李宇嘉：国家态度变了 楼市还会“周期反转”

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最近，人们似乎对房地产市场持乐观态度，有许多关于“触底”和“周期逆转”的说法。从历史规律来看，如果货币宽松，抵押贷款利率将降低，政府将开始支持底部(到处都在试图降价)，经济将开始衰退，房地产市场将周期性逆转。例如，2009年、2012-2013年、2016-2018年。现在，它似乎正朝着我们预期的方向发展。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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最近，人们似乎对房地产市场持乐观态度，有许多关于“触底”和“周期逆转”的说法。从历史规律来看，如果货币宽松，抵押贷款利率将降低，政府将开始支持底部(到处都在试图降价)，经济将开始衰退，房地产市场将周期性逆转。例如，2009年、2012-2013年、2016-2018年。现在，它似乎正朝着我们预期的方向发展。

然而，我们观察到一个现象，尽管从广义货币到广义信用没有悬念。从“两会”政府工作报告来看，“降息”似乎也进入了工具箱，银行开始“抢按揭”。然而，从2018年4月第一次“RRR降息”到现在，货币宽松政策的基调已经持续了一年，但房地产市场似乎不像过去那样具有爆炸性！

两个口径的统计数据。2月份嘉里29城的供应量下降了55%，交易量下降了36%；E-home 40城市的销售额下降了13%。“龙头”北京-上海-深圳的新房成交量在1-2月增长了40%，但代表市场的二手房(占总交易量的70%)却出现了下降，北京和深圳分别下降了14%和37%。新房销售好是由于“低价入市”和低交易成本。

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为什么？

首先，房地产市场的成交量太大。与10年前相比，销量和价格上升了两步，与20年前相比，它们上升了10步。无论是城市板块还是居民个人，都没有大量的资金支持和杠杆支持。想想前几轮的火热市场是一个愚蠢的梦想；其次，自去年以来，资产负债表上的杠杆和资产负债表外的影子银行一直受到限制。

因此，无论是近期的货币宽松政策还是当地的“扶底楼市”(如停止甘县的降价和减轻东莞二手房交易的税收负担等)。)，国家有一个底线，知道一切都在控制之中，地方上的小动作不会“混乱”。其次，几年前，官僚主义被整顿，现在政府和人民是和谐的，地方政府不敢自己回去。此外，在过去，规划被用来炒作房地产市场，但现在有更少。

例如，熊安新区、海南自由贸易岛和粤港澳大湾区。过去，房地产市场会很嘈杂(例如，2010年的海南国际旅游岛)，但现在房地产市场没有太大的反应(当然，从长远来看，这将是有益的)。2019年，全国国内生产总值增长目标下调，各地“两会”确定的目标也下调。Gdp评估被稀释了，他们都试图转变和攫取人才。

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当然，房地产市场仍然是非常重要的支柱产业。然而，这些话是可以理解的，但不能说出口。2019年，中央和地方政府要对民营企业、中小企业“减收税费”，不要低估政府的决心。这是因为它与就业(私营企业贡献了90%的就业)、创新和内需有关。更严肃地说，这关系到中美之间是否还有十几场贸易战。

随着经济下滑，“减费和减税”叠加在一起，导致政府收入减少。但同时，财政支出用于基础设施和公共服务投资(如扶贫和养老等)。)有所增加，但赤字比率并未超过3%。如果房地产市场下跌，金融资金从何而来？答案是资金仍然来自房地产市场。然而，与过去不同，它依赖于推高房价、出售高价土地和征税。

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房地产市场需要回归实体经济！

首先是增加供应。这绝不是某个城市2019年土地供应的百分比增长，而是大都市地区、公共服务的整合和地铁的互联。这样，楼市的范围扩大了，广州的房价相对较低。由于广佛和广清的融合，房地产市场似乎没有边界。现在，所有的大城市都必须形成都市圈和一体化，并把轨道交通连接到外围。

在过去，我们这样说话，但是上面没有协调，我们在下面打我们自己的算盘，所以大都市地区只是名义上的。我刚才说过，现在中央和地方是和谐的，地方应该放弃“一亩三分地”的“小九十九”。计划中的19个大都市区已经全部上升到国家战略。想象一下，香港必须与我们连接，更不用说珠江三角洲和长江三角洲了。互联互通，突破了楼市的供应瓶颈。

房地产市场有机会，但数量方面的机会更多。由于有限的土地价格和有限的房价是“正常的”，这挤压了房地产市场的利润，开发商不能囤积土地，但也出售房子很快。因此，最赚钱的行业“无法生存”。过去，赛马很受欢迎。只要是房子，它就可以出售并赚钱。但现在，普通开发商只能赚取与制造业类似的平均利润。

如果你想获得高于平均水平的利润，你必须遵循国家战略。因此，一些开发商改名换姓，或者把产品造好以赢得竞争；或者遵循国家战略，为国家基础设施做出贡献；或者，做好公共服务的配套工作。这难道不是真正的经济吗？此外，火热的城市发展空的房间是筋疲力尽，开发商有能力帮助政府腾出低洼的空房间，也赚取高于平均水平的利润。

只要交易量上升，就会对实体经济做出贡献。今后，土地出让金和房产税将继续高速增长，为地方财政做出贡献；发展投资和新建设将继续高速增长，导致上下游产能过剩，传统产业亟待转型；房地产空房的范围扩大，有助于地铁；房地产或服务业将继续促进就业。

公司债券一直是住房企业融资的限制领域，但首次将房地产包括在内。去年12月，国家发展和改革委员会关于“增强企业债券服务实体经济的能力”的文件引起了反响。房地产企业上市令人印象深刻，但融资不能投资商品房。所有实体都可以从事基本建设、棚改、社区和经济适用住房。房地产是丰富的，欢迎来到房地产！

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为了充分利用这些捐款，有必要为开发商筹集资金。因此，自去年以来，开发商债券、并购和海外融资都“打开了闸门”，鼓励融资购买土地、建造房屋和出售房屋。此外，我们应该鼓励每个人买房子，否则房子将不会出售，实体经济将得不到支持。那么，谁会买房子呢？政策将鼓励，如降低利率和税收，改善住房，租房或买房，而农业人口将继续进入城市。那些进入小城镇的人会转向大城市，而那些在大城市的人可能想要尽可能多的！

此外，热点城市同时从事租赁和销售，分配经济适用房和分享产权，这将使许多移民和低收入人群“扎根”，农业人口也将进入城市，他们将是未来的购买大军。总之，用周期性反转的概念来看房地产市场已经过时了。想想吧。最近的政策、基金和基本面都对股市有利。为什么股市不会在2015年重现大牛市？

因为退市机制，卖空的报告都来了，金融机构不敢乱来，而“股票投资没有投机”登陆。就连娱乐行业也开始“反炒作”，秋后算账。楼市是一样的，总的趋势真的变了！我们绝不能用“周期逆转”等传统观点来看待房地产市场。当然，一线城市和热点城市中心区的房屋在中期内保持和增值的前景看好，但靠投机很难赚大钱。这种判断，至少在2-3年内，对未来很难说。

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