张明：部分城市楼市调控思路应尽快调整

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抑制房价上涨，既要抓需求，又要抓供给，既要抑制需求，又要增加供给。但到目前为止，在多轮调控中，地方政府的思路是一方面严格限制购房者的需求(主要是通过限购和贷款限制)，另一方面通过更严格的手段(主要是通过限制开发商融资、限制开发商征地、更严格的审批等)限制商品房的供应。)。

作者:张明，中国社会科学院世界经济与政治研究所研究员，平安证券首席经济学家

即使是那些研究过最简单经济学的人也知道，价格是由供给和需求决定的。通常，为了降低特定商品的价格，有必要一方面抑制需求，另一方面增加供给。谈到房地产，如果我们想抑制甚至压低一个城市的价格，我们需要一方面抑制买家的需求，另一方面增加住房供应。

自1998年左右住房商品化开始以来，中国重点城市的房地产经历了多轮调控，但房价基本上是涨了又涨，导致中国房地产市场还没有经历过一个完整的市场化周期的洗礼(温州、鄂尔多斯(600295)等少数城市除外)。房价上涨的一个重要原因是，作为监管主体的地方政府一直在违反经济法。

如前所述，抑制房价上涨，既要抓需求，又要抓供给，既要抑制需求，又要增加供给。但到目前为止，在多轮调控中，地方政府的思路是一方面严格限制购房者的需求(主要是通过限购和贷款限制)，另一方面通过更严格的手段(主要是通过限制开发商融资、限制开发商征地、更严格的审批等)限制商品房的供应。)。

这造成了两个问题。首先，一些投资投机需求确实在短期内受到抑制，但刚性住房购买需求仍然存在。在限购的背景下，压力正在积聚，等待机会释放；第二，由于供应紧张，即使在调控过程中，当地房地产存量仍在下降，增量尚未到来。最终结果是，一旦政府出于某种原因(这通常是由于经济增长或地方财政收入下降)放松监管，它只需要尽快重返市场，但供应仍处于低水平，结果自然是新一轮房价飙升。

由于大多数购房者一再目睹以下事实，即当地政府声称降低房价的控制措施最终导致了房价的上涨。这也意味着，那些相信政府政策声明的人(即停止或推迟购房的人)最终将错过购买低层住房的机会，而那些反对政府的人(即试图规避购房限制——如假离婚)迄今已赚了很多钱。这增强了购房者的预期，即房价只会涨不会跌，这使得推低房价越来越困难。换句话说，除非房价像悬崖一样下跌，否则如果房价适度下跌，这将被视为潜在买家逢低买入的机会。

那么，一个非常重要的问题是，为什么地方政府一直在使用违反基本经济法的房地产调控政策？原因是房地产行业的兴衰对地方政府非常重要，而地方政府不愿意看到房地产行业因为房价的持续下跌而继续低迷。

首先，在中国现行的分税制下，地方政府仍然处于财权小于行政权的局面。当务之急是通过预算外收入平衡财政收入和支出，并为自己带来更大自由的潜在资金。向房地产开发商出售土地的土地出让金收入是几乎所有地方政府最重要的预算外收入来源；

其次，地方政府很清楚土地需求的价格弹性非常低。对于需求弹性较低的商品，为了最大化商品的销售，合理的方式是减少商品的供应量，单位价格上涨带来的收益将超过销售量下降带来的损失。因此，地方政府倾向于通过降低土地供给来最大化土地出让收入；

第三，房地产投资的增长率、房地产业贡献的各种财政收入、房地产业解决的就业问题，甚至开放者主动或被动承担的市政基础设施建设对地方政府都非常重要；

第四，房地产业与商业银行关系密切。许多地方商业银行一半以上的贷款与各种形式的房地产有关。一旦房地产行业受到深度监管，商业银行体系可能会面临重大负面影响，这是政府不愿看到的。

正是因为房地产业对地方政府非常重要，所以到目前为止，各地房地产调控思路的真正目的不是真正降低城市房地产价格，而是减缓房地产价格的上涨速度。然而，由于地方政府采取了抑制需求和供给的策略，它并没有长期抑制房地产价格的上涨，反而火上浇油。

近两年来，在“房子是为了生活，不是为了投机”的调控精神下，中央政府对地方政府的房地产调控提出了更严格的要求，控制房价上涨甚至成为地方政府官员的一项硬性绩效考核指标。可以说，这应该会改变地方政府的行为？

的确，在过去两年里，地方政府的行为发生了重大变化，但对一些城市来说，房地产市场非但没有降温，反而变得越来越受欢迎。原因是什么？

问题的核心在于，目前中央政府对地方政府房地产调控绩效的核心考核指标是城市新房价格不应继续同比或环比上涨。这个指数看起来很合理，但问题是新房的价格是有限的，而二手房的价格是不有限的，这就导致了新房价格和二手房价格之间的差距明显扩大，这就给市场提供了一个新的空套利空间。

