余胜良：地价和房价的因果错置

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虽然房价决定土地价格，但地方政府确实用土地投入的数量来影响房价。

梁羽生

市场上有一种观点认为，是土地价格上涨导致了房价上涨。事实上，这放错了两者之间的因果关系。正确的因果关系是房价上涨导致土地价格上涨并决定土地价格。

在人口密集的城市，尤其是大城市，土地是最重要的成本。从表面上看，最重要的成本决定了房价。这是成本决定论。人们通常认为面包是面粉做的，它的价格主要由面粉的价格决定。

令人惊讶的是，每一波土地上涨通常都会导致房价上涨，有时底价会超过周围的二手房，媒体会称之为“面粉比面包更贵”。

有时面粉的价格比面包的价格高。二手房和一手房是不同的，现在的房价和未来的房价是有区别的。虽然开发人员也有被误导的情况，但他们毕竟很少。

面粉有时比面包贵，大多数时候，面包仍然比面粉贵。

房价必须达到一定的水平，开发商才能下定决心以有利可图的价格竞标。每个城市不同的房价决定了这个城市的地价水平。决定房价的因素有很多，其中一个关键因素是提供有竞争力的工作。

房价上涨不会停止的原因之一是地价会上涨，房价不会低。土地价格上涨的原因是政府是最大的土地所有者和受益者，不会坐视土地价格下跌。这是一种阴谋论，认为政府是最大的地主，提高价格符合其利益。

如果政府降低地价，房价会下降吗？

在同一个市场，有些人的土地成本是2万元，有些人的土地成本是8万元。两万元的成本会降低价格吗？一般不会。它能卖10万元，但肯定卖不到2万元。

如果现在深圳的地价降到20000元，而房价又不能在市场上自由控制和出售，会不会降到40000元？

当然不是。价格仍然是每平方米10万元。

这里的原因其实很简单，但却被故意忽略了。表面上，这是面粉和面包之间的关系，但这并不完全正确。

面粉和面包之间的关系很简单。作为原料之一，面粉只是制作面包的原料，面包自然比面粉贵。面粉作为最重要的原料，决定了面包的价格。但是在中国，面粉的价格是相似的，但是面包的价格却大不相同。

虽然房价决定土地价格，但地方政府确实用土地投入的数量来影响房价。

以深圳为例，多年来住宅用地供应持续减少，导致房价大幅上涨，这可能是深圳的一厢情愿。深圳的计划人口容量是2300万，现在基本上是这个数量级。房价下跌意味着更多的人涌入，而房价上涨会迫使一个人搬到周边城市。深圳计划将100万或200万人口转移到东莞惠州，并减少住宅用地供应。

对惠州来说，吸引深圳人买房符合其利益。要让深圳人继续购房，就必须确保房价始终具有竞争优势，这就需要不断投资住宅用地，增加低价房的吸引力。这投资价值不大，但能满足住宅需求。这是惠州最好的策略。如果惠州也向深圳学习减少土地数量，将会导致房价上涨和当地缺乏竞争力。事实上，大多数城市的决策与惠州相似。他们将增加土地数量，以提高该地区的竞争力，而不是让房价盲目上涨。

无论住宅用地投资多少，政府都不希望房价下跌。政府将利用土地供应作为调控手段。如果房价疲软，将会减少土地供应，减少新房数量，如果房价上涨，将会增加供应量。

(作者是《证券时报》记者)