张平：中国房价是否还具备持续涨价的基础？

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作者:张平，著名金融评论家，金融网站专栏作家

2019年初，中国人民银行宣布将全面削减RRR 1个百分点，这在历史上是罕见的，预计将释放1.5万亿资金。央行的RRR降息总体上有两个主要目的:第一，稳定增长，即引导流动性进入实体经济，特别是支持中小企业的发展。第二是控制风险。而风险控制主要是指房地产风险。因此，未来中国房价上涨的可能性为零。

从目前国内房地产市场的情况来看，一、二线城市的房价基本稳定，新房价格稳步下降，二手房价格无价。第三，四线城市房价的整体涨幅已经收窄，甚至达到零。中国东北和西北的三个四线城市中只有一些在弥补增长，但是增长也开始下降。

现在的问题是，中国的房价还有持续上涨的基础吗？在这方面，我们认为，房价已经进入“挤压泡沫、去杠杆化、控制风险”阶段，回归型住宅应该逐步发展。未来，房价不会以上涨为基础，但下跌的风险正在迅速累积。

首先，深圳是中国第一个房价上涨的城市，现在深圳的平均房价已经达到了6万元/平方米。然而，房价上涨越高，对实体经济的危害就越大。现在包括华为在内的许多制造企业已经将工厂从深圳搬了出来。一方面，高房价导致了土地价格的上涨，而工厂的租金也上涨了，这导致了制造商生产成本的增加，所以他们只能想办法租到便宜的土地。

另一方面，房价持续上涨，企业员工租房或偿还抵押贷款的压力不断加大。对于企业来说，他们必须每年提高工资。目前，大多数企业效益不佳，加薪意味着生产成本增加。结果只能是，除了精简军队管理之外，还要远离房价高的城市。因此，实体经济不允许房价继续上涨。

此外，普通人的购买力(603883，股票市场)不允许房价随意上涨。现在，超过80%的居民报告说他们买不起房子。即使你能负担得起，你也必须先用六个钱包来支付首付，然后夫妻双方必须用他们月收入的一半以上来偿还抵押贷款。更别说再抚养孩子很困难，连日常消费都太紧，而且国家预计扩大内需，所以不可能开始消费。

第三，中国经济已经从两位数的高速增长下降到一位数的中速增长。由于全球经济下滑、贸易摩擦和国内房地产投资降温，中国经济目前面临巨大下行压力。现在，不仅是制造企业，还有互联网公司、经纪公司、房地产行业和许多其他员工都被解雇了。现在人们不得不努力工作来“保证工作和收入”。对于买家来说，他们已经对房地产投机失去了兴趣。随着房地产投资需求的下降，未来房价肯定会大幅下跌。

最后，长期机制的建立意味着房价很难继续上涨:一方面，房产税将在未来一两年内出台，这肯定会打击购房的投机需求。与此同时，住房和城乡建设部对房价上涨的城市实行问责制，城市负责人应对房价上涨负责。房价将来不可能上涨。

另一方面，在调控房地产的同时，地方政府也在加紧整顿经济适用房和租赁房市场。未来，低收入群体可以选择住经济适用房和共有产权房，高收入群体可以购买商品房，低收入群体可以选择租房。随着住房需求的大分流，商品房市场的房价在住宅物业回归后趋于稳定，未来的商品房价格将由当地的住房需求决定。

目前，中国的高房价已经脱离了当地居民的购买力，甚至当地的制造企业也深受压力。随着房地产长效机制的建立，不仅有未来房价上涨的基础，也有理性回归的可能。只是不同的地方房价下跌的程度不同。因此，我们应该尽最大努力避免短期内房价大幅上涨后的大幅下跌，但通过缓慢下跌逐步实现理性回报是绝对可以接受的。

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