里。

此外，家庭财富耗尽后的不确定性风险。

在美国，35岁以下的人只有31%有住房，这远远低于1995年的比例；在英国，只有5%的年轻人有房子。相比之下，中国的年轻人拥有房产的比例可能是世界上最高的，超过70%的35岁以下的年轻人拥有自己的房子。

中国年轻人梦想拥有住房的主要原因是，与世界各地的同龄人相比，他们非常快乐。

父母、祖父母和外祖父母把他们的积蓄贡献给年轻人买房，这样他们就可以在很小的时候就拥有自己的房子。

然而，尽管父母为你的贷款支付了首付，剩余的长期抵押贷款将继续得到偿还。在这个时候，整个家庭可利用的剩余资金被用来买房和支付首付。如果有一点小麻烦，就有被压碎的危险。因此，存钱仍然可以保护你的整个家庭，而买房是一个无尽的深渊。

最后，新技术扭转了房地产的大趋势。例如，在2000年初，由于“一店三代富”的观念，成千上万的人沿着市中心的街道排队购买商店。

几年后，就因为电子商务的突然兴起，商业地产变得困难起来。然而，房地产市场本身没有技术，但是后面的买家愿意以更高的价格购买前面的房地产。如果房价趋势逆转，保持和提高房价的目的就根本无法实现。

知名海外投资银行将在中国购买房地产视为另类存款，这多少有些乐观。存款是一种无风险的投资，而买房的投资是高度不确定的。

过去买房的风险系数等于存款的风险系数，是因为过去房价没有像样的调整，中国未来的房地产充满变数。如果只看别人过去买房的经历，而不看未来潜在的风险，那就太盲目乐观了。

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