易宪容：2019年土地市场会降温吗？

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如果全国的房价还在上涨，或者政府说要稳定房价，国内城市的房价还会继续上涨。只要房价持续上涨，房地产市场持续繁荣，国内土地市场就几乎不可能降温。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

目前关于房地产市场的信息确实令人困惑，没有人能理解它。因为目前媒体对一些信息的解读真的很奇怪。例如，根据两会报告，有人说，2019年地方政府的土地销售收入预计为6.71万亿元，增长3%，占地方政府基金收入的91%。预计土地销售收入将小幅增长3%，远低于2018年的25%和2017年的40%，表明连续两年火爆的土地市场可能降温。真的很有趣。早年，地方政府的土地财政增长迅速。土地财政收入在哪一年与年初预算一致？我不知道用年初的预算来决定土地财政在2019年降温和土地市场在今年降温是什么逻辑。

事实上，土地市场的情况和土地市场是否会降温并不是由年初的预算决定的，而是由房地产市场的实际走势决定的。如果目前的房地产市场价格还在上涨，而且房地产开发商预计未来房价还会上涨，那么房地产开发商就会有进入市场购买更多土地的动机，土地市场拍卖就会如火如荼，土地市场价格也会上涨。当土地价格上涨时，快速扩张和沉重债务负担的地方政府有动机拍卖更多土地，从而获得更多土地收入。这是土地财政或土地收入在早期快速增长的实际情况和根本原因。

就目前情况而言，今年两会房地产市场政府工作报告的主旨是通过“一城一策”更好地解决居民基本生活问题，“落实城市主体责任，改革和完善住房市场体系和保障体系，促进房地产市场稳定健康发展”。问题的基本点是解决住房问题，但坚决反对把房地产市场变成投机市场。这个政策目标当然很好，房地产市场的基调就是要使市场稳定发展。但是，如果这些政策不能在税收政策中真正界定住房投资和住房消费(事件发生之前、期间和之后)，并严格区分住房投资和住房消费，而仅仅是目前这些详尽的行政政策，就不可能真正落实住房以满足居民的基本生活需求。特别是在三个四线城市的地方政府手中，他们的表面文章可以吹嘘(如所谓的“三个稳定”)，而实际情况使得这些政策一到达地方政府就改变了，特别是当采取一城一策时，这就给了地方政府最大化土地财政的动力。可以说，到今年年底，土地财政的增长将是惊人的。因为，对许多地方政府来说，这是他们增加财政收入的唯一途径。

另外，根据最近的报道，北京周边的房地产市场已经开始重新活跃起来，房价也开始反弹；深圳有一个高端楼盘开盘，由于运营商太多，收视预订软件失灵；杭州再现万人，成功率只有1.5%；苏州和北京的土地拍卖被抢购一空；无锡、南京、蚌埠等地，也纷纷传出待售房地产价格上涨的消息。换句话说，前期房地产市场的火爆趋势并没有改变，而是在继续。虽然这一现象尚未在全国蔓延，但未来几个月将会发生什么，以及这一趋势是否会蔓延到全国各地的城市应该是一个趋势。特别是实行“一城一策”后，这种情况可能会更加明显。

另外，从目前的房价情况来看，国家统计局公布的70个大中城市的房价在1月份都在上涨。中国指数研究数据还显示，2月份，中国100个监测城市的房价基本稳定，新建住房平均价格为每平方米14724元，环比上涨0.10%。虽然房价涨幅比上个月有所下降，但整体房价仍在上涨。只要房价上涨，国内房地产市场的繁荣就不会停止。住房投资投机者将突破目前政府的行政限制，进入房地产市场。房地产市场的繁荣自然会带动土地市场的繁荣，全面推高土地拍卖价格，使地方政府的土地财政大幅增加。在这种情况下，国内土地市场在2019年降温基本上是站不住脚的。

因此，国内土地市场是否会在2019年降温，并不是来自政府的工作报告规划，而是指实际市场发生的情况。如果全国的房价还在上涨，或者政府说要稳定房价，国内城市的房价还会继续上涨。只要房价持续上涨，房地产市场持续繁荣，国内土地市场就几乎不可能降温。据估计，2019年国内土地市场的情况基本是这样的。

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