齐俊杰：趋势变了 齐俊杰对楼市的几大判断！

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作者:齐，金融专栏作家、投资者

前天，万科发布了2018年财务报告，并举行了新闻发布会。收入近3000亿元，净利润337亿元，同比增长20%以上。销售额突破6000亿元，同比增长14.5%，全国商品房占比达到4.05%。净负债率只有30%，远远低于同行业水平，甚至只有行业水平的三分之一。去年底，万科还在垂死挣扎，但看着2018年的业绩，它不仅活了下来，而且还活得很好。于亮总是解释说，当我们喊着要活下去时，并不意味着我们不能真正快乐。万科是危机驱动型公司，而不是危机驱动型公司。这意味着我们总是想着最坏的情况，但这并不意味着我们真的让自己掉进了深渊。因此，哭闹的孩子有奶吃是显而易见的，万科哭闹得越穷，生活就会越好。

作为房地产行业的领导者，万科对当前的市场形势有什么看法？事实上，虽然万科的业绩不错，但他也知道房地产行业已经到了一个糟糕的时期。他们认为住房短缺的时代已经基本结束了。各季度商品房增长率将同比下降，行业将越来越集中。简单地说，就是大鱼吃小鱼，小鱼吃虾。但是，整体城市化进程还没有结束，房地产的规模还在，这将更多地体现在城市化服务上。因此，万科一直在推动公司转型，并一直强调不应该这样做。

例如，万科积极参与深圳城中村改造，在60个村庄中占有10万间房，然后进行重组，以提高出租屋的质量。这是一个典型的二房东模式，他的长期租赁公寓覆盖35个城市，规模为6万间客房，入住率为92%。这是一个自我维持的财产租赁，租金收入8亿元。万科地产也很有名。以前，只有万科自己的房子被照顾，但现在别人的公寓是负责的，这个物业每年也能产生100亿元，在四年里增加了五倍。除了与房子相关的，他们还开始物流。去年，他们收购了太古城冷链，因此万伟物流在江湖中的地位也在提高。

万科现在可以说是一个全方位的布局，不仅仅是盖房子，因为他们知道，随着越来越多的房子建成，售房业务变得越来越小，房屋服务业务也将变得越来越大。事实上，这与汽车4s店的业务是一样的。起初，卖汽车是非常有利可图的，但是当汽车越来越多的时候，卖汽车就变得越来越难了。相反，以前卖的汽车越来越多，修理和保养汽车的钱也越来越多。中国现在住房过剩，大城市已经进入了存量房时代。二手房的销售量超过了新房的销售量。出售房子的竞争在将来会变得越来越激烈。不仅同行会竞争，二手房的小业主也会竞争。因此，这项业务正在萎缩。此外，特大城市控制着人口，人口老龄化严重。在过去，未来的客户实际上是一个巨大的问题。二线城市更像是一场赌博，赌的是哪个城市将在未来的竞争中胜出，而人口将会增加。虽然有迹可循，但风险不小，这是一场有胜算的赌博。事实上，在那些城市里有很多房子很有可能赢。而且房价也不低。那些有潜力的城市风险更大。例如，我们都记得在2010年前后，天津的增长率一直领先全国，但是从上一年开始，它突然跌到了全国的底部，这叫挤水，但是还不知道要挤多少水，要挤多少年。现在天津人对当地的发展并不乐观。我认为经济在过去的两年里确实困难得多。而且，从北京挤出来的人口并没有进入天津，更不用说河北，而是去了东南沿海，而北方经济正在迅速向东北发展。

就像房地产市场的监管一样，房地产开发商不得不在一个城市进行大规模开发，这是因为这个城市的政策，这是在赌这个城市的未来。以前有过成功和失败。例如，万科第一次押注深圳，所以它很快上涨。成为行业领袖，但也有华夏幸福(600340，诊断股)，谁未能在环渤海经济赌博。去年，他们不得不以低价出售，根据购买土地的价格，

因此，根据万科的转型，我们还可以做出以下判断。

1.建造房屋和大规模出售房屋的日子已经过去了。市场已经进入股票游戏阶段。

2、供求关系开始发生变化，新房开始比二手房便宜，开始会有差价，但随后二手房的价格会慢慢下降。

3.开发商今年将面临大规模的困难，越来越多的资产将被出售。有钱的人吃肉，没钱的人切肉。

4.随着开发商大规模进入租赁市场，租赁住房的供应量将会增加。买房的必要性正在逐渐下降，将来可能会有一个矫枉过正的过程，就像2000年以前，每个人都习惯了租房和分房，从来没有想过买房。现在是时候再次循环了。

5.流动性将继续下降。购买新房和二手房很容易，但出售却越来越难。有价格就没有市场。

6.万科知道自己已经开始了4s店的业务，但国家并不了解，所以民族品牌4s店即将开业。它过去卖土地赚钱，但在土地卖不出去后，它将不可避免地转向税收。所以现在，我们已经尝试了所有可能的方法，花了好几辈子来积累和囤积房子，这些房子将成为将来纳税的凭证。

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