一线城市购房“休假模式”会向三线、四线蔓延吗？

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国内房地产市场喜欢创造概念。比如，什么“刚性住房需求”、“改善需求”、“金九银十”等等，最近又创造了一线城市住房销售的“度假模式”。根据概念设计师的说法，为什么春节期间一线城市的房屋销售不佳？一线城市的房屋销售将会下降，因为所有买家都在度假。根据中国指数研究公司2月12日发布的数据，春节期间(2月4日-2月10日)监测的17个城市的交易面积比上个月下降了92.2%；包括上海、广州、苏州、福州等17个城市。

就城市而言，每个城市的营业额逐月大幅下降。受春节假期因素影响，所有代表城市的住房销售都下降了90%以上，一线城市的下降幅度高于二线和三线城市。中原地产的数据显示，从春节前一周开始，一线城市和部分二线城市的房地产市场销售进入了“度假模式”。春节期间，一线和二线城市的网上签约数据基本暂时停止(北京、上海、广州、深圳等城市只有一位数的网上签约)，春节期间的房地产交易主要发生在三线和四线城市。

此外，2019年1月，29家国内和香港上市房地产企业公布了销售业绩，销售额为3138.9亿元，同比下降12.2%。特别是排名前三的房地产企业万科、恒大、碧桂园(港股02007)1月份的销售额均下降了30%，明显高于其他房地产企业。万科在2018年初表示，企业只是想“活下去”，但2018年实际销售额达到6000多亿元，同比增长15%，也创下历史新高。

房屋销售的“度假模式”的概念听起来很奇怪。原来，除了少数特殊服务行业，一般行业不休假，由于各行各业都要休假，假期期间销售和营业额下降是正常的。然而，在其他行业，没有人会创造一个假期模式，销售额下降，因为休假，只有房地产市场是这样的。

所以创造这样一个非常奇怪的“度假模式”的房地产销售无非是为了实现以下目标。首先，许多人说国内房地产市场正处于一个转折点，从过度繁荣到逐渐衰退，而一线城市的住房销售在春节期间下降了90%以上，这就是这种说法的有力证明。如果整个房地产市场的舆论朝这个方向变化，那么作为一个由投资投机主导的房地产市场，房地产市场价格上涨的预期可能会逆转。如果房地产市场房价上涨的预期被逆转，必将对国内房地产市场产生巨大影响。因此，利用“假期模式”来减少春节期间一线城市舆论转向的影响似乎是合理的。

第二，2018年春节期间，全国房价普遍上涨，尤其是一线和二线城市，这自然导致了四线城市在2018年春节期间返乡购房的热潮。然而，自2018年下半年以来，尽管各地房价仍在上涨，但房价涨幅已全面放缓，甚至一些城市房价环比下降。在这种情况下，虽然三线城市和四线城市的房价仍在上涨，但一线城市和二线城市的房价变化已经完全削弱了居民回家买房的意愿。此外，许多居民在回国后看到住房建设的增加，这自然使许多居民在家乡购买住房投资的意愿全面下降。2019年春节期间，许多三四线房地产市场基本上处于观望态度。在此期间，三线城市和四线城市的住房销售疲软。

第三，市场最关心的是一线和二线城市的住房销售“度假模式”是否会蔓延到三线城市和四线城市。也就是说，一线和二线城市的居民将逐步退出三线和四线城市的房地产市场，包括农村居民。如果这些人不再愿意回到自己的家乡城市买房，如果农村居民没有新的刺激政策鼓励他们进入三线城市和四线城市的房地产市场，仅三线城市和四线城市的当地居民无法支撑这个房地产市场。可以说，这是问题的症结所在。如果发生这种情况，中国房地产市场的繁荣肯定会在短时间内结束，这是政府最大的担忧。这是否会发生还有待观察。

(作者是青岛大学经济学院教授)