一方面，由于地方政府严格限制新房的单价，加上目前开发商面临各方面的融资压力，开发商没有强烈的动机开发新公寓，导致许多城市的新房供应量很少。另一方面，由于新房的单价明显低于二手房，购房者知道，只要他们能够购买新房并在市场上出售，他们就只会赚钱而不会赔钱，这导致对新房的需求急剧增加。

由于新房供应远远低于需求，许多地方政府采取了“买彩票购房”的政策，进一步刺激了市场对住房的需求，以至于几个城市出现了数万人排队购买数百套商品房的消息。由于这样的消息被报道，更多的人被吸引加入新的住房市场。

在新一轮房地产调控的背景下，一些核心城市的外国人很难获得购房资格，当地居民也面临着限制一个家庭购买两套或三套的限制。可以合理地说，“买彩票买房”的现象难以持续。出人意料的是，今年以来，许多城市都加入了“抢人才”的行列。许多城市放宽了对外国人定居的限制。对于一些城市来说，只要他们是大学毕业生(不管他们是不是应届毕业生)，他们就可以马上安定下来。一旦新增加的人口定居下来，他们立即有资格买房子。应该指出的是，作者并不是说这些地方政府为了激活房地产市场而让人口定居。然而，事实上，新的房价调控所引发的套利博弈，确实被目前各大城市的人才竞争进一步放大了。

当前地方政府的房地产调控思路会带来什么后果？

首先，这违背了中央政府宏观调控的初衷，导致当前购房行为被投资投机所主导。众所周知，由于想买房的人太多，开发商出售房子的主要条件之一就是要全额付款。事实上，那些能够得到全额资助的人通常不是购房者(比如应届毕业生或潜在的住房改善者)。例如，据媒体报道，在许多城市，能够撼动这个数字的买家不是个人，而是公司。问:公司成批购买房屋，这是为了自住吗？

其次，它可能导致新的腐败。不难看出，目前的监管已经形成了新房和二手房的双轨制价格体系，而双轨制价格体系最容易滋生寻租行为。只要你能买到低价商品并在高价市场上出售，这就是一个安全的行业。这自然会吸引寻租官员或其他主体的参与。例如，根据目前的媒体报道，由于一个城市的房地产彩票，某个部门的官员比例异常高，商品房几乎已经成为这个单位的内部住房分配。这背后的问题和风险值得我们深思。

第三，这将显著推高一些一、二线城市的房价水平，最终使该城市的房价水平远远超过当地的收入水平，最终导致城市竞争力的下降。例如，在新一轮调控下，成都是新一轮楼市最热的城市之一，而成都近两年的整体房价涨幅非常惊人。由于作者来自四川，我在成都工作的许多同学和朋友都说，目前核心城区的房价已经远远超出了普通人的支付能力，尤其是刚毕业的年轻人，过去在成都用贷款买房的梦想并不难实现，但现在越来越遥不可及。换句话说，“人才之战”的后果是这个城市越来越不适合年轻人努力工作。这种政策有什么不同吗？

最后，这将导致居民部门的杠杆率进一步上升，中国居民部门的财富过度集中在房地产上。一旦未来房地产市场深度下跌，这不仅会给商业银行体系带来系统性风险，还会导致部分居民违约，大量居民失去财富。从宏观角度来看，2015年以来的这波房地产牛市本质上与地方政府试图通过引导居民增加杠杆来帮助国有企业和地方政府去杠杆化密切相关。然而，这种做法非常危险。中国经济的长期持续高速增长与中国居民的辛勤劳动和高储蓄率密切相关。房地产市场的过度流行，一方面降低了中国居民通过努力工作来支付的动机(工作回报远低于房地产投机的回报)，另一方面，也通过诱导居民部门增加杠杆来减少他们的净储蓄。一个经济体的增长过度依赖房地产，这本身就是脆弱性的一种表现。在互联网上，在中国经历过多次失败和斗争的投资者通常被称为“韭菜”，而居民的财富损失被称为“切韭菜”。过去，韭菜主要集中在中国的股票市场，但实际上，股票市场是中国最市场化的金融市场，投资者普遍接受“赌输”的逻辑。笔者深感忧虑的是，没有只涨不跌的楼市，一旦中国楼市面临大幅下跌，无数家庭辛苦积攒的财富会不会被韭菜砍掉，这是否会影响中国经济的可持续增长？

因此，当前一些城市的房地产调控思路亟待调整。正如笔者多次指出的那样，为了真正控制房价的上涨，有必要在抑制需求的同时增加供给，而增加有效供给是目前的主要矛盾。然而，要使地方政府真诚地增加供给，就必须改革分税制(使地方政府的财权与事权相匹配)，或者为地方政府增加新的收入来源。只要地方政府的激励机制没有改变，他们在房地产行业中总是有“造市”的动机。

本文摘自《张明宏观金融研究》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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