李宇嘉：楼市告别各线城市普涨格局 走向价格分化时代

本篇文章2505字，读完约6分钟

数据显示，2018年，中国50个受监测城市的平均房价收入比是13.9，比2017年的14.1下降了1.4%。这也是房价收入比在2014年触底后首次下降，并连续三年快速上升。2017年，50个城市的人不吃不喝，花了14.1年的收入才买了一套房，2018年降至13.9年。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

数据显示，2018年，中国50个受监测城市的平均房价收入比是13.9，比2017年的14.1下降了1.4%。这也是房价收入比在2014年触底后首次下降，并连续三年快速上升。2017年，50个城市的人不吃不喝，花了14.1年的收入才买了一套房，2018年降至13.9年。

从14.1到13.9，很多人想呕吐，但我还是负担不起！在这张表中，深圳再次被选为最难买房的城市，房价收入比为34.2。我翻看了2016年的数据，当时有报道说“深圳的房价收入比高达25.8，存在短期泡沫”，但两年过去了，这个数字增加了50%。泡沫这么大，信不信由你？

02

计算房价收入比有两种方法，一种是平均总价/家庭可支配收入，另一种是(人均居住面积*平均价格)/家庭可支配收入。但是不管怎样，当房子分成三六九，收入也分成三六九，收入和房价是平均的。房价与收入的比率，就像“平均收入”一样，对个人来说意义不大。

近年来，资产价格的增长远远高于收入的增长。这意味着，房地产所有权的基尼系数远远高于收入。因此，平均值越大，就越没有意义。该研究机构报告了50个城市的房价收入比，并于2019年初发布了2018年全国房价收入比报告，显示2018年房价收入比为8，从2017年的7.7略微上升至8。

这个价格收入比高吗？根据世界银行1998年对96个区域的统计，家庭收入低于999美元的国家(最低收入家庭)的平均价格收入比是13.2；在家庭收入在3000美元至3999美元之间的国家(地区)(中等收入家庭)，房价与收入的平均比率为9。根据世界银行的标准，2018年中国房价收入比不高。

03

中国的房价收入比不高，只是在热点城市高吗？也许吧，但是城市越热，收入差距就越大，隐藏的收入就越多。现在能算的基本上是工资收入。如果资产(股权、租金和投资等。)和营业收入，预计平均收入将“上升到一个更高的水平”,房价与收入的比率将低得多。你知道，有不少人做兼职。

此外，最热的城市，更多的房屋类别(即369等。)。例如，在北京-上海-深圳，即使在拥有1000万套豪华住宅的中心城市，也有200万套“老小”。商品房仅占中国现有住房总量的40.7%，其中41.4%是在1999年之前建成的。据估计，如果把所有因素都考虑进去，房价与收入的比率将会大大降低，而不仅仅是商品房。下图为上海浦东陆家嘴(600663)，地势较高。东昌路东南新村、兰苑小区、东苑二村均超过200万。

例如，如果把深圳的1040万套房子都算在内，城市中51%的村庄的房子将会降低平均价格，房价与收入的比率将会低得多。因此，获取可怕的数据有两个效果。首先，许多人会说房价与收入的比率如此之高。参考国外数据，中国房地产市场的泡沫太大，将来会破裂。让我们等着买房子吧。

另一个影响是房价与收入的比率如此之高，我们怎么能负担得起呢？因此，普通人(603883，诊所股票)是不会去观察楼市的真实情况的，但是在互联网上，客户却是充满了侮辱，看起来人民生活得并不好，这让政府好像坐立不安了一天。然而，没有人睡在路上，即使是在京师、魔都或广深，这是从后面来的。

04

房价与收入的比率应该这样计算！

热点城市，收入分为高收入、中等收入和低收入三类；房子也分为三类:90平方米以上(或总价超过350万)、60-90平方米(200-350万)和60平方米以下(200万以下)，每一类都计算房价与收入的比率。中等收入是最重要的参考，中位数为275万。一个三口之家的年收入是15万英镑，房价与收入的比率大约是18倍。

参照世界银行的标准，这也是很高的！让我们看看，莫多的人们买什么房子？根据路军团队的研究，2018年上海63%的住房供应低于300万套。什么意思?位于中间位置的房子的总价是200万套。这些房子分布在哪里？也就是说，在市中心的各种旧的和破碎的小地方，这些地方都是小的和旧的。

在以前的文章中，如“买房子的逻辑被颠覆了”的哲学“一切都好”，深圳居民也购买“旧的和小的”，其中一半是低于350万，21%购买低于250万的房子。因此，如果你觉得自己买不起中位价275万元的房子，那就买一套200万元的旧房子。虽然不太体面，但总是“上车”。

05

“上车”不同于“不上车”。这是非常重要的，因为上车跟上城市发展的速度，分享城市的红利。“上车”时努力工作，然后换一个大房子。未来，中国房地产市场将告别所有城市普遍上涨的格局，走向价格差异化时代，核心城市与非核心城市的差距将越来越大。

都市区意味着“分层”，核心城市是第一圈，外半径30公里是第二圈，外圈是第三圈，房价会依次下降。如果你不买房子，先上车，然后再改善。从上车开始，房价与收入的比率并不是很高，但是如果你想住在一个好房子里，探索房价与收入比率高的房价，你必须赚很多钱。永远不要盲目抱怨或等待，拖延买房的机会。

因此，在个人层面上，讨论高价格收入比是没有意义的。你不能看着800万套房子，说房价收入比太高，然后盲目抱怨。正确的思维方式是衡量你的收入和未来的增长前景。如果你的收入很低，你的长辈不能捐几个钱包，如果你没有太多的积蓄，买一个“旧的和小的”；相反，如果你有一些积蓄，你未来的收入还不错，而且你的父母能提供经济支持，你就能找到一栋好房子并买下来！

本文转载自《李房地产札记》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！