1月40家房企融资总额破790亿元 创1年内新高！

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本月债务融资金额达到671.4亿元，占住房企业融资总额的84.99%，比上个月增长271.99%。其中，中期票据(266.7亿元，占33.76%)、其他债务融资(167.35亿元，占21.18%)、发行公司债券(113.25亿元，占14.34%)、境内银行贷款(83.79亿元，占10.61%)、信托贷款(40

值得注意的是，本月股权融资金额为118.61亿元，占融资总额的15.01%。国内最大的再融资金额是来自招商局蛇口(001979)的118亿元人民币，这也是近4个月唯一的国内融资。

具体而言，首先，中期票据融资金额为266.7亿元，比上个月增长574%；二级股权融资金额118.62亿元，比上个月增长1141.55%；其他债务融资合计167.35亿元，同比增长2397.69%；第四季度国内银行贷款融资83.79亿元，比上个月增长45.12%；第五笔信托贷款融资40.31亿元，比上个月增加55.63亿元；委托贷款和海外银团贷款没有发生。

2.房企的融资成本本月总体有所下降，但海外渠道仍然很高

在披露的数据中，融资成本最低的是招商蛇口发行的15亿元120天短期融资券，利率为2.98%；其次是保利地产(600048)发行的15亿元三年期中期票据，票面利率为3.6%。

融资成本最高的是当代地产发行的15亿元一年期优先票据，票面利率高达15.5%。如果按计划发行，它将设定今年亚洲公共债券的最高票面利率，刷新幻想曲控股公司发行三年期债券时15%的纪录。总体而言，本月房企融资成本下降，多笔贷款利率控制在4%以内。

但是，海外渠道的成本仍然很高，尤其是中小房企的融资成本，这主要体现在中期票据上。

除保利集团2019年一期发行人民币15亿元，利率3.6%外，本月共发行11张中期票据；其余10张均为已发行美元中期票据，总额为37.5亿美元，折合人民币251.7亿元。当代购房者的超高利率不仅是15.5%，其他利率也在7.13%到9.125%之间。由此可见，海外渠道的融资成本仍然很高。

3.永久债务再次出现，绿城中国连续发行了两笔永久债务

永久债务被称为房地产企业利润中的“黑洞”。一般来说，利率在头两年会相对较低。如果在两年内还清，永久债务的利率将被重置。如果债务在另一段时间内无法偿还，重置利率将继续上升，这些资本成本将继续侵蚀未来的利润。

从2018年的角度来看，房地产企业并不热衷于发行永久债券。只有阳光城(000671)全年发行永久债券，初始票面利率达到8%，被业界称为“赌博融资”。

本月，绿城中国发行了两个永久债券，融资金额为5亿美元，相当于人民币33.56亿元，利率为5.17%，利率为5.58%，但从初始票面利率来看，处于中等水平。

4.公司债券恢复，发行的债券面额达到新高

本月公司债券融资总额为113.25亿元，较上月的50.58亿元增长123.91%，但本月仅发行了4只公司债券。值得一提的是，R&F地产以7%的票面利率发行了70.2亿元债券，并成功发行了70.2亿元。还有一种由世贸组织股票发行的3年期债券，票面利率为4.65%，实际融资额为20亿元。其余两笔债券来自阳光城，融资总额23.05亿元，融资金额15亿元，融资金额1.2亿美元(折合人民币8.0544亿元)。

5.海外融资环境转暖，融资渠道畅通

本月外币融资总额为394.4208亿元，占比37.19%，明显高于上月的55.4873亿元。根据通策研究所的数据，2019年1月，房企融资仍以人民币为主，其次是美元和港元。其中，美元融资总额293.8144亿元(43.7亿美元)，比上个月的37.8488亿元增长676.28%；港元融资总额为人民币6064万元(7086万港元)，占0.08%；本月没有其他外币融资。这意味着，在国内融资渠道开放的同时，海外融资渠道也在加快。

图:2019年1月典型上市房地产企业融资币种比例(单位:亿元，%)