顾天杰：一篇帖子挽救了燕郊楼市的尊严！

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黄金、白银和白银尚未到来，房地产市场充满了预期。

好消息一扫而空，燕郊房价全面回升，深圳8000万套豪宅瞬间开盘，南京3000人购房游横扫72个楼盘，杭州赢得年后第一次土地拍卖。

它给人一种市场又回到炎热天气的错觉。

但事实并非如此。越来越多的房地产企业提供折扣和促销，三大龙头企业越来越谨慎。2月28日，恒大宣布全国所有房子可以打九折出售，碧桂园被拒绝进行大规模人事调整。在万科内部公开信之前，于亮再次强调，不相信房地产会见底反弹。万科最重要的时期仍然是专注于主渠道，巩固基础盘。

结合房企、土地和市场的消息，2019年楼市的面貌就更容易搞清楚了:楼市正在复苏。

随意剪裁的燕郊在深圳被夸大了

燕郊楼市大幅回升？每平方米的房价一夜之间上涨了7000元。

这一声明源自一款名为燕郊事务的应用。出版商列出了2018年12月18日和2019年1月9日在廊坊大阳市售出的两套房子的数据。前一套价格为1625.4万元/平方米，后一套价格为2207.3万元/平方米，证明燕郊楼市早在春、三月就到了。

这种说法被夸大了。

经计算，两个套房的差价为每平方米5819元，根本不像7000元那么夸张。这篇文章发表后，立即被燕郊当地房地产转载，北京的一些媒体也进行了调查，其影响力继续扩大。

一篇连加减乘除都没算对的帖子挽救了燕郊楼市的尊严。

根据该连锁住宅的成交数据，自2018年下半年以来，廊坊市大洋城的房屋成交价格在1.5万元/平方米至2万元/平方米之间，燕郊的房价波动较大，所以看成交价格的差异并不全面。2019年1月25日和1月26日售出的两栋房子的单价相差超过7000元。

就连当地的中介也受不了了，说燕郊最近受益匪浅，房价确实在上涨，但没那么离谱。

这篇关于燕郊房价上涨的文章被怀疑是产权交易。最初，由于一栋建筑中房屋的楼层和朝向不同，所以存在一点价格差异是正常的。本文没有进行比较的条件，因此进行了比较，得出燕郊房价大幅上涨的结论。能不能稍微粗暴一点？

相比之下，深圳的抢房潮要真实得多，几秒钟前就有8000万套豪宅开盘，然后变成了一夜之间排队的学区。

3月1日，深圳人民朋友圈突然被屏蔽，福田新磐川七景园售楼处门前排起了长队，甚至有中介通宵排队等候顾客。一些顾客前一天对样板房很乐观，他们在正式开业时直接来刷卡。

传奇花园由神方开发，不是一个纯粹的新址，于2018年11月开业。这一波的平均售价在每平方米6.8万至7.8万英镑之间，产权是拥有40年产权的商品房。由于参观人数众多，之前披露的样板房27楼于3月1日上午关闭，只留下一间空房供参观，甚至顾客直接支付押金，不管公寓类型如何。

川气靖远地理位置优越，位于九号线梅井站a2出口处。531套公寓的总价约为190万至530万英镑，首付比例为45%。这种销售受欢迎的原因之一是5%的高佣金，总价为190万套，佣金高达95，000英镑。

除了中介难卖，另一个卖点是福田区外国语学校。虽然你可以带着积分进入学校，但买川气花园只能得65分，搬家只能得70分，独生子女只能得6分，一年生活只能得1.2分。

根据福田教育局2018年11月30日的通知，福田区第一年的公共教育入学人数约为13000人，可提供12000个公共学位，相差1000个。即使你买下了这个学区，你的录取率也可能不是100%。

无论是在深圳还是燕郊，房地产市场的升温效应都被夸大了。

恒大10%的售房折扣已成惯例

在恒大中介的朋友圈里，画风在一夜之间突然发生了变化，一整套销售词源源不断:

好消息。恒大地产的内部员工推荐政策是加九五折，再减三万。万元/平方米，100平方米，90%净化率的房地产，按揭贷款。实际房价为10，000元* 100元* 0.9元(三月份折扣)*0.83元(房价折90%拆迁率)*0.94元(按揭折扣)= 702，180元。再加上95%的折扣，再减去30，000元，最终只需637，071元。

说好卖房子打九折，卖六折的感觉，谁不心动？

请保持清醒。恒大已经多次使用这个套路。恒大的推广不是为了慈善，而是为了退钱。相反，恒大希望凭借其巨大的销量直接打击竞争对手。

这种折扣营销最早可以追溯到2011年。1月5日，恒大在中国主流媒体上做广告，所有项目都降价75%。当时，恒大的折扣率最高。之后，每次春节前后，我们都会遇到全国打折的营销活动，一般打九折，打八折。

2018年国庆期间，恒大开展了一轮促销活动。当时宣布了89%的大折扣，第一期只付了5%，然后给了3万元的折扣。

根据恒大官方数据，2018年恒大地产的访问量为1324万次，成交额为3694亿元，占总销售额的67%。13.7万名员工参与营销，总营业额641亿元，占恒方通总营业额的17.3%。

2019年初以后，房地产形势不明朗，领先的房地产企业更不敢掉以轻心。

不仅恒大，北京的泰和项目也开始降价。这四个项目分别是金夫大院、西府大院、北京大院二期和金尊府。此举为泰和赢得了市场机会，其销售额在年后的第一周就超过了15亿。

不管房地产市场的上升和下降周期如何，通过建立势头来获得购买力都是适用的。

上海真正的二手市场降价120万英镑出售

据《全国商报》报道，居住在上海松江区九亭镇的雷虎自2017年以来经历了一个艰难的住房置换过程。雷虎希望卖掉他110平方米的住宅，在市区买一个位置优越的学区。它最初的上市价格为620万元人民币，最终在出售前降至500万元人民币。

二手房上市价格持续走低，这是近两年上海楼市的一个缩影。

根据国家统计局的数据，2017年4月，上海实施了摇号购房。在接下来的22个月里，上海二手房销售价格指数仅在3个月内上涨，涨幅最高的只有0.8%，下跌的月份高达17个。

根据上海二手房指数办公室的数据，2019年1月，上海二手房指数为3885点，比上个月下降0.28%，连续14个月下降，同比下降2.42%。

当价格下降时，营业额徘徊在一个低水平。

易居研究院的数据显示，2018年，上海二手房累计成交量为16.4万套，仍是过去10年来的第三低成交量，仅高于2011年和2017年的成交量，较2015年和2016年的年均成交量36万套下降了50%以上。

根据壳牌的数据，2018年12月上海连锁家庭客户的交易周期为51.2天，比近两年的低点长25.1天，增长96%。住房交易周期为115.8天，比低点长54天，增长86%，交易周期明显较长。

简而言之，价格正在下跌，有太多的人在等待观望，交易量无法上升。房屋公司、中介机构、买家和卖家都非常纠结。如果观察期延长，将会发现2017年下半年到2018年下半年是上海二手房的最低值，一个月内仅售出1万多套二手房，甚至在2018年的某些月份低于1万套。

2019年，上海房地产市场终于显示出走出低谷的迹象，这不是复苏。幸运的是，对于那些真正想买房子并真正需要它的人来说，他们终于可以平静而认真地谈论房价了。

房地产市场的复苏只是部分复苏。随着货币化改革的弱化和城市群的崛起，住房企业和资金将成为回归所熟悉的核心城市及其周边卫星城市，使这些城市的房地产具有流动性。

买家，不要成为游客陷阱。