同策研究院：二线土地大战正酣 接下来该这么拿地

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本月21日，合肥市场土地拍卖异常火爆。共出让土地6宗，935.69亩，总投资124亿元。近50家房企强占土地，这是2019年安徽市场最激烈的土地竞争！在二线城市，不仅合肥，而且苏州和福州的市场在最近的本地拍卖中也在上升。

本月21日，合肥市场土地拍卖异常火爆。共出让土地6宗，935.69亩，总投资124亿元。近50家房地产企业抢地，这是2019年安徽市场最激烈的土地竞争！在二线城市，不仅合肥，而且苏州和福州的市场在最近的本地拍卖中也在上升。 二线城市土地市场的复苏可以让人们看到一只豹子。在过去的2018年，住房企业显然倾向于谨慎收购土地。从公开市场的角度来看，前100家房企中有一半获得的土地量占销售量的比例大幅下降，金融街(000402，股票咨询)和金茂的降幅超过50个百分点。随着资金的逐步回笼，一些房企开始把握目前的征地窗口。在回归的二线城市，2019年1月和2月，一些住房企业的土地收购规模有所增加。虽然万科、融创等品牌房地产企业在公开市场上收购的土地比例有所下降，但在二级市场上收购的土地非常强劲！

▲点击放大。数据来源:国家统计局风能研究所

房地产市场会升温吗？“面粉”比“面包”贵吗？房地产企业下一步应该如何推货抢地？哪些其他城市的土地市场正在悄悄上涨？让我们仔细检查一下。[不耐烦的朋友可以直接拉到文章的结尾去寻找答案。]

该国的二线土地市场已普遍复苏

根据同一政策研究所的监测，珠江三角洲一线、二线和三线四线城市的土地出让面积同比有所增加，尤其是二线城市。我们使用“杭州、南京、重庆、苏州、成都、武汉、天津、青岛和长沙”作为样本数据。2019年1-2月，总交易面积为9780万平方米，推地步伐明显加快，优质地块数量多，成交量大。

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二级土地市场出现复苏迹象，这反映在拍卖率下降。2019年1月至2月，二线城市共推出499件包裹，拍卖22件，拍卖率为4.41%，同比下降。

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在一些二线城市，土地拍卖政策有所放松，整体升水率上升。2019年初，长江三角洲和珠江三角洲地区的核心城市明显恢复。2018年下半年，当市场低迷时，许多地块被拍卖。当时，一些城市的地方政府对土地拍卖政策进行了适当的调整，如降低起拍价和减少拍卖限制，以提高房企拍卖土地的积极性。在土地拍卖政策的刺激下，二线城市的土地交易溢价上升。然而，一些城市，如杭州，已经出台了降低地价上限的政策，以稳定土地价格。

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合肥苏州土地战争

以此次合肥土壤拍卖为例。2019年3月21日，合肥土地拍卖竞争激烈，有50多家房地产企业参与拍卖，他们的征地热情很高。其中，湖滨地块的升水率达到132.65%，底价为17，100元/平方米，30多家房地产企业参与了拍卖，最终由融创以24亿元的总成交价、17，100元/㎡的底价和132.65%的升水率中标。该地块去年拍卖了两次，上一次拍卖的最高底价为6862元/㎡(含配租住房)。在这次拍卖中，分配的出租房屋被取消，改为纯住宅用地。

这一次，6块土地的成交价格超过了该地区18年来的最高底价，全面超出了市场预期，土地市场呈现出明显的回暖趋势。仔细查看2019年合肥的推荐地块，我们发现2019年合肥只有38块正式推荐的地块，总面积约为631.08万立方米。与合肥年平均1300万立方米的销售量相比，供应短缺严重，优质地块极其稀缺。在这种情况下，可以理解的是，房屋企业以高价收购土地。

▲点击放大。数据源同策研究所

不仅是合肥，还有苏州市场。

2018年下半年，苏州宅地被频繁拍卖。如今，苏州新年第一场拍卖会竞争激烈，22家房地产企业抢夺一块土地，参与拍卖的房地产企业数量和竞价轮次都有所增加。2月22日，在6块住宅用地中，只有一块以0的溢价出售，另一块以42.78%的溢价出售。商业用地的地价率最高，达到189%，经过了130多次招标。其中，荣鑫以19000元/平方米的底价和25.4%的溢价获得苏州姑苏区“苏地2018-wg-45”地块。

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今年前三个季度是最佳征地窗口期

根据同策研究院的监测，今年1月，二线城市整体销量同比下降26%，但南京、苏州和成都的商品房市场略有回升，销量同比上升。杭州、武汉和长沙等其他强劲的二线城市继续保持下行调整趋势。目前，市场钝化周期只有8个月。然而，由于“堰塞湖”的潜在供给总是会释放出来的，从市场供给潜力来看，这样的二线城市要高于一线城市，所以像苏州这样的二线城市将成为未来交通的主战场。

尤其是在长江三角洲城市，上海周边的土地市场并没有失去热度。与低阶段相比，底价略有上升，但总体上仍处于较低水平，因此性价比很高。难怪大开发商争相购买。由于去年下半年市场较大，土地拍卖较多，房地产企业将通过提高净利润来控制土地收购的风险。自今年年初以来，已有大量资金在前期被提取。当净利润下降，投资增加时，二线城市就会出现抢地的情况。

对于未来二线城市的土地市场，通策研究所预测:

一方面，土地市场的供应必须“稳定”。2018年，土地销售收入将大幅下降，土地财政依存度较高的城市将增加土地供应；另一方面，交易“稳定”且土地市场显著降温的城市可能会降低土地拍卖条件，促进土地交易；此外，“稳定土地价格”要求城市防止土地市场过度恢复，如杭州收紧土地的调控政策。

根据通策研究所的监测，城市房地产市场热度与居民对房地产市场的关注度之间存在着几乎同步的正相关关系。我们用百度“房价”搜索指数来代表居民对房地产的关注程度，并分析指数的相对高度和涨跌趋势来判断城市房地产市场的热度和未来可能的趋势。

在强大的二线城市中，成都和青岛的关注度相对较高。同时，2018年的热度呈现小幅上升趋势，未来将保持“高”和“热”状态；长沙、苏州和武汉的市场关注度较低，并呈下降趋势；南京和天津市场关注度相对较低，但有上升趋势。在普通二线城市中，贵阳、昆明、太原、南宁、乌鲁木齐、哈尔滨、厦门和长春的关注度相对较高。同时，2018年的热度在上升，未来将保持“高”和“热”状态；然而，合肥、石家庄、济南和福州的关注度较低，且呈下降趋势；虽然兰州、郑州、沈阳、大连、南昌、西宁和银川的市场关注度相对较低，但有上升趋势。

这样，未来的市场机会主要集中在二线和实力较强的三线城市，尤其是在市场调整初期实力较强、需求支持充足的城市。房企应抓住当前楼市调整期的低地价征地机遇，及早布局。对于二线城市来说，今年前三个季度是土地收购的最佳窗口期，各房企可以根据自身布局要求，在二线城市收购自己喜欢的土地。