市值风云：上市公司“房事”知多少 怎样炒房增利润？

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“不是我没试过。我在努力保住我的工作，努力工作！赚点钱！我试过了。但是外面的那些人，外面的那些人！他们只是拿出一点钱，花一点时间，抬高房价，赚很多钱！这叫公平吗？”——香港无线地产市场电视连续剧《创世纪》

01不同的楼花不同的红

拿出一点钱，花一点时间，抬高房价，赚很多钱！

它指的是香港在五十年代至八十年代盛行的炒楼花现象。到目前为止，一些国家和城市仍存在各种形式的楼花投机。

只要房价有望上涨，只要政策允许，投机烂尾楼的投机者就可以从中套利，完成用小钱赚大钱的游戏。

楼花炒卖可以用来炒卖房屋的购买权、产权和房屋的停车位。

利用低价竞争，增加土地储备，降低开发成本。这与投机几个单位和楼层的普通投机者不同。大型房地产企业和财务实力雄厚的上市公司属于房地产投机者中最强大的大咖啡。

即使你不是一个有力量的大咖啡，如果你能坐在高楼里，还有一些值得注意的地方。例如，有余粮的地主“珠海中富(000659)”和“珠海中富金饭碗讨饭:穷得只剩下20亿的土地。”

你认为人们真的需要一个有效的首席财务官来保护他们的贝壳吗？人们拥有房地产资本，但他们还没有大动作(见下文)。

事实上，有很多地主在首都寒冷的冬天囤积多余的粮食。参见“2018上市公司房东清单”，这将由风云君稍后发布。

上市公司依靠什么进行房地产投机？

答案是依靠“投资房地产”来发挥一些聪明的金融技巧，它也可以是无色、无形和自然的。

投资性房地产包括什么？

顾名思义，投资性房地产包括房地产和不动产。

房地产是所谓的土地使用权，投资是指它与一般企业的办公楼和房地产企业的预售商品房有不同的用途，或者是作为承租人定期收取租金，或者是为了预期未来资本增值而持有。必要时，经评估机构评估或出售后，可为上市公司带来利润和现金流。

然而，只有两个简单的房地产投机技巧与“投资房地产”？当然没有！详见风云君篡改。

此外，上市公司持有的这些“投资性房地产”必须具有产权或以融资租赁方式出租，否则不能作为上市公司的投资性房地产。

这是第一个雷区，有必要确定它是否是一个“真正的房子”。

(来源:彩虹之上(002419，诊断)年度报告)

(资料来源:美凯龙(601828，诊断)招股说明书)

02

花哨的“投资房地产”

冯云君的《彼得·林奇六分法:六种股票，六种策略|价值投资系列》中，提到投资大师彼得·林奇的投资经验中有一个投资原则:隐性资产公司也有投资机会，除了账户上华丽的货币资金外，还可能是房地产等隐性资产。

彼得叔叔还以拥有世界上最昂贵高尔夫球场的卵石滩为例。一个价值3000万美元的采石场的转售价格超过了整个公司的股票市值...

最后，它还给出了自己的投资建议:“要抓住这个机会，你需要对拥有隐性资产的公司有一个实际的了解，一旦你清楚地了解了公司隐性资产的真正价值，你所需要做的就是耐心地等待。”

出于同样的原因，一些上市公司，除了花真金白银和盖楼自己比拼之外，仍然有未出牌的大牌。这张卡是他们自己的不动产和不动产。

这些房产和房地产都不在“投资性房地产”之列，它们应该放在哪里？

对于一般企业，这种资产以办公楼、生产车间和土地使用权的形式存在，在报表中分别作为固定资产和无形资产列示。它们根据会计政策按计划折旧和摊销，或计入成本或损益，并作为企业利润的“减项”存在。

以冯云君的a股公司《飞越彩虹股份》为例(“新零售风暴中的飞越彩虹股份能破茧成蝶吗？|风云独立研究报告。

约92%的固定资产为自有资产(房屋和建筑物)，97%的无形资产为土地(土地使用权)，所有在建项目均为商场项目。此外，用于出租的投资性房地产(房屋及建筑物、土地使用权)均采用成本模型计量，租金在旧租金折叠时收取。

