齐俊杰：中国楼市泡沫的死穴在哪？

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香港是整个中国房地产市场的突破点，而美国的加息正一步步逼近。香港金融管理局已不堪重负，如果不停止投资以维持汇率稳定，就不可能控制房地产市场。香港有房地产市场崩溃的传统。自20世纪50年代以来，股市灾难或建筑灾难几乎每10年发生一次。现在正是时候。未来三年，香港的楼市将非常危险。

作者:齐，金融专栏作家、投资者

最近，当新闻被打开时，到处都是抢劫房屋的照片。看着照片中的这些人，每个人都充满了期待，但事实上，唐寅已经黑了。用伟大时代丁蟹的话说，每个人都是黑人。然而，大多数人不相信邪恶，那些还在抢房子的人坚信国家不会让房价下跌。事实上，没有哪个国家会让房价下跌。每个人都想保护泡沫，让它顺利落地。然而，29年的危机、佛罗里达泡沫、日本泡沫、亚洲金融危机和次级抵押贷款危机都被处理掉了，然后泡沫被意外戳破了。换句话说，你越不想刺他，你的保护行动就越有可能最终成为他的死刑执行令。这种事情在历史上出现过多次。不幸的是，我们通常直到后来才知道答案。哪项关爱政策成了压垮骆驼的最后一根稻草。

事实上，从目前的全国房地产市场来看，许多地方心里都清楚，房地产市场是直截了当的，从短期看供应，从中期看金融，从长期看人口。现在，全国各地都在不顾一切地抢人，只是为了提高长期预期，抢有人口的城市，未来房价还会继续上涨。此外，由于限价令导致的供给不足，以及金融上的视而不见，住房抵押贷款大行其道，造成了短期、中期和长期因素，二线大城市的房地产投机氛围越来越浓。即使存在明显的空套利，你也可以在买入时赚到。那么新房子将不可避免地推高二手房的预期，二手房也将上升。这种反身性将再次增强购买新房的欲望。推行这项政策的原因是，政策的意图已经非常明显。是赤裸裸的支持房地产投机和土地销售，以保持城市的房地产增长。

然而，国家资本是平衡的，人口是如此之大，未来的趋势是年轻人越来越少。因此，有一个权衡。抓住人口的城市、房价飙升的城市和失去人口的城市又如何呢？你很快就会陷入流动性陷阱，也就是说，在广阔的五线城市，当棚改完成后，你会发现每个家庭都有多个套房，而整个城市甚至没有一套出租屋，所以你不想卖掉它。一线城市的大量农民工长期负担不起，所以他们回到家乡，用一生的积蓄在四线城市买了一套房子。那么财富就完全被锁在房子里，再也不能拿出来了。这是三四层城市的阴谋。如果你不把自己和房子绑在一起，而你在一线城市工作和生活，那么我就不会得到任何好处。现在，利用房改的阴风，房价将被推高，一线城市的财富将滚滚而来。

所以现在你可以看到一线城市的房价并没有上涨，因为一线城市的短期供给是充足的，中期的财政是相对严格的，最重要的是长期的人口负增长，再加上大量的财富外流，所有这些都被带到他们的家乡进行房地产投机。因此，一线城市的房价不是上涨而是下跌，虽然跌幅非常有限，但相对稳定。二线核心城市和三线四线城市的房价正在飙升。说白了，这都是由于人口流动和财富流动的影响。

那么这种情况会持续下去吗？正如我们先前所说，两个主要因素将使整个房地产市场如预期的那样逆转。一是继续加息，二是房产税。现在第一个因素即将出现。利率市场化后，所有银行都将上调存贷款基准利率。这实际上是加息的开始，许多房奴的贷款负担会增加，但这只是开始，并不是致命的。在抵押贷款基准利率超过7%之前，每个人仍然可以偿还。

那么抵押贷款利率有可能超过7%吗？这取决于美国。根据美联储的节奏，我们将在本月继续加息，今年再加息两次，明年和明年再加息两次。也就是说，未来将有六次加息，利率将再次上调1.5%。现在中国和美国的利率颠倒了。未来是否跟随美联储加息对我们来说是一个艰难的选择。现在，美元指数开始强劲反弹，并在100点开始了3月。坦率地说，这是在用汇率推高利率，迫使你提高利率并保持货币稳定。

当然，央行的纠缠、风险最大的火药筒以及中国房地产市场最大的黑洞已经出现。那是香港。无论中央银行是否加息，香港金融管理局都会加息。港元和美元是联系汇率。因此，香港的货币政策必须与美国一致。最近，香港银行隔夜拆息大幅上升。这是市场资金短缺和香港金融管理局资金短缺的先兆。因此，香港是整个中国楼市的桥头堡，也是最危险的地方。只有当香港的桥头堡被美国持续加息刺破时，作为全国房价先锋的深圳才能在2015年率先上涨。如果深圳大幅下跌，一线城市将出现预期的逆转。如果一线城市下跌，其他城市将看到房价的上限。

所以，等等，香港是中国整个房地产市场的突破口，而美国的加息正一步步逼近。香港金融管理局已不堪重负，房地产市场实在不可能控制这么多。香港有房地产市场崩溃的传统。自20世纪50年代以来，股市灾难或建筑灾难几乎每10年发生一次。现在正是时候。未来三年，香港的楼市将非常危险。只要香港楼市有所突破，中国这一波房地产投机就将基本结束。

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