付一夫：谁来打败学区房？

本篇文章4760字，读完约12分钟

作者:傅毅夫，苏宁金融研究所消费金融研究中心高级研究员

“哥哥，出来和我喝一杯。老地方见。”

电话那头，强哥的语气充满了沮丧。别猜了，我又和我妻子吵架了。

强哥是我的大四研究生，比我高两级，在一家商业银行工作。虽然他不是男神级别的高富帅，但他英俊而有才华。他有一个漂亮的妻子和一对漂亮的孩子。四个人住在北京南四环外的一个110平方米的三居室里，这是非常令人愉快的。

如果你单独看这些东西，强哥绝对是生活中的赢家。我不知道那对年轻夫妇之间的争执什么时候突然增加了。用强哥的话说，过去两个月的争吵次数已经超过了前三年的总和。

作为最好的朋友，我成了强哥一再推心置腹的对象:强嫂对西城一个不到70平方米的学区很乐观，想把它换掉。在卖掉这套三居室的基础上，她不得不贷款300万元。蔷哥不能接受，于是矛盾就产生了。

每个家庭都有自己的问题，所以我不能给任何建议。我只能默默地听着强哥一遍又一遍的抱怨。快到终点的时候，我看到强哥端起酒杯，喝了下去，叹了口气:“不管怎么样，家和一切都好，只是为了孩子。”当我听到他无可奈何的话时，我不禁百感交集。

诚然，放眼北京乃至整个国家，绝对没有像强哥和他的妻子这样的“为学区浪费生命”的例子。除了感慨之外，还有两个问题引起了我的研究兴趣:

问题1:为什么会出现家长的学区情结？

问题2:学区真的不可替代吗？

1

从隋末到1500多年前的初唐，中国人的学区住宅情结已经注定。

当时，被誉为“中国第五大发明”的科举制度应运而生，这在清实录制度统治的大环境中犹如一股清流。由于其公平竞争的理念，无数出生在贫困中的人已经看到了曙光。经过十年寒窗苦读，越来越多的案例被各级选拔出来，走上仕途，顺理成章地成为世界学者们的终极目标，即“朝是田舍郎，朝暮是帝厅”。与此同时，“学而为善，为官为公”的励志格言也代代相传——尽管其本意与众不同。

尽管事情已经发生了变化，阅读仍然是改变命运和实现阶级转变最公平有效的方法。然而，为了真正在激烈的竞争中脱颖而出，优质教育的地位变得越来越重要。正因为如此，世界各地的父母都希望他们的子女成为凤凰，不遗余力地支持他们的孩子的教育。

新浪教育发布的《2017年中国家庭教育消费白皮书》显示，教育支出占全年家庭支出的一半以上；汇丰银行发布的全球调查报告《教育的价值:未来的基础》也显示，mainland China的家长对子女教育经费的重视程度居世界首位。

所谓“无论你有多穷，你都负担不起糟糕的教育。”

然而，经济原则告诉我们，世界上任何资源都是稀缺的，教育资源也是如此。不同地区经济社会发展的进程是快是慢，这使得各地的办学经费和吸引优秀教师的程度差异很大。在“就近上学”政策的指导下，家庭住宅与学校相连。虽然基本上每个家庭的孩子都有一所学校，但只有很小一部分能享受高质量的教育。

同时，早在1962年，教育部就明确规定，各地要选择一批重点中小学，这些学校的数量和规模要与高水平学校的招生规模保持适当的比例。在长期的政策倾斜和要素积累下，重点学校的优势越来越明显。随着时间的推移，“重点小学→重点初中→高中出勤率→继续吸引尖子生加入”的循环模式已经形成，好校区与差校区的区别日益突出。

除了感情，我们不可避免地会羡慕那些有幸进入人大附中的孩子；这就是为什么全世界的父母都对学区情有独钟——归根结底，这是对高质量教育资源的渴望。毕竟，没有人希望自己的孩子在通往名牌大学的道路上迷失方向。

