李宇嘉：纾困资金 怎么就进了楼市？

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李玉佳

最近，人们谈论疫情的语气发生了变化。二月份，大家都把2003年的非典与当前的疫情进行了比较，认为黑天鹅很快就会飞走，三月份清理战场，第二季度收复失地。现在，当我们谈论这种流行病时，我们都将其与2008年的金融危机相比较。当另一只黑天鹅到来时，飞走并不乐观。似乎面具一时难以摘下；产业链停止了，人流和物流循环链需要时间来修复，复工的终点也延长了。

一个朋友问我，国家鼓励汽车消费的政策和2009年完全一样。房地产市场刺激何时到来？我问，财产政策还不够宽松吗？你不认为现在房地产市场很热吗？目前，除了一线城市和海南的楼市，在人才政策的利好下，限购已经基本取消，即使广州限购，也只有几个区在中心。过去根本不具备发行债券条件的开发商，已经通过利用该行业的救助机会得到了救助。

预售的门槛不能再低了。如果再次下调，将会助长变相“卖图售房”，纵容烂尾楼，麻烦无穷。在疫情期间，各行各业都很惨，但今年1月和2月，房地产开发投资占固定投资的比重却从去年底的23.97%上升到30.35%，与趋势相反。也就是说，即使在疫情期间所有行业都被关闭，开发商也没有“受到很大伤害”。更值得注意的是，热点城市的房价明显上涨。

在深圳，根据壳牌研究院的数据，二手房的上市价格从1月份的69，000上升到2月份的70，000和3月份的72，000；二手房的成交价格稳定在7万元。与二月份相比，不仅是深圳，还有最近的热点城市如北京和上海，房价都有所上涨。

今年3月，在壳牌统计的25个热点城市中，只有5个城市的二手房上市价格下跌，而16个城市的上市价格正在上涨。不要认为富人购买豪宅是为了规避风险，这已经推高了房价。现实情况是，豪华住宅、老房子和小房子以及学位房的价格都在上涨。我想知道为什么房价还在上涨，因为这种流行病影响了就业和收入。在一家私营企业的小老板那里，我摸索着寻找答案。起初，他想卖掉房子，因为他必须偿还债务和支付工资，所以他不得不卖掉它。但是现在，没有必要卖房子了。由于银行资金充裕，急于发放“商业贷款”，年化利率与抵押贷款利率(4.75%)相似。有了金融折扣，优质客户的实际利率就更低了。但如果你想贷款，就拿抵押品。如果你没有抵押品，中国的银行基本上不会这么做。幸运的是，中小老板手中都有房子。众所周知，近十年来，民营企业举步维艰，开始收缩和捍卫。一部分资金用于还乡会，其余的继续在工业界努力工作。

房地产已经企稳，中小企业也获得了纾困，一举两得。但这给了市场一个信号:至少，银行认为房价会上涨，否则，他们为什么要给你贷款？房地产也是贷款的引擎，或金融加速器。对先知来说，机会来了。零门槛的注册企业和中介可以帮助你摆脱水，低成本贷款将轻而易举。在深圳这样的城市，房地产是最难的核心资产，那么我们应该在哪里投资房地产呢？有了抵押品，银行将在哪里管理这笔钱？

上海的一位朋友说，有些银行出售额度为30-50万的信用贷款，利率与抵押贷款利率相似；经营性贷款相当于20年的本金和利息，利率低至4.35%，低于抵押贷款利率。有些人买房子首付或全额付款，并采取这种渠道；上海有纳税贷款，利率低至3.5%，类似于公积金利率，期限为5-10年，最高限额为50万。个人税、增值税和契税可以贷款。此外，二手房代理费过去不允许刷卡，现在已经放开。

你可以给出10，000个房价上涨的原因。但是，目前的房价不能上涨。我只说两个原因:第一，疫情已经打击了需求和就业，居民收入正在下降，这不利于房地产市场的繁荣；第二，恢复工作和生产更加困难。目前，"脱离虚拟现实"正处于关键时期，没有哪个行业能比房地产市场吸引更多的资金和支付更多的费用。受到疫情重创的行业都是薄弱行业。挽救疫情的资金流入房地产市场，恢复工作和生产更加困难。

(广东省住房政策研究中心首席研究员)