姜兆华：买房是长线投资 需保持定力

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在经历了2018年历史上最严格的房地产调控后，国内房地产市场进入了一个低迷时期。2019年房价会涨还是会跌，居民应该投资买房吗？各行各业的专家都有不同的意见。笔者认为买房是一项长期投资，需要保持一定的实力。

首先，为什么要投资买房

投资买房是一个热门话题。不管是谁，只要经济达到一定水平，有条件买房，他们都可以考虑投资买房。居民投资买房的原因可以归纳为三点:

(a)改善住房需求。对于那些只是需要和提高需求的人来说，买房与否没有太多的选择。不管房价涨多少跌多少，那些只是需要和提高需求的人都必须买房子。只要有实际的生活需求，你可以早买，早买总比晚买好。因此，对于那些只是需要和提高需求的人来说，房价的涨跌只是账面资产的增减。只要房地产没有实现，房价涨多少跌多少就没有多大意义。

(二)实现资产保全。众所周知，投资买房是对抗通货膨胀最有效的手段之一。自2018年以来，为应对经济低迷和中美贸易争端，央行已五次下调标准，并发放了3.8万亿元人民币的资金；据估计，2019年将有2-3次RRR降息，降息的可能性也在上升，货币贬值的趋势不可避免。在黄金、股票、证券、外汇、房地产等主要商品的投资中，个人住房保值能力相对较强。

(3)增加投资收益。据统计，在过去的10年里，中国的平均价格涨幅已经超过了5倍。大多数居民在房地产投资中获得真正的利益。买房已经成为居民投资理财的主要工具之一。在大规模的商品投资中，房地产投资的价格波动相对较小，投资收益相对可观。

第二，投资买房有什么风险

就像世界上的任何投资一样，买房并不是一件安全和无风险的事情。在投资买房时，投资者经常利用银行杠杆放大投资倍数；一旦杠杆率超过购买者的实际购买力，投资买房的风险就会聚集并扩大。

(一)信用透支风险。信用透支风险是买房的最大风险。由于投资者自有资金短缺，他们往往通过信用贷款或第三方平台的高息贷款来补足首付款，然后通过住房抵押贷款购买房地产。投资者以零首付或更低首付购买超出其实际购买力的房地产。一旦其实际收入不能完全覆盖外部贷款和贷款本息，就可能出现贷款逾期或供应中断的风险。

(二)资产流动的风险。资产流动性风险是投资买房时要考虑的主要风险。买房作为一种商品投资，资金占用大，投资周期长。在住房投机的宏观调控背景下，全国各地都对房地产交易进行了限制性规定，短期内实现房地产投资的难度逐渐加大。一旦投资者遇到重大经济变化，在短时间内实现房地产将是一个大问题。

(3)价格波动风险。价格波动是买房最常见的风险之一。影响房价波动的因素很多，从房产税等国家宏观调控政策、区域经济发展规划、人口政策、抵押贷款利率，到学区、医院和商场等地理变化。政策因素的任何变化都可能导致地区房价的变化。

购房投资需要适应当地条件，因人而异。投资者应充分评估自身购买力，全面权衡房地产投资的各种风险，做出审慎决策。

第三，买房是一项长期投资，需要维护

投资和投机的最大区别在于投资期的长短。投资就是通过长期持有来增加投资商品的价值。另一方面，投机以投机为目的，通过短期交易赚取交易差价。买房是一项长期投资，需要维护。

(一)抓住投资机会。从投资的角度来看，抓住机会是投资买房的关键。对于只需要居住和改善生活的投资者，应结合交通、医疗、教育等配套设施，选择房屋位置，确定投资方向；对于以保值增值为主要目的的投资者来说，应注意投资区域规划、限购、贷款限制等重大政策变化。

(二)选择投资区域。一般来说，相对于发达城市而言，人口和经济的长期净流入，其房地产投资价值相对较高。从目前的房价走势来看，北京等一线城市和Xi、武汉等中西部新兴二线城市是未来房地产投资的重点地区。

(3)坚持长期投资。在经济不景气的情况下，买房时有必要长时间保持心理力量。无论是宏观调控的“无投机住房”，还是加速“去库存化”的房地产刺激，房地产投资的价值都需要时间来平滑价格曲线。

从目前国内房地产的情况来看，可能需要一至两年，甚至三年的时间来增加投资房子的价值。毕竟，依靠投机的短期运作来获取投资收益的“房地产投机”时代已经过去了。