2

学区很吸引人，但对许多人来说，它并不可爱，因为它的价格很高。

从全国来看，任何城市学区住房的价格一般都高于非学区住房。例如，在北京，任何一栋标有“学区房”的房子的单价分别是9万元和10万元，一些热门地区的成交价格可以达到20万元到30万元/平方米。在过去的几年里，甚至连“西城区一套房以37.3万元的单价售出”的消息也被披露出来，这着实让人吃惊。

尽管学区很贵，但也有理由认为它们很贵。且不说被束缚的优质教育资源，从供求角度来看，学区住房是一种严重缺乏供给弹性的商品，有效供给极其不足；面对相对强劲的市场需求，人多人少的不平衡局面导致供需脱节，价格上涨。

然而，这种“存在是合理的”注定是极少数人的专利；那些拥有学区的人可能会有困难。

我不否认有一些高收入精英把购买学区房作为他们的日常经营，但对大多数人来说，强哥的经历可能就是他们的缩影:即使他成为学区房的主人，他也不得不默默承受还款压力的突然增加——说白了，与换学区房之前相比，每月需要偿还的按揭金额可能从不到1万元上升到2万元甚至更多。因此，他们在日常生活中一定会更加节俭。他们不敢想开车旅行，在外面吃饭也要三思。家庭的生活质量将不可避免地打折扣。

除了空消费的压缩，生活质量的下降是另一个痛点。原因很简单。那些重点学校不是一夜之间锻炼出来的，而是一年到头积累和沉淀下来的。因此，重点学校周边住宅区的居住年限自然不短，旧住宅的居住质量明显不如新住宅或建筑年限较短的住宅，其户型设计风格往往与当前美学不相适应。此外，由于许多人预算有限，他们不得不选择总价较低的小房子。想象一下，如果一个家庭的面积从120平方米急剧减少到60平方米，房子越来越旧，他会有什么感觉？

综上所述，只有一句话:虽然教育资源是令人兴奋的，但从居民自身的角度来看，学区住房很可能是作为一种“逆向消费升级”而存在的。

这是以经济适用的学区住房为前提的。

3

造成上述情况的根本原因不仅是教育资源分布不均，还与房地产市场的发展逻辑有关。

改革开放以来，中国的城市发展和房地产开发一直是“土地开发+投资驱动”的模式，即地方政府通过大量出让土地来加速城市扩张，而开发商在取得土地后，在资本的驱动下迅速扩张建筑物和房屋，这是典型的卖方市场主导模式。

随着近年来房价的上涨，人们对房子的认识开始发生变化，他们买房的意愿也日益增强。根据《中国居民经济能力报告》的相关数据，中国拥有两处以上房产的家庭比例为40.07%，52.07%的家庭房产价值占其总资产的一半以上。此时，房子似乎更像是财富增值和事业成功的代名词。

在“土地+资本”的双向强化下，房地产市场发展迅速。同时，企业追求投资利润的最大化，地方政府追求土地出让金和税收的最大化，消费者追求投资收益的最大化，但是人们最基本的生活需求往往没有得到足够的重视。因此，当越来越多的房地产项目如雨后春笋般涌现时，背后隐藏着严重的房地产同质性、猖獗的投机心理和公共服务供给不足。

这就是问题所在。

从居民的角度来看，他们真正需要的不仅仅是一个住所，而是一个集生产、生活和公共服务于一体的家。教育资源作为一项极其重要的公共服务，无疑是人们最关心的。然而，现实情况是，在房地产市场快速扩张的同时，教育资源的整合和相应基础设施的建设却没有跟上，这不仅在一定程度上阻碍了教育资源的均等化进程，也巩固了学区的主导地位。

因此，即使市场不断增长，房屋供应不断增加，家长仍要不断寻找那些又旧又贵的学区，当然还要承受生活质素下降的痛苦。

4

难道我们不能同时拥有高质量教育资源的“鱼”和高生活质量的“熊掌”吗？

我看未必。

近年来，教育部长多次公开强调，高价校区的问题应通过“促进教育资源均等化”来解决。此外，许多重点学校也致力于教育资源的重组和整合，包括开设分校、促进教师流动、促进教育资源共享等。这些行为正在蚕食学区的垄断地位，并带来鱼和熊掌兼得的可能性。

