齐俊杰：棚改大变局！这些地方房价要彻底凉了

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工棚改革大幅缩减的后果可能很快就会显现。半年后，一些地方会发现房屋没有被拆除，建筑物没有被覆盖，城市恢复了平静

作者:齐，金融专栏作家、投资者

就在昨天，《21世纪经济报道》的文章说，2019年，各省市对棚改项目的目标进行了重大调整。数据显示，北京从23，600台降至11，500台；天津从2万台调整到65万台，河南从50万台减少到15万台；四川已从25.5万台减少到15万台；山西将从125，200台减少到32，600台；没有改变的是安徽和江西。

事实上，去年年中，CDB就开始撤销拆迁安置货币化改革的审批权限，这使得一些三、四线楼市一夜之间停止，一些地方在下半年开始出现困难。然而，首先，住房和城乡建设部表示，工棚改革应该继续，工棚改革没有放之四海而皆准的办法。然后，去年12月，住房和城乡建设部明确表示，取消政府购买住房改革模式。对于新启动的棚改项目，不允许以政府购买服务的名义借款或变相实施建设项目，但要求发行地方政府债券，即棚改专项债务。

换句话说，在过去，政府只提供担保，企业把与政府的合同放在银行，然后从CDB和农业发展银行筹集资金，以获得低息贷款。这实际上是一种变相的政府担保，地方政府不支付，也不反映在资产负债表上，负债都是企业的。现在你不允许无形担保，但你必须以当地政府的名义发行债券和筹集资金，这让政府感到非常尴尬。如果你在未来进行舍改革，它将成为你自己的债务，这应该反映在资产负债表上，并写入工作报告。为了不把数字弄得太难看，许多地方都缩小了改革的规模。

此外，在之前的模型中，本地利润被创造出来，所有的金融风险都在金融系统的政策性银行中。现在把地方政府推到前台也增强了他们的责任感，发行地方政府债券，未来的金融风险将由你们地方政府来承担，就像以前利用优势而不赔钱一样，所以一定要下大力气。近年来工棚改革异常激烈。改革越多，成就越高。既然我们必须承担后果，我们就能看到立竿见影的效果。许多地方立即将工棚改革的目标减半。

至于影响，也是显而易见的。在知识星球齐的粉丝群中，我们反复强调，2017-2018年三、四线楼市的飙升，是因为房改货币化的伟大发明。在过去的十年里，价格上涨是从北京到深圳，其他地方的价格几乎没有上涨。直到2016年，很多地方的房价只有5000平方米，但是突然的货币化改革，突然之间，很多地方的资金投入增加了，突然的资金打破了过去楼市的宁静。被拆迁户拿到钱，把它变成首付，投入房地产市场，所以需求突然增加了几倍，然后房价飙升，有些地方每年翻一番。虽然我们还是一只死鸭子，但我们已经从政策上证明了这一点。正如我刚才所说，货币化安置在2018年年中被紧急叫停，住房和城乡建设部在年底补刀，取消了政府购买工棚的改革。这实际上是在纠正自己，但它不愿意承认错误，因为必须有人对承认错误负责。然而，同样非常清楚的是，这件事不能再进行下去了，而且已经严重偏离了。让普通人(603883，股票市场)住在更好的房子里本来是一个好主意，也可以解决第三、四行的去库存问题。然而，严重的后果是居民的杠杆率急剧上升，房价再次被大幅推高，这严重背离了无投机住房的一般原则。

大幅削减工棚改革的后果可能很快就会显现。半年后，一些地方会发现房屋没有被拆除，建筑物没有被覆盖，城市已经恢复了平静状态。由于前两年棚改的飞跃，完全透支了购买力需求。每个家庭都有许多套房。在一些地方，房子根本租不出去，人口也是负数。大城市的许多年轻人已经回到他们的家乡买房子，但是他们根本不会回来住，所以结果。我手里完全冷了。当你迫切需要钱并想卖掉它时，你根本无法意识到。这就像买一件假古董。当你不卖它的时候，你总是认为它价值上亿，你觉得你已经达到了顶峰。当我想卖的时候，我发现我根本找不到买家。在第三条线和第四条线以下的房地产市场，这将在半年后或至多一年后发生。

有人说，我不想卖或租，就放在那里。等我有机会再谈的时候，老齐可以负责任地告诉你，你会有这些大的损失。你必须每年支付第一处房产的供暖、水电维护费。第二，房子应该贬值。有些人按70年折旧，这实际上是错误的。中国的建筑质量只有40年。如果房子在40年后失效，它将被认为是合格的产品。如果你提前想一想，所有建于1979年的房子都变成了危险的建筑，建筑质量将远远高于现在的良知。因此，如果你贬值40年，相当于每年损失总房价的2.5%。第三，未来财产税的风险，你甚至不能在那里租房子，你也不能在未来转嫁税费。第四，随着人口老龄化和年轻人外流，三线、四线甚至县城都出现了严重的住房过剩，今后还会有越来越多的过剩。将不会有更多的货币化安置，甚至工棚改革将逐步减少。随着时间的推移，你的房子会变得越来越难卖。不久，你会发现没有人租房，没有人买卖，你甚至可能找不到中介。因此，在过去的两年里，利用最后一波疯狂，在四线城市买房的人很可能成为中国房地产市场的最后一批买家。因此，我们的建议是，所有无法挽救的投资型住房都可以迅速出售。在四线城市，即使人口政策放开，也不会有人口流入，因此越来越难以尽快实现。

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