叶檀：新年刚结束 拾掇干净去买房

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中国的城市化进程远未结束。因此，刚刚需要房子的人应该关注它，捡起来，准备开始，不要希望像长期出租公寓和经济适用房这样的无影无踪的事情。房企进入这个无利可图的领域，与马云和刘竞争扶贫，这种情况不会持续太久。

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

檀香，新年好吗？中国新年期间你有一个假期，但是监管机构没有假期。元旦那天，新华社发表了一篇文章，认为“无房炒房”使房价逐渐理性化。

“每天的光盘，土地国王是热的，开发商坐在地上提高价格...与楼市“高烧”现象类似，主要原因是“去年，100多个城市相继采取限购、限贷、限商、限售政策，切断了楼市投机炒房的渠道，迫使楼市从“高温”中回暖。”

随着购房限制、贷款限制和首付比例的增加，抵押贷款利率将继续上升。2017年12月，个人住房贷款利率升至5.25%，比9月份高出25个基点。

中国并不孤单。所有迹象表明，世界将继续萎缩，尤其是美国。美国今年的通货膨胀率继续上升，美联储已经释放了继续提高市场利率的基调。现在，国际银行预计美联储今年将四次加息，三月份加息的可能性已经超过80%。

美联储过去几次加息迫使中国被动地跟随加息，这种情况还会再次发生，因此中国的利率也会上升，尤其是主要受监管的抵押贷款利率。目前，个人抵押贷款利率为5.25%，远低于6.96%的历史高点。中央银行留给购房者的空空间仍然很大，大约有6到7个机会。

在经历了历史上最严格的监管后，中国的房地产市场完全被说服了。

2007年8月，15个热点城市的新房均价在过去三年首次停止上涨；10月，10个热点城市新建商品房价格回落到一年前的水平；12月，一线城市新建商品房和二手房价格同比涨幅连续15个月下降。

看看这些数据，不要跳过一步，要理性。像人民币汇率这样的热点城市的房价，是政府强有力监管的结果。目前的价格算不了什么。只有当市场自由化时，每个人都知道该走哪条路。

在许多不利因素中，有一些不正常的迹象。

今年1月，人民币贷款增加了2.9万亿元，同比增长8670亿元，创下有数据以来月度信贷供应最高纪录，大大超过了此前2万亿元的市场预期。通常情况下，1月份的信贷数据反映的是全年的情况，1月份的数据比较强，但全年的数据不会很弱。

这一增速吓坏了杨马，他直接下令春节前不得发放新的人民币贷款。外国人在媒体上大声疾呼，中国的巨额新贷款将把全球通胀推上天空。

2017年，全款买房很流行，武汉、成都、杭州、南京的房子都是全款。2018年，情况略有变化。

在新增贷款中，家庭贷款从去年12月的3294亿元飙升至今年1月的9016亿元。绝大多数家庭贷款是抵押贷款。

居民贷款激增，房地产市场似乎又开始活跃起来。为了增强买家的信心，人民币汇率的贬值趋势已经完全改变。节前，马洋爆料人民币空头像。

2月7日，在岸人民币兑美元汇率突破6.26大关，创下2015年8月11日以来的新高；在早盘交易中，离岸人民币兑美元汇率升至6.26元以上，创下2015年8月11日以来的新高。几年前，人民币对美元的中间价提高了2460个基点，即3.76%。

现在，尽管人民币汇率已跌至6.30以下，但仍比7.0贵。几乎所有分析师都预计，2018年人民币汇率将保持强劲。

当人民币汇率贬值时，每个人都担心对房地产和其他人民币资产的不利影响。甚至有必要讨论是保护汇率还是资产，是让人民币一次性大幅贬值以保持房地产优势，还是戳破房地产泡沫以稳定汇率。

现在别担心了。随着人民币汇率走强，人民币资产的吸引力自然会增加，房地产和中国股票将再次成为热点。相比之下，房地产市场更好，当股票等金融市场的风险逐渐增加时，房地产市场甚至受益于股票市场和房地产市场的跷跷板效应。

买房的机会。事实上，有初步迹象表明，兰州、南京、合肥等地已经对购房政策进行了局部微调，名义上是“精确调控”，实际上是放松政策。

中国的城市化进程远未结束。因此，刚刚需要房子的人应该关注它，捡起来，准备开始，不要希望像长期出租公寓和经济适用房这样的无影无踪的事情。房企进入这个无利可图的领域，与马云和刘竞争扶贫，这种情况不会持续太久。

与巨大的需求相比，廉价和优质的长期租赁住房的供应仍然太少。即使供应量很大，新加坡的情况告诉我们，它不会影响房价的上涨。

另一个坏消息是，未来住房租金肯定会上涨，而且涨幅超乎想象，这一点已经在北京驱逐ddrk后表现出来了。

2018年1月，北京月平均租金为70元/月/平方米，同比增长4.81%，其中房山区、门头沟区和通州区涨幅居前，同比增长20%以上，房山区以28.4%的涨幅夺冠。

2018年，我们将抓住机遇，在交通要道和商业发达的一线城市和核心二线城市购买一套房，将我们的灵魂和身体放在一起。

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