与此同时，在经历了“黄金十年”和“白银十年”之后，房地产的狂欢已经结束，后房地产时代悄然来临。随着“房无投机”的观念深入人心和地方调控政策的相继实施，住房的住宅属性开始重新被重视，甚至高于投资属性。这时，新的形势也迫使房地产业转型。

转型的核心在于房地产市场的供给方改革，最佳的起点是与住宅相匹配的教育。毕竟，中国人对子女教育的重视不会因为任何变化或任何人的意愿而改变。

正因为如此，房地产开发商的经营理念也应该改变:他们不再是简单的市场开发商，而是需要转变为房地产价值链的挖掘者，甚至是整个产业链的服务提供者，从而不断增加房地产项目的附加值，为居民带来更多的居外之物。

在这个过程中，探索教育的价值就显得尤为有意义。原因在于，如果将优质教育资源引入越来越多的居住社区，不仅可以满足居民对优质教育的需求，还可以在不损害人们生活质量的前提下迎合公众消费升级的趋势。

基于这一逻辑，我们可以做出一个大胆的展望:在不久的将来，一个兼具高质量教育和生活质量的住宅阶层将成为中国人的新宠，而学区住宅很可能会继续衰落。

5

另一方面，这种兼具高质量教育和生活质量的创新模式并不新鲜，并且已经付诸实践。这个行业称之为教育房地产。

教育房地产的历史至少可以追溯到1994年。当时，碧桂园与北京京山学校联合创办了广州碧桂园学校，开创了中国房地产与教育“联姻”的先河。在接下来的20年里，教育地产的发展日趋成熟，开发商自建学校、政府与企业合作的模式已经普遍形成，其理念也越来越被人们所认同。

与传统校区相比，教育地产至少有三个优势:

首先，它不仅减轻了教育的压力，也没有降低生活质量；

二是满足开发商、学校和居民的需求，实现各方共赢；

第三，依靠教育资源保护和增加房地产的价值。

当然，在发展过程中，教育地产也一直备受争议，只是因为很多地产项目都打着“教育地产”的旗号，借助名校的金招牌来抬高房价，从而给一些地方过热的房地产市场“添乱”。然而，在我看来，这种营销导向的范式不能被视为理想的教育房地产。

从长远来看，教育地产应该达到这样一个境界，即在毗邻优质教育资源的基础上，将教育理念与居住文化相融合，甚至将居住社区变成家庭与学校之间的教育第三空室，让孩子也能在社区接受特殊辅导，同时邻里关系变得更加轻松有趣。

这是开放成熟教育地产的途径。如果它能降落在一个大的区域，传统的学区可能会有麻烦。

事实上，许多企业已经开始探索这种教育地产模式。例如，万科转型为“城市配套服务提供商”后，先后建设了社区教育和营地教育，甚至创建了“4: 30学校”模式；另一个例子是阳光城市(000671，诊断单元)和敏捷，两者都在学前教育领域做出了努力，为社区提供解决方案，并建立了一个幼儿园运作系统；信达地产(600657，诊断单元)将在北京昌平高教园区建设全国第一个学习型社区“信达郭子县”，并将教育地产的真谛付诸实践...

看到理想的美正在一点点变成现实，我们应该充满信心。

6

突然间，它似乎嗅到了一股弃旧迎新的味道；而最近的一些迹象，让味道变得越来越强烈。

今年年初，一个沉重的消息引起了人们的关注:从2019年1月1日起，北京市海淀区新登记的已取得房屋产权证的房屋，如果用于申请入学，将不再对应一所学校，将实行多校制。换句话说，无论学区是否被购买，只要它是在指定的区域内，儿童就可以入学并享有同样的权利；即使你买了一个学区，孩子们也可能被电脑分配到其他学校。

考虑到北京的重要地位，其措施将经常被全国各地效仿。也许许多年后，曾经矗立在祭坛上的学区的过去只能留在人们的记忆中。

教育地产击败了学区吗？我不这么认为。归根结底，它来自中国人民对美好生活的向往和努力，来自一切与时俱进的事物。用大润发创始人的话来说，“我打败了所有的对手，但输给了时代。”

好消息是，眼前的一切都朝着我们想要的方向发展。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！