张宏伟：上海楼市 高价地王入市带来的“降价”趋势

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上海新建住房市场已成为置换型市场，二手房市场自2017年以来已进入调整期。2018年前三季度，将进入新一轮的市场调整期，甚至进入“无市无价”状态，这意味着新屋市场的置换动力大大降低，二手房市场的变化将进一步影响新屋市场，导致新屋市场交易量跌入低谷。

作者:张宏伟，该政策咨询研究部主任

春节后，上海商品房的交易量没有改善。至此，上海楼市“小阳春”能在2018年出现吗？未来的政策和市场趋势如何？下面，老张将逐一谈谈自己的看法。

从政策角度看，楼市调控政策仍在严格执行。上海地方政府换届后，新闻发布会上表示，上海楼市调控政策仍将严格执行，这表明在市场预期没有实质性逆转的情况下，调控政策不可能实质性放松。笔者预测，在2018年全国“两会”(中央政府换届完成)甚至“十九届四中全会”(预计将在下半年11月左右)之前，上海楼市调控政策很难放开“风向标”的含义。

根据上海市商品房交易情况，截至2018年2月25日，今年上海市商品房市场累计交易面积为66.2万平方米，同比下降1.14%，平均交易价格为43021元/平方米，同比下降8.28%。此外，根据通策研究所的监测数据，截至2月26日，虽然上海商品房存量面积仅为482万平方米，但市场去城市化率从2016年1月至12月的每月约108万平方米下降至2017年下半年(截至2018年2月25日)以来的每月42万平方米。这表明，整个上海商品房市场是“寒冬已经到来”(尽管签约和预售审批的因素有限，但不会影响2018年的大趋势)。

据笔者与业内人士的沟通，由于“限价”、“限时签约”等因素，以及房企在“高价土地”上的“土地王”项目推进节奏的调整，上海商品房市场上房企的销售业绩并不尽如人意。截至2017年底，上海商品房市场约有6000亿元符合预售条件的商品未能正常投放，至少有100亿元万科、融创等知名房企的商品因上述原因未能正常投放。

此外，2017年，由于房企“限价”、“限时签约”等因素，以及“高价土地”土地王项目推进节奏的调整，房企销售受阻。据作者了解，市场上还有数千亿的房地产抵押贷款。(房企以出售房屋的价值抵押来盘活资金，甚至用“过桥贷款”的方法来抵消业绩)，这也在一定程度上反映了房企不能，

由此可见，目前上海商品房存量虽然只有482万平方米，但仍有价值6000亿元的商品等待投放。如果2018年上半年加快预售审批，放开3000亿元(2017年上海商品房销售总额为2920亿元，相当于去年销售总额的一半)，那么市场供给将迅速增加，房地产市场的短期供求关系将很快逆转。

在此基础上，让我们来看看市场去周期。截至目前，上海商品房市场去激活周期已上升至目前的11个月左右(根据2017年11月至2018年1月的平均去激活率)。我预计，随着交易量的持续下降和预售许可审批的加快，上海商品房市场的去激活周期将在2018年第二季度和第三季度上升至15个月以上。届时，从指标意义上讲，上海已经存在去库存压力，楼市调整的预期和下行趋势将进一步增强。

同政策研究所首席分析师张宏伟认为，从市场成交量和价格发展速度来看，由于各级政府严格执行调控政策，供应方预售许可证审批速度加快，资金压力加大，企业发展加快了推市步伐。在2018年前三个季度，业绩等因素注定是“量价比”。此时，房企的资金压力相对较大，预计春节后第二季度将开始大规模降价。因此，前三个，

此外，由于上海以往的限价令，许多高地价的“地王”项目积极推迟了入市时间。从趋势来看，这些“高地价王”项目的入市时间将集中在今年3月以后，尤其是2016年下半年以来收购的高地价项目。原因很简单，主要有两个原因:因为大多数高周转率房企都有销售需求和业绩冲刺指标；企业面临着银行和金融机构到期贷款的支付压力。作者预测，一次将推出约200-300套单一房地产。如果“高价地王”在第二季度集中推货，市场成交量将会改善。但是，第一次开盘的房价很难说，应该有一定的回调。

从目前上海楼市的反应来看，虽然一些房企坚持自己对房价的心理预期，但一些房企已经开始主动放弃“底线”，积极适应政府的价格引导措施。此外，2017年12月，由于支付目标压力和资金回笼压力，部分房地产企业主动“大幅降价”。预计2018年前三季度将有更多的房地产企业放弃价格“底线”，更多的项目将因资金回笼压力而主动大幅降价，楼市将进入实质性的“寒冬阶段”。

第四季度，召开了十九届四中全会(约在下半年的11月)，这是刺激经济增长的需要。新的经济改革政策将频繁出台，房地产作为刺激经济增长工具的作用将再次得到体现。此时，上海楼市将迎来一个转折点。然而，在短期内，房地产市场监管政策很难大幅放松，甚至会出现周期性的“收紧”声明。从市场表现来看，由于前三季度销售业绩的保证，房地产市场在第四季度仍将处于调整阶段，交易量可能会继续上升。虽然交易量的“跳尾市场”预计在年底，但价格不会反弹。因此，在价格方面，上海房地产市场的表现在第四季度不会有很大的改善，甚至由于短期内政策的重申和声明，市场表现将是“冷泉”。

然而，从总体趋势来看，19届四中全会后，2019-2020年上海楼市将经历两年的上升期，交易量主要在2019年上升，2020年将出现新一轮的房价上涨。从这个角度来看，在2018年底和2019年初，我们可以看到新一轮上行市场周期的起点，或者说新一轮市场周期之前的“黎明前的黑暗”。

另外，从上海二手房市场来看，二手房已经进入了观望状态，买卖双方已经进入了新一轮的市场博弈。这将进一步影响新屋市场，导致新屋市场的交易量跌入低谷，从而影响新屋市场的价格表现。

继“上海六条”之后，上海二手房市场也进入了观望状态，买卖双方进入了新一轮的市场博弈。由于住房置换的需要，二手房的上市价格开始松动，一些二手房也进入了观望状态。二手房的最高价值从2016年3月的56，600套急剧下降到2017年的每月约13，000套，这大大低于2016年每月平均约30，000套的分配额。

从二手房市场来看，2017年上海共有15.19万套二手房售出，同比下降60%，二手房交易也进入了“寒冬模式”。2018年，1月份二手房销售数量为11500套，环比下降5%，同比上升22%(2017年1月春节导致交易基数较低)，市场修正趋势保持不变。据估计，2018年前三个季度的销售量将保持在每月12，000套左右，二手房交易将继续降温。买卖双方将进入新一轮的市场博弈，并将很快进入“没有市场的价格”状态。笔者可以预测，2018年上半年，上海将出现大规模的二手中介机构关闭潮，部分中介机构可能会破产倒闭。二手房的“寒冬”特征显而易见。

通策研究所首席分析师张宏伟认为，由于上海新房市已成为置换型市场，二手房市场自2017年以来已进入调整期，2018年前三季度也将进入新一轮的市场调整期，甚至进入“无市场价格”状态，这意味着新房市的置换力度大大降低，二手房市场的变化将进一步影响新房市，导致新房市交易量跌入低谷。

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