顾天杰：县级市房价超省会 这座小城房价太扎眼！

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大理的房价没有受到环境保护的影响。作为70个城市中唯一观察到的县级城市，截至2019年2月，大理的房价已经连续22个月上涨。

3月15日，中国70个城市的价格指数发布。2月份，这四个城市的物价指数上涨了20%以上。

Xi、呼和浩特、大理和贵阳。你有你的家乡吗？

大理，唯一的县级城市，再次处于增长的最前沿。在1月份的价格指数中，58个城市的房价环比上涨，大理的新房价格上涨2%，二手房价格上涨1.6%，居全国之首。

为什么这个小镇的价格如此引人注目？

投资者很受欢迎，开发商收购土地的速度也放缓了。

多亏了投资者达利，房价已经上涨了22个月

云南省大理市海东新区夜间变成反常的空。沿着滨海大道向南，再绕过天津路和薛莹路，一个接一个，在建的建筑成为夜晚最明亮的星星。

与几年前繁忙的建筑工地不同，现在只有几个分散的建筑工人，一些铁锹已经停止工作。开发商在规划、建设和环境保护方面面临极其严格的审查。在过去，以环境为代价的非法开发模式一直是困难的一天。

大理的房价没有受到环境保护的影响。作为70个城市中唯一观察到的县级城市，截至2019年2月，大理的房价已经连续22个月上涨。

根据大理市统计局对房地产销售及销售面积的估算，2012年至2017年，当地平均房价由4889元/m2上涨至8397元/m2，涨幅为71.75%。与此同时，云南省平均房价从4200元/平方米上涨到5900元/平方米，涨幅仅为40.4%。

根据中国房价网的数据，2014年至2016年，大理房价基本维持在6500元/平方米。到2017年底，它涨到了9000元/平方米，然后一路高歌。截至2018年11月，新房均价为10900元/平方米，几乎成为云南房价最高的城市。

从2017年11月至2018年底，共有59.65%的房屋以1万至1.4万元/平方米的价格售出。在靠近古城的洱海西部的高品质区域，最高价格可以超过3万元/平方米，一年内翻一番。同样的情况也在海东新区上演。

当地人的收入无法支撑如此高的房价。

2016年，大理城镇居民可支配收入刚刚突破3万元大关。同年，接待游客1674.27万人次，是五年前的2.3倍。旅游总收入为292.58亿元，相当于当年海南省旅游收入的36%。

一些游客已经成为大理的季节性移民之一。同时，海南限购后，也有中介被迫下岗。

中介最常见的宣传口号是:来大理，在洱海买一个海景房间。苍山洱海稀缺的资源已经成为吸引外国投资者的招牌，二手房价格一直倒挂，刺激了投资者的涌入。

大理根本没有用当地人的收入来给房地产定价，而是用那些愿意在苍山洱海买房的人来定价。

外国开发商的淘金热楼市大幅波动

从2013年到2017年，大理的租赁/销售比率分别为33、33、33、31和52，并在2017年突然增加。2017年和2018年，外国开发商大规模进入大理。

2017年11月，恒大地产与深圳信用证券基金通过50轮股权拍卖招标，以8044.453亿元的总价收购云南实业投资大理项目，命名为恒大山裕海。

2018年4月，中梁地产以12.47亿元的总价格赢得了大理啤酒厂的三个国有建筑工地。

2018年8月，美的地产和雅居乐以总价13000元/平方米、总价4.1亿元、溢价74.4%、总价11190元/平方米、总价3.46亿元、溢价49.2%的价格赢得了两块土地，超过中粮集团，创下新的地价纪录。

品牌房地产企业入驻，刺激楼市升温。

2018年6月，中粮地产(000031，诊断单元)在大理一号院开设了城市展厅，11月开始推板，广告铺天盖地，占据了客车车厢和各层楼及外墙。

尽管房企大举进攻城市，掠夺土地，但大理的商品房销售量不稳定，销售面积波动较大。

根据当地统计局的数据，2012年至2017年，销售额分别为60.81亿、50.26亿、54.56亿、54.62亿、61.97亿和94.06亿。销售面积分别为12.87万平方米、36.42万平方米、45.8万平方米、46.62万平方米和26.06万平方米。

大理当地人消化不了多余的股票，季节性投资者是候鸟，所以他们不会大部分时间住在这里。

大理的房价超过了省会。下一步是限制购买？

大理不再萧条，其房价继续超过省会昆明。

根据中国房价行情网的最新数据，截至3月16日，大理上月平均房价为13409元/平方米，而昆明为12652元/平方米，大理每平方米价格比昆明高757元。

2018年7月9日，大理发布了一份规范房地产市场的文件。

文件规定:大理市全面推行新的房价备案制度。备案价格参考范围内同一地区、同一质量、同一品种的平均成交价格不得超过10%，对虚假高房价、违法销售和房地产投机行为将严肃处理。

与西双版纳和昆明相比，大理的监管相对薄弱。

昆明主要城市的五个区和三个开发区限制购买，只能从其他省份购买一个户口。新房必须备案，预售价格6个月后才能调整。每12个月，申报价格的涨幅不应超过6%。西双版纳重点打击囤积房产和各种房地产投机。

据估计，大理可能正在调整和升级一个城市和一项政策。作为继海南之后的旅游地产，大理的溢价太高。

从规划角度看，大理的城市格局是围绕古城、下关、凤仪和海东新城而建。近年来，房地产开发区域主要集中在下关和海东。海东是山脉、海洋、海湾、岛屿和湿地的集合。这里曾经是一片不毛之地，也是洱海周边最后一个房地产开发区。

海东新区离主城区很远。由于环境问题，海东的发展一直很谨慎。2016年之前，海东的规划开发面积为140平方公里。当时，人们怀疑不可能吸引大量的人来这里定居。

2017年后，为了防治污染，海东的面积从140平方公里减少到53.89平方公里，洱海沿岸的许多餐馆已经关闭。政策和环境的波动，使得大理无法统一其房地产规划。

包括六大国有银行在内，深圳房贷利率已连续两次下调，第一次房贷利率在可执行的基准利率上上调了5%，第二次房贷利率在最低执行利率上上调了10%。

根据荣360的数据，10个城市首套住房贷款的利率已被调回，比1月份高出3个百分点。当月，中国首笔住房贷款平均利率为5.63%，较上月下降0.53%，这是中国首笔住房贷款利率连续第三个月下降。

在北方、广州和深圳，只有北京首套住房贷款的平均利率持平，而上海、广州和深圳的平均利率分别下降了5.06%、5.52%和5.46%。

根据2月份70个城市的价格数据，4个一线城市的新房和二手房价格分别小幅上涨0.3%和0.1%。

可以看出，一线城市的房价涨幅可能不是最高的，但却是最安全的。

一线城市的房价略有上涨或下跌，这不是什么大问题。交易量逐渐稳定后，价格自然会回升。

但是，达利必须小心，否则它会生气的。曾经从海南逃到洱海的中介不得不再次逃离大理。