叶檀：房地产市场会不会有失去的二十年？

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在一年一度的小阳春季节，拥有家庭资产中最多房产的人都被一个消息所困扰。物业税是不是很快就要开征，是否应该尽快售罄？

作者:叶檀，著名金融评论家和专栏作家。

在一年一度的小阳春季节，拥有家庭资产中最多房产的人都被一个消息所困扰。物业税是不是很快就要开征，是否应该尽快售罄？

原因来自两条信息。3月5日，政府工作报告中提到:“完善地方税体系，稳步推进房产税立法”。

正当各种各样的投机行为层出不穷的时候，江苏发布了一个通知，这让市场上的一些人陷入了恐慌。据江苏称，根据国家税务总局的统一部署，全省税务系统将从2019年3月23日00: 00(周六(002291))切换至2019年3月31日24:00。在此期间，不可能办理相关的税务业务，所以不可能办理所有涉及税收的房地产交易和房地产登记业务，其他不涉及税收的房地产交易和房地产登记业务一般都办理。

有人看了会不会说房产税会在3月23日开征？这到底是怎么回事？

别紧张，财产税今年肯定不会开征。正如我们之前所说，房产税最早将于2020年出台。现在，保持原来的判断不变。

今天，我要告诉你两件事。首先，物业税将于何时开征？第二，有房地产的人想卖吗？没有房地产的人想买吗？

江苏暂停涉税房地产交易不是开征房产税，而是提升地方房地产税制。

房产税改革需要太多先决条件，首先是立法。

税收是合法的，立法是第一步。从实际时间来看，估计房地产税的升级版将在2020年前后完全推出。涉及数亿家庭的税法重大修订必须经过三读程序并进行试点。

据估计，“一读”将于2019年完成，届时将听取意见并修改具体细节。最快的速度将是2020年的第三次阅读，如果速度较慢，最迟将在2021年和2022年出版。不可能推迟到2023年，这涉及到下一个NPC，中间过程很难控制。这不是一次稳定的发射，而是发射的延迟。因此，它更有可能最终在2022年推出，并在2023年推出。

上一届NPC的任期是从2013年到2018年。当时，它侧重于改革示范和草案起草。国务院法制办负责明确现有财产税的增减链条，以平衡整体税负。3月9日，据NPC财政经济委员会副主任吴日图介绍，最新进展是房地产税法草案正在迅速完善，重大问题已经论证，待条件成熟后将提交NPC常委会初步审议。换句话说，最早将在2019年底。

现在房产税是直接开征的，基本条件还不成熟。例如，房地产登记机构、登记簿、登记依据和信息平台的“四统一”尚未完成。

如何收集具有复杂产权的房屋，如城市集资和偿债房屋？如何计算征用的价格和面积？税收是按建筑面积还是按室内面积征收的？按建筑面积征税是不公平的。据估计，如果把公共游泳池区包括在税内，会有很多人反对。如果征收公摊面积，将重新计量。如何应对现实中大量业主占用公共泳池区域的“盗窃区”？

最近，住房和城乡建设部提出的共享面积只是结构、基础和配套设施的规范和标准问题。房地产的规范是最复杂的，如果不确定就没有办法进行批量评估。

财产税主要用于弥补地方财政。地方政府如何收集？如何免除它，第一套房不征收，第二套房征收；还是每个居民指定一个特定的居住区，其他居民一起被收集？一般来说，哪里缺钱，哪里的房价就低，一旦征收，就没人买房子了。房价高的地方不缺钱。这些城市正在建设大规模的基础设施，征收财产税的兴趣并不高。

收集的效率也是一个大问题。企业增值税的征收相对简单，可以按千户征收。居民应该自己申报还是挨家挨户申报？如果像美国一样，将缴纳财产税的税单放入每个居民的邮箱，居民提前缴纳，然后在第二年进行清算，并对纳税不足的人进行处罚，那么将会有大量额外的工作人员，地方税务部门将不得不重建，然后将进行大规模的税务人员招聘？

从上海和重庆的试点可以看出，开征房产税并不容易。从财务角度来看，最好是轻松卖掉两块地。

我相信无论有多少困难，房产税一定会开征，房产税也一定会开征。过去暂时免除的居民自有住房不能永远暂时免除，导致贫富之间的大规模不平等。

房产税一旦开征，短期内肯定会对房价产生负面影响，这可以从上海、重庆开征房产税后的市场情况来看。财产税相当于地方政府拥有一个房地产工具。如果你想的话，do/きだよきだよ0/,you会提高税收。当你提到从高峡到平湖的高度时，房价肯定会下跌。澳大利亚和香港从过去吸取了教训。

矛盾的是，当时上海和重庆的房价在短期内下跌，但这是一个开始的好机会。当时，市中心的房价翻了一番。香港有差饷，香港的楼价仍然高不可攀。美国每个州都有财产税，这并不影响美国在次贷危机前的巨大房地产泡沫。

房价是租金的函数，也是货币的投影。如果租金上涨，经济人口增加，或者货币大规模分配，那么排除不变财产税的影响后，房价就会走上正轨，仍然会有高峰和低谷。认为会开征物业税，而楼价会一劳永逸地维持在一个稳定的平台上，是幼稚的想法。

话虽如此，我们必须谈谈我们对房地产市场的判断。

2018年是一个转折点。从1998年到2018年，20年的房地产黄金时期结束了，上游的土地财政和下游的房地产市场化被住房和无投机的住房所取代。有一天，没有投机的住房的想法将显示出巨大的力量，但现在时间还没有到。

另一方面，中国的人口窗口已经过去，国内生产总值保持在6%至6.5%左右，这表明广义货币增长超过20%已经成为历史。

我们叶檀财经综合判断经济、货币和人口的流动，认为房地产已经进入高冲击时期。随着一线户籍限制的全面解除，城市、人口和经济部门都得到了重建。

你读过我们的十大乐观城市吗？西北的Xi、中部的武汉、西部的成渝和东部的杭州已成为人口流入量最大的城市，新的城市群将在未来20年内逐步形成。包括广东、香港、澳门和长江三角洲城市群的卫星城市，这些洼地在未来将逐渐被填满，是除一线城市之外未来人口流入量最大的城市，值得特别关注。

中国家庭分配的房地产资产太多了。如果你是一个富裕的家庭，手中的房地产占家庭总资产的80%以上，到2022年左右，这将是一个“逃离”的窗口，使非中心城市和偏远的房地产没有商业设施和轨道交通。如果你只是需要它，可以在主要的轨道交通线路上购买。不要指望房价会崩溃。这是不可能的。也就是说，如果有一天房价真的崩溃了，你的工作会先崩溃，这对你没有任何好处。

除非有特殊情况，我们对房地产市场的判断在最近几年不会改变，去年是这样，今年和明年也不会改变。是时候让不同的家庭分配不同的资产了，有些需要购买，有些需要出售。

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