江瀚：后房地产时代什么才是房企的制胜法宝

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2019年，新年伊始，房地产市场似乎有些冷。在经历了2018年创纪录的房地产销售后，2019年房地产市场的销售量似乎疲软，增速明显下降。

作者简介:姜涵，金融专栏作家，上游金融专家顾问评论员

2019年，新年伊始，房地产市场似乎有些冷。在经历了2018年创纪录的房地产销售后，2019年房地产市场的销售量似乎疲软，增速明显下降。几乎所有的房地产企业都意识到房地产转型时代的到来。在后房地产时代，房地产企业转型的唯一途径是什么？房地产的未来在哪里？

首先，后房地产时代销量下降

3月初，根据嘉里研究中心的数据，2月份前100家房地产企业的整体销售规模(交易量)较1月份下降了22.9%，其中前51家前100家房地产企业降幅最大，下降了32.6%。与去年同期相比，前100家房地产企业的销售额下降了约11%。

同时，CICC监测的60个城市1月和2月新房销售面积同比下降11%，平均销售价格同比下降3%，同比增幅缩小1个百分点，至9%。明远房地产研究所指出，目前的政策只是弱化调控，而不是取消限购、降低首付等强有力的调控政策。2019年，中国房地产销售总额预计将下降约10%。

具体而言，1月和2月，万科、保利地产和龙湖的销售合同均出现下滑。保利地产1-2月份的业绩同比下降26.9%，至46亿元。万科和龙湖双双下跌超过10%，1月和2月的业绩分别为921.6亿元和249.4亿元。万科董事会主席于亮近日在深圳总部召开了以“组织再造”为核心的小型媒体见面会。在这样的成就下在年初重建组织是很有趣的。

无论是整体宏观环境还是具体企业的销售规模，我们都可以看到，房地产市场的转折点似乎已经出现，一个后房地产时代即将到来。事实上，这个后房地产时代不仅仅是一个产品。2016年，随着“房子是为了生活，不是为了投机”理念的实施，全国各地相继出台了房地产宏观调控政策，使得房地产市场的住宅地产逐渐超过房地产市场的投资地产，房地产市场原有的“买房赚钱”、“投资无头”的光环逐渐消退。

由于房地产政策的传导效应和多线城市的规模缩小，2019年，房地产市场的住宅物业逐渐超越投资物业，成为房地产市场的主流。

在这个后房地产时代，我们也可以称之为住宅物业时代。房地产企业原有的市场游戏已经逐渐过时。几乎所有的房地产企业都需要在一个精致的市场中熟练操作。在“无投机住宅”的住宅市场中，如何挖掘房地产市场的真正使用价值，为住宅成为高附加值产品让路？正成为房地产企业面临的最大问题。

第二，后房地产时代，房地产企业该何去何从？

事实上，国家已经明确表示，"没有投机的生活"已经成为后房地产时代的主题。在这个新时代，房地产企业不仅仅是简单的生活，而是需要实现脱胎换骨的转型。房地产开发企业不再是房地产市场的简单开发商，它的任务不仅仅是建造和销售房屋那么简单。市场要求房地产开发企业从开发商转变为房地产价值链的挖掘者，甚至是整个产业链的服务提供商。如何不断增加自身房地产项目的附加值，是房地产企业顺利转型的重要关键。

那么，房地产产业链的附加值从何而来？各种房地产巨头在海上展示了他们的神奇力量，一些人想到了人工智能，并使用机器人(300024，诊断股票)为房地产服务；有人想到了老年产业，老年房地产遍地开花；这时，一家房地产公司给出了另一个答案，那就是教育地产。

说到教育地产，我相信很多人会说:我知道，这只是一个学区。然而，这里给出的教育地产并不像学区住房那么简单。近日，信达地产(600657)计划在北京昌平高教园区建设中国第一个学习型社区——信达郭子县。这是什么样的房地产新概念？让我们来看看信达郭子县的概念。

首先，我希望建造第三个空社区教育室。众所周知，在中国传统教育中，有两个熟悉的两极——家庭教育和学校教育。《三字经》中有一句话:“孩子不教，父亲有罪，教学不严，教师懒惰。”然而，在孩子的成长过程中，学校只能教授课本上的知识，而家庭有其自身的认知缺陷，这给孩子的教育造成了相当多的问题。因此，信达地产认为，在社区里，有必要在家庭和学校之间建造一个教育第三空室。通过引入德岛教育完整的社区教育理念，信达地产有了在社区内建设一定规模的公共教育空室的想法。将优秀的教师引入社区的公共空室，组织社区中的儿童，为儿童建立社区教育的基石。让孩子们不要放学后直接回家，也不要被送去补习班，而是进入社区。通过社区专业教师的培训，孩子们可以在学校和家庭之外获得一个更加轻松和有益的成长氛围。

其次，要达到环境和大气的整体质量。在房地产企业不再关注旧的学区住宅投资理念后，信达郭子县开始了房地产综合品质设计，将教育地产从学区住宅的桎梏中解放出来，提出了学习与生活的理念。它不仅将把公共教育放在study/よ空的房间里，其目的是在社区中营造一种学习、教育和成长的氛围，不是让教师严格地教育儿童，而是让学习氛围影响儿童，让儿童看到他们周围的人如何生活在自己的社区中。如何学习？通过营造氛围和环境，空更有影响力。

第三，建立全新的邻里关系。除了社区教育和创造良好成长环境的第三个空，信达郭子县率先提出了建立全新邻里关系的新理念。在这个相对陌生的城市，也许大多数人不知道你对面邻居的名字。为此，信达郭子县计划引入社区教育的课程协调机制。在早期阶段，课程协调者和教师对孩子进行社区教育，在后期阶段，课程负责调动家长的积极性，以教育为纽带，让整个社区的家长一方面贡献自己的力量，成为社区教育的助教，甚至成为舞台上的教师，另一方面让家长在教育孩子的过程中与其他家长沟通。建立一个更熟悉的社区网络，它不仅有一个紧密的地理位置，而且有每个人的社区圈，从而使邻里关系更加和谐。

通过这三个概念的交叉，一个全新的社区教育和新物种的概念出现了，中国第一个学习型社区的概念出现了。尽管许多设计仍在登陆过程中，这种增加社区深度和广度的方法无疑是开创性的。

当我们看到这里，我们会发现房地产市场可能正在经历一场彻底的变革。就像中国的移动电话行业一样，维持最初基于硬件的房屋销售变得越来越困难。这时，房地产行业需要出现一个小米，通过软件为房屋和社区加持，构建一个“硬件+软件+生态系统”的新价值链体系，使房地产企业不再单纯依靠卖房赚钱，而是依靠社区提供高附加值的服务，从而获得更多的利益。可以说，信达郭子县是房地产市场上的一个全新品种，这种挖掘房地产附加值的尝试是否最终会成功，值得拭目以待。

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