同策研究：周期错配下全国楼市趋势判断

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[背景]在过去的40年里，以可比价格计算，中国的国内生产总值年均增长率约为9.5%。中国人民的生活已经从短缺走向富裕，从贫困走向富裕。改革开放的成功在于顺应中国人民发展、创新和改善生活的历史要求。党的十八大以来，以习近平同志为核心的党中央以前所未有的决心和力量推进全面深化改革，强调“要充分发挥改革方案的含金量，让人民群众有更多的实惠感”，使改革开放不仅朝着为发展增添新动力的方向前进，而且朝着维护社会公平正义的方向前进...(人民日报，2018年10月29日，01版)

2018年12月10日，由一家中国报纸主办的2018中国城市发展峰会“向40年致敬:改革的新动力和发展的新动力”在北京希尔顿酒店举行。在此次论坛上，由同策研究院和《中国商报》联合撰写的《八大经济圈投资价值研究与市场机遇——2018中国城市与产业发展》白皮书正式发布。鉴于近期国内外经济形势和市场环境的变化，本白皮书对改革开放40年进行了回顾，重点阐述了当前房地产市场环境下中国八大经济圈的投资价值研究和市场机遇。这篇文章将摘录白皮书的一些内容以满足读者。

中美周期错配

美元加息、美国减税和中美贸易战等外部冲击加速了中国国内生产总值增长率的下降。在股市方面，尽管道琼斯指数不断创出历史新高，但在2015年股市崩盘后，上证综指长期徘徊在低位。中美之间的周期错配和美国经济的调整预计将增加中国经济的压力。

回顾国内房地产市场现状，从不同能源水平城市100城市价格指数同比增长率来看，一线城市自2016年9月以来已进入下行阶段，二、三、四线城市处于房地产市场底部，仍保持上行趋势。二线城市随后于2017年4月进入调整期，以四线城市为经济基础。然而，自2017年下半年以来，四线城市的增长率逐渐进入调整期，尤其是2018年2月以后，城市能源水平之间的轮换已经完全进入下行期。

无论从中国经济发展的小周期来看，还是从国外复杂的形势来看，中国更有可能实施有针对性的宽松政策，以应对经济增长的加速下滑。在本轮中美政策博弈中，中国将走向再杠杆化进程，预计最早将在2019年第三季度再次进入再杠杆化阶段。通过量化处理，中国商品房交易面积增速落后于经济周期的前两个季度，2019年第三季度“增加杠杆”的过程将推动房地产市场在2019年底前复苏。

重要时间点和主要逻辑线

从近期的重要会议和重要事件来看，中国将在2019年“两会”期间为新一轮经济发展做好准备。1.经济对空有杠杆作用，更积极的财政扩张政策有实施的基础；2.机构改革已基本完成并实施；3.加快改革开放步伐；4.外部压力迫使中国加快行动。预计“两会”最早将于2019年出台实质性刺激政策。房地产市场未来走势应关注2019年“两会”的重点。

一线强二线

在交易量方面，2019年大部分一线和强势二线城市进入了交易量周期的底部，一些调整较快的城市将在2019年下半年回升；然而，2018年至2019年平均交易价格的绝对市场趋势是v型的，并将在2019年逐渐度过房地产市场的低谷，但未来价格上涨受到空.的限制

弱二线

从交易量来看，2019年下半年弱势二线城市的销售面积进入了下行周期的低谷；就平均交易价格而言，弱势二线城市目前正处于房价上涨周期的后半期，房价绝对值仍在上升。预计2019年第二至第三季度房价同比增速将处于最低点，部分缺乏房价基本面支撑的城市将进入房价大幅下跌阶段。

第三和第四行

第三，四线城市的市场趋势是分化的。一线城市受到限制后，需求就会过剩。大都市区内的三个四线城市都跟着兴起，但调控政策实施较早，当前楼市进入深度调整期。未来的趋势与强大的二线城市相似；另外三个四线城市房地产市场正处于上升期。虽然工棚改革工作已进入下半年，但未来仍有结构性机遇。

焦点:八大经济圈

在经济周期错配和房地产市场整体低迷的背景下，以经济圈为单位深入研究城市投资策略尤为重要，这有助于更好地把握城市进入和投资时机的判断。本报告涵盖的八大经济圈包括中国最重要的城市和地区，国内生产总值占全国的80%以上，包括长江三角洲、京津冀、山东半岛、海西、珠江三角洲、中原、长江中游和成渝经济圈。