这些项目在资产账面价值中所占的比重逐渐增加，2017年达到54亿。目前，彩虹上方更受折旧和摊销的影响。

然而，一旦这类自有物业和租赁物业的使用或计量方法在未来发生变化，对当期利润的影响将会大不相同。《飞越彩虹》还从他的年度报告中透露，为了在未来节省一定的房地产成本，资产证券化或其他重估方式将不会被排除。

对于房地产企业来说，以万科为例，在其资产结构中，流动资产占公司存货(在建商品房和待售商品房)的比例最高。

在非流动资产配置中，除了最高的股权投资，其次是投资性房地产。从投资性房地产的来源来看，投资性房地产的增长主要是从“存货”中转移出来的，随后按照成本模型进行计量。折旧和减值在每个期间累计，同时也对外出售。

在投资性房地产的处理上，“美凯龙”与彩虹之上和万科略有不同。以2017年年报为例，在美凯龙的所有资产中，投资性房地产所占比例最高，占73%，采用公允价值计量模式。

对于美凯龙来说，投资性房地产是公司的主要经营资产。本公司依托这些自有商场物业开展家居商场业务，分别按照自营或委托管理模式赚取租金收入和管理收入，同时赚取投资性房地产公允价值变动带来的资本增值收入。

因此，可以说，美凯龙的投资性房地产具有管理和投资的双重性质。

计量模式:利润向导

在前一篇文章中，冯云军以彩虹、万科和美凯龙为例，介绍了投资性房地产的来源和计量模式(成本模式和公允价值模式)，为这一部分做了铺垫。

对于企业来说，最重要的是业绩，也就是利润。对于控股公司来说，投资房地产可能是利润的减或加，而减和加的关键是“计量模式”。

作为企业的一项会计政策，计量模型最终会影响财务报表的列报。

首先，推广投资性房地产的两种计量模式:“成本”和“公允价值”。

其中一个区别是，对于以公允价值计量的投资性房地产，该房地产的所在地必须有一个活跃的交易市场，并且能够获得其市场价格信息。因此，大中城市的住房一般采用公允价值模式，而农村地区的住房由于交易不活跃，采用成本模式更为合适。

第二个区别是，在公允价值模式下，公司需要评估投资性房地产的价值，并以市场价格为参考调整其在每个资产负债日的账面价值；在成本模型下，公司不会随着市场价格的波动而调整账面价值，而是需要根据使用寿命及时计提折旧。

举一个简单易懂的例子，2015年，小王在深圳以2万元/平方米的价格买了一栋70年的老房子，用作婚房。结果，他的工作被调去了北京，所以小王不得不租房子。2015年，小王的房子可以以每月3000元的价格出租。第二年，小王发现他的房子价格涨到了50000元/套，房子升值到了250万元，所以他计划把租金提高到6000元/月。

在这种情况下，房子仍然是同样的房子，但婆婆从成本或公允价值的角度看它，但有很大的区别。

从成本的角度来看，我的岳母认为房子价值100万英镑，即使它是由房客租的。虽然年复一年地出租是好的，但损失和折旧都包括在内，新房子每年折旧3万英镑。渐渐地，新房子变成了旧房子，不再值100万。

从公允价值的角度来看，我婆婆认为小王的价值一年内增加了150万，租金收入翻了一番，所以婆婆更喜欢小王。

从成本的角度来看，婆婆是一种稳健而审慎的观点，而从公允价值的角度来看，婆婆更为积极和激进。房价上涨时，丈母娘高兴，房价下跌时，丈母娘不高兴。

因此，在哪里买房对小王的社会地位和妻子的心情非常重要。

因此，与上市公司相比，在成本模型下，投资性房地产的资产价值并没有增加。虽然租金收入每年都按时确认，但同时每年都要计提折旧，这就减少了当期利润。

在公允价值模型下，投资性房地产的资产价值随市场价格上下波动，价格上涨的收益增加，当期利润增加，价格损失减少，当期利润减少。

04变而不变，不离其“宗”

