孙骁骥：房贷利率持续上调 房价为何没有大跌？

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据相关研究显示，地方政府债务每增加1%，房价水平将上升12.9%至28.9%，且上升幅度因房价泡沫程度和杠杆程度而异。总之，我们可以清楚地看到，房价水平在很大程度上与地方政府的债务规模有关。债务越多，房价上涨就越多。

作者:学者、财经作家、财经网站专栏作家孙

最近，各地纷纷提高按揭利率。不用说，在房价已经很高的地方，例如广州四大国有银行最近宣布第一套房的按揭利率将上调10%，深圳两家银行将上调20%。

此外，甚至许多房价不高的地方银行也开始大幅提高抵押贷款利率。例如，成都、合肥、河北等地房价普遍上涨至少5%至10%，而第二套房和第三套房的涨幅甚至更高。

有人根据贷款计算，30年期100万元。与一年前相比，现在浮动后的平均利息是27万多。由此可见，按揭买房的成本确实增加了，但房价是否下降了呢？

当我们浏览最近的房地产市场消息时，我们会发现按揭利率的大幅提高并没有显著降低房价。北方和深层地区的房价稳步小幅下跌，但一些城市出现了涨跌，没有房价同时下跌的情况。原因值得一谈。

首先，抵押贷款利率的上升周期刚刚开始

根据国家统计局的数据，今年1月，全国70个大中城市商品房销售价格保持稳定，热点城市继续降温。

北京、天津、上海、南京和无锡等15个热点城市的新建商品房价格保持稳定，11个城市的价格低于去年同期。一线城市新建商品房价格同比由上涨转为下跌，二手房价格涨幅连续16个月下降。

从历史数据来看，加息对控制房价上涨确实有一定效果，至少过去几年房价高速上涨的现象得到了遏制。然而，普通人预期的“房价下跌”(603883，诊所股票)并没有发生。加息只能将飙升的房价控制在一定范围内，但不足以使其下跌。

从70个大中城市新建商品房价格同比上涨和抵押贷款利率走势可以明显看出，两者的趋势基本相反。当房价同比涨幅较高时，抵押贷款利率往往较低，而当房价同比涨幅较低时，同期抵押贷款利率往往处于较高水平，且反向关系明显。

在市场上，房地产抵押贷款利率的提高会降低房地产价格，抵押贷款利率与房地产价格负相关。按照8至10个季度一次加息的周期，形成了时间长度大致相同的房地产价格周期。然而，从长期来看，抵押贷款利率政策并不总是对房地产价格产生负面影响。

如果我们观察一下mainland China房地产市场化以来的抵押贷款利率，就不难定量地发现我们现在正处于从利率低点到高点的周期中。

2016年2月，基本利率为4.16%，为历史最低点。抵押贷款利率应该从最低到最高，然后下降，这将需要三年多的时间。现在，利率上升只是开始，最高利率有可能在未来达到6%甚至7%。

从供求理论来看，提高实际抵押贷款利率会增加购买房地产的成本和房地产投资者的持有成本，从而通过价格预期影响公众的投资行为。与此同时，提高实际抵押贷款利率也将增加自住购房者的抵押贷款偿还额，降低人们的购房需求，因此房地产价格存在下行压力。

但随着时间的推移，房地产价格的下跌将影响房地产开发商的资产负债表。信贷紧缩的加剧扼杀了房地产开发商。

受自身条件的限制，这些小规模开发商没有规模经济，融资困难降低了他们的盈利能力，导致一些中小开发商被市场淘汰，社会整体发展规模也将下降。

以上足以解释在利率上升后的一段时间内房价增长率下降的原因。然而，并不是所有城市的房价都在下降，而是有起有落。这种现象不能用“利率上升，房价下跌”来解释。

其次，利率只影响短期房价，而长期房价由政府债务决定

我们需要看看房地产信贷的另一个方面。

在淘汰小开发商的同时，信贷约束也会间接影响现有开发商的开发规模，而住房开发规模的缩减要到两年后才会出现，这导致市场上住房供应量的下降。由于贷款利率上升的影响，新开工房地产项目的资金使用成本和开发成本增加。

市场的不断集中导致大型开发商的市场力量越来越大，这直接导致项目的定价能力越来越高，进而导致他们对更高房价的需求。

受这些力量的影响，房地产价格出现了复杂的涨跌局面。事实上，抵押贷款利率对房地产价格的影响只是短期的，随着时间的推移会逐渐减弱，从长期来看，会推动房地产价格上涨。

说白了，中国的房子是市场化的，但房子的“根”在土地，而土地不是市场化的。决定长期房价的关键因素不是利率，而是土地所有者——地方政府。

自2016年2月以来，中国实施了“低利率”政策，这只是配合各地去库存政策的“金融支持措施”。随着利率一路走低，库存迅速减少。从2016年底到2017年全年，全国商品房销售数量一直呈负增长，且下降非常明显，这表明去库存化效果显著。

虽然库存被“强行”部分移除，但这一事件的代价是近年来利率过低，包括许多利率分别为30%、80%和8.5%的抵押贷款。这些现有的大折扣抵押贷款实际上会导致不同程度的损失。

因此，利率在这个节骨眼上上升，并不是按揭利率太高，而是已经进入了利率正常化和利润正常化的渠道。以前，当利率很低的时候，抵押贷款买房的人只能说支持国家是件令人欣慰的事。

在对减少库存的呼吁做出回应后，当地政府采取了另一项措施:对收紧货币政策和限制抵押贷款的呼吁做出回应。所以我们可以看到全国抵押贷款的上升情况。

抵押贷款利率的本质实际上是操纵需求的工具；然而，房价本身不是由供求关系决定的，而是由地方政府的融资需求决定的。这是中国房地产利率和价格“二元化”的基本模式。

众所周知，房地产市场的繁荣是地方政府增加土地财政收入的重要保证。地方政府出台的政策会影响土地资产的评估价值，而土地财政收入的增加反过来又会增强政府的偿债能力，使地方政府借贷更多。

在当前的游戏规则下，地方政府利用国有土地的绝对垄断来经营城市，利用土地抵押贷款来发展工业经济。所有这一切的根源仍然在于房地产。因此，作为房价支柱的地方政府在长期内不会改变。

据相关研究显示，地方政府债务每增加1%，房价水平将上升12.9%至28.9%，且上升幅度因房价泡沫程度和杠杆程度而异。总之，我们可以清楚地看到，房价水平在很大程度上与地方政府的债务规模有关。债务越多，房价上涨就越多。

这应验了一句老话:水可以载舟，覆舟。房地产是一艘大船，利率只是一根扁担，不能起到决定性的作用。

现在，这艘船似乎相当稳定，我担心土地财政的游戏将继续这样玩下去。总有一天，“水涨船高”的潮水会涨得太大，船会被打折并被淹没。

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