盘和林：2019年楼市趋势 “稳中有进”

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作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

年底和年初，山东省菏泽市和湖南省衡阳市取消限价令和限购令的消息引起了全国的高度关注，一些重要会议的发言也牵动了市场的敏感神经。2019年房地产市场将如何发展，已经成为公众和市场最关心的话题。

市场普遍预期房地产调控可能会再次放松，担心房价会再次上涨。然而，笔者认为，实际上，无论是《分类监管》还是新提出的《分类指导意见》都只是微调，楼市的大方向并没有改变，即自19大报告以来，楼市政策已经向住房的“住宅物业”倾斜，而最近一次中央经济工作会议是2019年经济工作的总体部署，其中也强调“住而不炒”。

当然，文字上的细微调整并不是完全没有意义的。2019年，房地产政策就像货币政策一样。总的方向没有改变，但一些灵活性发生了很大变化。如果说2018年是“房价打压”的阶段，那么整个房地产行业可以说是艰难而疲惫的一年，房地产市场在严冬的2019年已经显示出复苏的迹象。然而，总体来看，房地产业的发展仍处于“过渡阶段”，曲线减速不仅是一个“交通规则”，也是一个“生存规则”。2019年，作为楼市曲线的第一年，“稳定”是基调，“稳步前进”是趋势。

首先，全国房地产市场的基本面显示出“稳步前进”的迹象。从土地市场来看，土地供应面积和交易面积均有所增加，土地出让收入逐年增加。根据中国研究院的数据，2018年全国300个城市的土地出让金总额为41644亿元，同比增长2%。土地供应量增加了20%，刺激了土地交易面积和成交量的增加。考虑到房地产行业的建设周期，这意味着土地市场的良好表现将在未来房地产市场的供给方面得到体现。但是，应该注意的是，房地产企业的"跟风"将使其积极作用的释放在市场过程中表现出特征。

值得一提的是，不同城市的土地市场有着不同的特点，“差别管制”政策的影响还将继续。根据中国研究院的数据，北京、深圳等一线城市的土地供给和需求下降，而二线城市的供给和需求上升。出现了三个四线城市，佛山和常州跻身年度土地收入榜前20名。从土地市场的表现来看，一、二线城市的土地受政策影响较大，但考虑到人口流动，有必要防范政策风向变化导致市场过冷过热的不稳定风险。

与此同时，值得注意的是，尽管今年土地市场的拍卖数量有所增加，但租赁市场却出现了滞后，这很好地实现了市场承诺。同时，政府也给出了积极的政策修正，给予市场良好的政策支持。以上海为例，尤其是2018年下半年，上海各大租赁品牌正在竞争实力，上海新扩建的长期租赁工具店总数超过100家。上海的租赁市场颠覆了运营商的垄断地位。与此同时，国家还积极给予土地收购优惠，放宽对土地收购的限制，以刺激土地收购的热情，稳定市场预期。

就房地产开发和投资市场而言，虽然全国住宅景气指数略有下降，但仍比去年同期略有上升。换句话说，企业投资开发的意愿仍然很强，市场表现也不强，缺少的是市场机会。相关数据显示，2018年1月至10月，中国房地产开发总投资为99，325亿元，同比增长9.7%，同比增长1.9%，同比增长2.7%，其中住宅投资为70，370亿元，同比增长13.7%。

当然，需求方对房地产市场的支持最终将取决于经济基本面的趋势。总体而言，2018年经济运行总体平稳，经济增速保持在6.5%至7%之间，货币政策总体保持稳定，供给略有下降。虽然货币政策略有收紧，但考虑到目前房地产市场的销售情况，这有利于稳定房价预期。数据显示，2018年1月至10月，全国商品房销售面积达到13.3117亿平方米，同比增长2.2%；商品房销售额达到11，591.4亿元，同比增长12.5%。但是，考虑到2018年下半年房地产市场的严格控制对房地产市场的影响，上述数据足以表明一些被抑制的需求需要释放。

刚刚结束的2019年经济工作会议也明确指出，稳健的货币政策应适度收紧，积极的财政政策应加强以提高效率，并应实施更大规模的减税和减费，这实际上是对宏观经济的积极刺激。由于城市的政策和分类指导，坚持房子是为了居住，而不是为了投机，并巩固了市政府的主要责任，这实际上是一种房地产市场的放松。可以说，没有坏消息就是好消息。中国房地产市场受政策因素的影响远远大于受市场因素的影响，因此这也是2019年“稳定和进步”房地产市场的基础。

事实上，受宏观金融政策影响，房地产融资环境较2018年和2019年有了很大改善。据报道，11月20日，幻想曲控股集团有限公司宣布，其全资子公司幻想曲集团(中国)有限公司最近获得中国证监会批准发行29亿元公司债券。第一次发行不超过10亿元人民币，票面利率为7.5%。目前，住房企业在信托市场的融资成本一般在13%左右，而个人住房企业的融资成本已经超过15%。然而，在“寒冬”中，幻想曲地产以7.5%的票面价格获得29亿元并不容易。据业内人士称，冬季房地产的“抗寒性”仍然很强。

综上所述，无论从经济基本面、货币政策和金融政策来看，还是从土地市场、租赁市场、开发投资和销售市场的微观角度来看，展望2019年，房地产市场都将以“稳定”为基调，“稳健渐进”为趋势。

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