江瀚：前2月房地产开发回暖 这是又要变牛了吗？

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3月14日，国家统计局发布了2018年1月至2月的各类房地产数据。数据的公布引起了社会各界的关注。与一轮又一轮的政策相比，这些数据往往能更好地解释房地产市场的发展。所以让我们根据统计局的数据来看看中国房地产市场的走向。房地产市场会再次发生变化吗？

作者:蒋涵，苏宁金融研究所特约研究员

原标题:房地产开发在头两个月恢复。房地产市场会再次发生变化吗？

3月14日，国家统计局发布了2018年1月至2月的各类房地产数据。数据的公布引起了社会各界的关注。与一轮又一轮的政策相比，这些数据往往能更好地解释房地产市场的发展。所以让我们根据统计局的数据来看看中国房地产市场的走向。房地产市场会再次发生变化吗？

1.中国的房地产销售情况如何？

自国家房地产调控新政策出台以来，房地产市场的价格上涨得到了彻底遏制，许多热点城市的价格甚至有所下降。那么房地产市场卖得怎么样？各地的房地产销售情况如何？许多人都在问这个问题，但是没有答案。

今天，初步的答案已经给出。经过一年多的房地产调控，1月和2月商品房销售面积为1.4633亿平方米，同比增长4.1%，增速较去年下降3.6个百分点。其中，居住建筑销售面积增长2.3%，办公建筑销售面积增长12.0%，商业和商业建筑销售面积增长14.6%。商品房销售12454亿元，增长15.3%，增速提高1.6个百分点。其中，住宅楼宇的销售增长15.7%，写字楼的销售增长11.1%，而商业及商用楼宇的销售增长11.4%。

从这些数据和统计图表中，我可以发现房地产的销售面积和销售增长率之间有明显的偏差。在房地产销售面积下降的同时，房地产销售额却在上升，这意味着从宏观环境来看，房地产价格相对稳定，开发商的房地产销售额可以说是在逐步提高，房地产整体市场仍呈现稳定的上升趋势。从数据意义上来说，我们可以认为，在保持房地产市场稳定的同时取得进展的格局仍然非常清晰。

从各地数据看，1月和2月，东部地区商品房销售面积为6022万平方米，同比下降5.5%，同比增长2.9%；销售额达到6928亿元，增长6.7%，增速提高0.5个百分点。中部地区商品房销售面积3923万平方米，增长10.7%，增速下降2.1个百分点；销售额达到2494亿元，增长25.1%，增速提高1个百分点。西部地区商品房销售面积4272万平方米，增长13.0%，增速提高2.3个百分点；销售额达到2717亿元，增长30.2%，增速提高4.3个百分点。

从这些数据中，我们可以清楚地发现，中西部地区的房地产市场的销售情况远远好于东部地区。随着这种房地产销售增长的出现，我们可以认为，现在的房地产市场显示，一、二线热点城市的房价涨幅已经停止上升，并出现横向波动。然而，房地产市场仍然活跃在三四线去库存领域，尤其是非热点地区。这不仅是房地产市场需求从一、二线热点城市挤出，然后向周边三、四线城市蔓延的现象，也是春节期间影响返乡购房的特殊因素的结果。然而，从长远来看，房地产市场全民购房的特点并没有改变。房地产市场的一二线城市已经调整了价格，四线城市“分市”去库存政策已经开始生效，值得我们关注。

第二，开发者的生活怎么样？

作为房地产销售的主体，房地产开发商的生命不仅取决于房子是否卖得好，还取决于开发商的资金链是否长期运行良好。1月和2月，房地产开发企业到位资金23988亿元，同比增长4.8%，增速同比下降3.4个百分点。其中，国内贷款5001亿元，增长0.3%；利用外资12亿元，下降74.8%；自筹资金7390亿元，增长7.2%；存贷款6976亿元，增长14.2%；个人住房抵押贷款3247亿元，下降4.3%。

房地产开发商的到位资金仅增长了4.8%，是近年来的较低水平。这意味着，随着商业银行和资本市场融资的不断收紧，房地产开发商的困境将会到来，开发商的财务压力将会加大。除了传统的竞争性销售和土地收购的竞争，金融支持水平的竞争也将成为一个重要的指标。然而，商业银行贷款和个人购房抵押贷款的下降，代表着商业银行对房地产行业输血的持续减少。

未来，房地产企业之间两极分化的可能性将进一步增加。规模越大，资金来源丰富的房地产企业在中国这个市场生存的可能性就越大，规模越小，融资就越困难。然而，各种以前使用高杠杆融资的房地产企业今年将面临越来越大的融资压力，这不仅会使高杠杆融资不可持续，而且会使自身资金链的稳定性成为问题。

3.房地产市场会再次发生变化吗？

如果前两个指标的变化都在大家的预期之内，那么房地产公开投资的数据就有些出人意料，可以说是“出乎意料和合理的”。2018年1-2月，全国房地产开发投资10831亿元，同比名义增长9.9%，增速比去年高2.9个百分点。其中，住宅投资7379亿元，增长12.3%，增速提高2.9个百分点。住房投资占房地产开发投资的68.1%。

房地产开发投资的整体反弹确实令人惊讶。大多数人预计，房地产开发投资将变得更加低迷，因为"住房，住房，而不是投机"的明确概念。然而，数据告诉我们相反的答案。事实上，增加开发投资并不违背“无房无投机”的理念。如果房地产市场要实现有效发展，让真正需要住房的人买得起，那么增加供应无疑是一个更好的办法。随着“相同的租售权”和各种住房市场的不断增加，未来真正需要买房的群体可能会有更多的选择。从某种意义上说，房地产市场确实有点“牛市”。这种“牛市”不是房地产市场价格的上涨，而是房地产市场供应量的增加，使更多的人能够通过各种渠道买得起房子。这无疑是真正落实“无房无炒”理念的产物。

从一系列的房地产数据中，我们可以发现中国房地产市场逐步合理化的回归趋势越来越明显，房地产开发商的生活并不好。这也凸显了房地产市场从激进市场到稳定市场的发展趋势。未来，中国房地产市场必须是一个稳定发展的市场。在住房供应逐步多元化和房地产需求长期强劲的推动下，房地产市场将实现稳步发展，真正落实“无房无房”理念的发展方向将是

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