江瀚：消失的租客 被迫降租的公寓 中国租房市场到底何去何从？

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作者:姜涵，盘古智库高级研究员

最近，中国的租赁市场似乎达到了一个顶点。当北京和其他地方的租赁市场出现前所未有的冷清市场时，我们应该如何看待当前的市场？一般租金和长期租金行业未来应该走向何方？

1.消失的房客和租金降低的长期租用公寓

6月底7月初，前几年租赁市场的黄金时期已经到来。在这个炎热的夏天，租赁市场表现出前所未有的冷淡。据中信经纬报道，不久前，北京的租赁市场明显偏冷，甚至连热门租赁区的房子都很难租出去。无论是个人房东还是长期出租公寓的企业，租金价格都被一个接一个地下调，以吸引租户出租。

其中，6月份北京租赁市场交易量大幅下降。据壳牌研究院称，由于疫情，北京的应急响应水平再次提高，各社区开始控制人口流动，导致租赁市场受到严重影响。6月第三周交易量较第二周下降31%。

事实上，它不止是北京。根据中国社会科学院发布的最新数据，核心城市的租金在5月份继续下降，房价和租金的趋势进一步偏离。北京、上海、广州和深圳的房租都下降了。

在疫情形势下，环境越来越差，最明显的感觉就是依靠人口流动来振兴业务的房屋租赁。其中，长期租赁公寓无疑是企业最明显的伤害。最近，一些媒体报道说，第一部长租了一个公寓平台，并与个人业主自由谈判，以减少租金，这引起了关注。除了舒适之外，早些时候有媒体报道称，蛋壳公寓还与房主沟通，要求房东降低租金。

事实上，消失的租户，即被迫向业主要求减租的长期租赁公寓企业，只是中国租赁市场的一方。长期租赁业的减租矛盾从何而来？

第二，在黑天鹅下，长期租赁业中租金降低的矛盾或必要性

近年来，由于自有住房的成本和政策的推动，租赁业一直稳步上升。但在2020年，面对突发公共卫生事件，由新冠肺炎肺炎疫情引发的黑天鹅疫情席卷全球。根据国际货币和经济组织的预测，不同经济体将收缩3%-8%。尽管中国仍在增长，但目前的经济压力仍然相对较大。

当经济尚未完全复苏时，主要为流动人口服务的长期租赁业首当其冲。一方面，各地更加严格的防控措施降低了人口流动的速度，在一定程度上影响了农民工的返乡；另一方面，世界各地大学推迟开学和毕业也使大学生这个租赁市场的重要群体未能迎来意想不到的租赁潮。

需求不足和供过于求是当前中国租赁市场的背景，也是租赁业面临大规模压力的根源。

第二，随着全体员工租赁质量的提高，长期租赁行业的c2b2c模式在现阶段是最具竞争力的产品，并已形成趋势。在这种模式下，B侧平台已经成为房东和房客之间的重要纽带。在这个平台经济的双边市场中，租赁平台在沟通房东和房客、降低市场交易成本和提高市场交易效率方面发挥着重要作用。

然而，在这次黑天鹅二次经济危机中，任何长期租赁公寓的企业都难以长期承受整个市场波动带来的巨大成本压力。特别是当目前的空租赁期(从上一个租户到下一个租户的空期)已经从原来的16天延长到70多天时，可以看出长期租赁公寓平台所承受的压力。

第三，租赁市场终于有所改善，但现在需要理解和理解

面对租赁市场的困境，各方都面临着巨大的压力。房东面临着日常生活费用增加和租房困难增加的压力；长期租赁公寓平台面临着减少客户数量、降低整体租金的成本压力；房客们面临着减少收入的压力。

在整个宏观经济没有完全恢复到以前水平的情况下，租赁市场的困境是任何一方都无法解决的，更需要理解和理解。

正如国家一再推动国有企业的地主减少租金的逻辑是一样的，面对行业的压力，没有人能够不受影响。因此，需要更多的理解。房东需要理解平台的困难。该平台需要了解房东的困难和房客的压力，并通过协商降低租金成本。只有这样，整个行业才能向前推进，克服当前的困难。

目前，我们中国人通过自己的努力，在病毒防治方面取得了积极进展，甚至在复工运动中取得了初步胜利。在全球经济危机中，中国经济是独一无二的。未来，中国经济引领全球复苏的可能性很大，租赁市场也将迎来更好的发展机遇。正如黄6月28日所说，随着中国城市化的进一步发展和人口自由流动的加快，京津冀、长三角、珠三角、川渝等城市圈将

目前的困难只是暂时的。在疫情期间，长期出租公寓在协助社区疫情防控方面发挥了巨大作用。据媒体报道，长期租赁自由代表企业。自疫情爆发以来，它已为全国9000多个社区提供了服务，并成功地重新安置了10000多名返回的房客。防疫费用已达到近2亿元，66550个新租户的近2亿元保证金已被削减。

目前，当我们进入后大流行时代，我们将很快恢复工作和生产。如何支持租赁企业也需要政策考虑。此时，我们看到广西南宁市政府出台了租房货币化补贴政策，其他地方政府也在不断跟进。我希望政府部门能进一步对有困难的房屋出租企业给予一定的资助，而业界的所有参与者，无论是业主、平台或租户，都应该互相理解，互相支持。只有这样，才能促进租赁市场的发展，让每个人都能享受到市场带来的红利，让租户租得起房，让房东得到自己的好处，同时让企业获得可观的利润。

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