李宇嘉：郁亮 难言之隐 说的有智慧

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第一家房地产企业的董事长要承担更多的责任，包括山呼海啸等舆论，比如宇宙第一的碧桂园杨国强，扎根精英基因、优于行业和市场的万科。于亮已经解释得太多了。至于王石10年前的“拐点论”和5年前的“万科先倒”，引起了公众的愤怒，于亮无法控制自己的言论，后来被证明是“感伤的”。

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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领先的房地产企业董事长应该承担更多的责任，包括如山呼海啸般的舆论，如宇宙第一的碧桂园杨国强，扎根精英基因、优于行业和市场的万科。于亮已经解释得太多了。至于王石10年前的“拐点论”和5年前的“万科先倒”，引起了公众的愤怒，于亮无法控制自己的言论，后来被证明是“感伤的”。因为“教父”说，根据继承，他不能在那个层次上找茬。

王石“卖拐”，于亮“卖银”，王石“想倒”，而于亮“活”。现在看着它，它还没有掉下来，它还很潮湿。虽然余良的《白银时代》、《活下去》、《盘整基盘》是万科危机感驱动下的战略解脱，但在很多人看来，与王石相比，它仍然是原来的公式，味道一样，似乎是在对别人说。在“真理越来越好辩越来越有趣”的时代，于亮面临着巨大的压力。

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有多少开发商被白银时代的“预言”误导了？去年，我与重庆一家房地产公司的前20名高管聊了聊，谈到了该公司2015年惨淡的销售业绩。另一方表示，2012-2013年，在行业的白银时代，我们跟随多元化转型，2015年的市场是空.众所周知。2012-2018年是房地产市场上涨的时候。

在2012年于亮抛出“白银时代”后，房地产市场立即迎来了一个前所未有的黄金时代，1000亿住房企业的“扩张”就是从那时开始的。2012年，只有40亿家住房企业，2018年有30家。1000亿元的概念是什么？“大到不能倒”，低融资成本，市场话语权，政府的“客人”。对于企业来说，1000亿元是一个梦想，因为在强者不断强大的时代，当他们达到1000亿元时，他们是稳定的。这不是黄金时代吗？

于亮似乎没有解释这种误判。你不解释也没关系。意见领袖预测影响将会太大。据估计，那些在2012年后开始盲目转型的人或多或少会受到“白银时代”的影响。当2014年新一轮房地产周期到来时，不少人会放慢脚步。我估计，王力可、简麟儿、潘石屹、宋卫平等。前五名的人现在混合了五种口味。

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于是，余良的“活”与“固本”相继问世。我也相信所有这些都是内部言论，是由危机感驱动的策略造成的。优秀的企业有忧患意识。例如，华为教父任说，华为离死亡只有一步之遥。最近，万科研究的微软也是如此。比尔·盖茨早些时候也说过，微软离破产只有18个月了。

问题在于，有人在余良“活着”后总结了万科的业绩，得出的结论是“不要看万科说了什么，看万科做了什么。”2018年，万科共收购208家公司，总收购对价为393.9亿元人民币。此外，就在《活着》于9月份完成后，处于危机中的华夏幸福(600340)的10个项目于10月份被吞并。谁想“活着”？

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于亮已经解释清楚了！

“生活”的动机是什么？

有必要通过“巩固基础”来放弃转型吗？

因此，在股东大会之前有一封“致股东的信”，在股东大会上有一场公开辩论。在我看来，《致股东的信》是近年来罕见的报道。我建议你读几遍。

于亮的话很明确，要在漫长的白银时代开始转型。如果你等待青铜时代的转变，如果你犯了一个错误，你就会死，就等着去死吧！因此，有一种“活”的策略来激励万科员工。然而，无论在哪里转型，都不可能找到像房地产开发这样的业务，它的单位价格高达数百万美元，并且可以标准化和快速复制。

中国经济已经告别了投资促进和依靠项目拉动投资的时代。未来，没有多少真正的经济领域能够支持1000亿级企业的出现，那些尚未饱和并仍在进入空的企业只是其中的一部分。如今，至少需要建立6000亿级的企业来重塑万科。因此，万科对其彻底转型感到非常悲观。

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既然我们不确定，银仍然是一种贵金属，所以让我们先赚点钱。说实话，习惯于快速赚钱和“赌马”的房地产老板们，怎么能冷静下来，投身于行业呢？于亮的困惑是所有房地产开发商的困惑。即使头脑在飞，身体也不会允许！此外，享受20年房地产红利的老板要么简单地复制项目，要么操作资本。这和什么行业有关系？

此外，近年来，产业跨度不多，但房地产跨度不多。因此，大哥想赚钱，跟随大哥的弟弟也想赚钱。目前，虽然房地产分红不多，但仍处于较高水平。抓住机会，可以吃多少奖励，先吃多少，然后吃后转化。因此，万科像其他开发商一样，边做该做的事边喊“活”。

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所谓“基本市场整合”是指住房、租赁、物流等。，而每一项主要业务都应该做好，聚集起来，挖掘顾客的需求，并培养经营管理的内在力量。说得委婉一点，“著名工业和房地产”的副业现在不能继续了。近年来，房地产衍生出许多业务，如文化旅游、小城镇、科技和养老。然而，每个人都知道，从表面上看，它是一个行业，而从内部来看，它是一个房地产。

如前所述，大多数开发人员不知道如何从事工业。第二，即使你知道如何从事工业，你也习惯于在最近几年赚快钱和大钱。你怎么能冷静下来，裤子和麻烦从事工业？第三，即使怎么做，从房地产中获得资金也不是那么快和容易。因此，大多数房地产开发商接触的工业项目都误入歧途。

是不是万科不知道自己想“盘整大盘”，但现在知道了？为什么在这个时候提出？实质上，“无房炒房”开始深化。此外，在过去，基金得到了无限的援助，甚至与房地产开发商合谋，以设定国家的利益和政策，并分享泡沫红利。现在，资本已经开始成为回报实体，杠杆不再受到支持。情况不时变得更糟。聪明的万科怎么可能没有意识到这一点？下一步该做什么一目了然。

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