也许你会想，投资房地产对企业盈亏的影响，以及可以使用的惯例，就是这样。

然而，风云君想说的是，它还没有完成。

有两个重要的问题，一个是房地产的使用，另一个是房地产的计量模式，这是可以改变的。

让我们来谈谈房地产使用的变化。

在前面的例子中，投资性房地产主要来自于自用固定资产、在建工程、土地使用权和房地产企业的存货。

但是，当由固定资产和存货转换而来的投资性房地产不想出租，想变成商品房自用和出售时，能否转换回来？

答案是肯定的。这种转换是双向的，转换的次数没有限制，只要意图改变，就可以转换。

然而，在转换时，房地产企业应与一般企业分开考虑。

让我们以一般企业和房地产企业的固定资产和存货为例。

1.“一般企业\房地产企业”的“固定资产\存货”投资性房地产的账面价值对账面价值转换为成本模式，转换时不影响当期损益。

2.当“一般企业\房地产企业”的“固定资产\存货”以公允价值模式转换为投资性房地产时，对账面价值为100万元的“固定资产\存货”进行评估。如果发现拟转换为投资性房地产的房屋价值为200万元，增值的100万元将计入其他综合收益(处置时，需结转至处置成本，见下文)，如果评估值仅为50万元，则相当于损失，计入当期损益。

至于为什么要包括其他综合收益而不是当期损益，冯云军当时想到了房地产泡沫这个词。

什么是房地产泡沫，即虚拟需求的过度膨胀导致不稳定和理性的价格增长。说白了，这房子不值这么多钱。

因此，在房地产泡沫经济时代，如果你想对房地产进行多少估值，估值的双倍价值就会体现在损益中，这将增加企业的净利润。

企业还需要脚踏实地地做实体经济吗？你可以分组组织房地产投机。

因此，会计准则不会让这些老板这么做。为了避免这种双赢，将所有者权益作为“股东收益”加入“其他综合收益”更为合适。

3.“一般企业\房地产企业”成本模式下的投资性房地产转换为“固定资产\存货”

在一般企业中，当以成本模式计量的投资性房地产转换为自用办公楼时，需要将成本模式下投资性房地产的原值、上述折旧及减值准备转换为固定资产的原值、累计折旧及减值准备。

100万投资性房地产的账面价值相当于100万固定资产的账面价值。转换时没有转换差异，对公司利润没有影响；

同样，对于房地产企业来说，当以成本模型计量的账面价值为100万的投资性房地产转换为存货(待售商品房)时，存货的账面价值也是100万，因此没有转换差异，转换时间对公司利润没有影响。

4.“一般企业\房地产企业”公允价值模式下的投资性房地产转换为“固定资产\存货”

一般企业，账面价值100万，在公允价值模式下投资房地产变成自己的办公楼？在转换的情况下，经评估发现办公楼价值300万元，200万元的增加值应计入当期损益，税前利润应增加200亿元。相反，如果评估办公楼，只剩下50万元，折旧后的50万元作为当期损失，税前利润减少50万元。

对于房地产企业而言，将公允价值模式下的投资性房地产转换为存货，对损益的影响与一般企业相同。

因此，可以概括为:投资性房地产、自用性房地产和存货在成本模式下的相互转换不影响损益，但在转换时真正影响企业损益的是投资性房地产、自用性房地产和存货在公允价值模式下的相互转换。(具体示例见下文)

另一个转变是投资性房地产计量模式之间的转变。与使用转换不同，计量模式属于会计政策。原则上，一旦确认，就不能随意改变。

因此，计量模式的变化仅限于原始成本模式，现在可以转换为公允价值模式进行后续计量，而公允价值模式不能转换为成本模式。

这种限制的原因是什么？风云君能想到的合理解释是，随着房地产市场的逐渐成熟，获取市场价格信息将变得更加容易，没有活跃市场行情的房地产也可以在市场上交易。

相反，曾经有价格标签的商品的价格只会比原价高或低，也不是不可能定价。

成本模式向公允价值模式的转变会影响损益吗？

例如，在成本模型下衡量的投资性房地产的账面价值，经过几年的折旧和减值后，已经从2亿元增加到1亿元。当该物业在当地市场开始活跃报价时，企业决定采用公允价值模式进行计量，估计价值为2亿元。

账面价值和公允价值的区别，我应该把1亿放在哪里？如果评估值只有5000万元，我应该把缺少的5000万元放在哪里？

答案是将初始留存收益(盈余公积和未分配利润)调整为所有者权益的增加或减少。

由于计量方式的改变是会计政策的改变，需要追溯调整，涉及的损益直接计入留存收益。

05资产出售，世界是安全和令人满意的

话虽如此，我们将对上述情况做一个总结，“房地产投机”影响利润的方式有几种:

1.在公允价值模式下，投资性房地产的价值变化会影响企业的损益；

2.成本模型下投资性房地产的折旧也会影响企业的损益；

3.在这两种计量模式下，租金收入的收取会影响企业的损益；

4.使用转换可能影响企业的损益；

5.计量模式的改变不会影响企业的盈亏。

投资性房地产的出售会影响企业的盈亏吗？

答案是，任何资产的处置都会影响当前的损益！而且，销售仍然是一种令人满意的方法。

公司净资产收益率的提高通常涉及三个因素:净利润率、资产周转率和杠杆率，而资产周转率的提高首先涉及闲置资产的处置。出售房地产不仅可以盘活账面资产，提高资产周转率，还可以提取资金，处置价格也可以影响利润。

如果成本模式下的投资性房地产转让或出售，其账面价值(处置成本)与出售价格(处置收入)之间的差额将影响当期损益。

对于公允价值模式下的投资性房地产，除作为收益的销售价格和计入处置成本的投资性房地产的账面价值外，是从当时的自用房地产和存货中转出，公允价值高于账面价值，计入其他综合收益，也需要转入处置成本。

此外，在投资性房地产的公允价值计量模式下，公允价值变动也需要转移至处置成本。最后，处置收入与处置成本之间的差额是影响当期损益的部分。

例行公事，我们好像在哪里见过？

在冯云军所写的公司中，有用投资性房地产调整利润的案例。

在“上市18年，扣除16年无亏损，戴14年帽子，换8次实际控制人:山水文化，请叫我圣长老”中，提到了保护山水文化外壳的两个独特技巧是债务重组的收益和投资性房地产公允价值的增加。

其位于太原市的天龙大厦采用公允价值计量，公允价值的变化一方面会增加投资性房地产的账面价值，另一方面会增加当期损益。

对于像山水文化这样的人来说，我们每年都需要找一家评估公司来评估投资性房地产的价值。我们需要注意这个房地产的价值是否与周围的租赁价格水平和市场价格相差太大。

心悦健康(002162，股票咨询)比景观文化的财务技能更好。风云君在心悦健康的《房地产》中提到:吃火锅、唱歌、享受增值、收取租金，心悦健康逐步将公司的部分固定资产转换为以公允价值计量的投资性房地产，从自用转为对外出租。

一方面，折旧减少，另一方面，获得稳定的租金收入，同时，房地产资本增值带来的好处可以享受，一举两得。

当然，也有珠海中富，被风云君“冤枉”了。正如文章开头所提到的，这个家庭是真正的大地主，拥有价值20亿的房地产，但不得不依靠主业和财务总监低调保护空壳。

据冯云军统计，珠海中富从土地使用权(无形资产)和房屋及建筑物(固定资产)按历史成本计量的账面价值，向投资性房地产的转移仅为数千万，2018年第三季度最高值仅为2.93亿。但是，由于投资性房地产公允价值的变化，每年只有一百万。

在2015年和2016年用投资性房地产来保护壳牌真是一个错误，而且过于谨慎。

结束语

最后，冯云军想重复一句话:不要只看变化，还要看变化是否合理。

这篇文章是献给我的几个粉丝的。