易宪容：中国房地产健康发展长效机制如何确立

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此前，市场一直认为中央政府的政策文件对房地产市场谈得不多，这意味着房地产市场的宏观调控政策将在2019年完全放松。然而，与实际情况相反，中央领导人最近一直强调建立一个中国房地产市场健康发展的长期机制。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

最近，中央经济工作会议的文件和中央领导的讲话都一再强调“要稳步实施房地产市场健康发展的长效机制方案”。此前，市场一直认为中央政府的政策文件对房地产市场谈得不多，这意味着房地产市场的宏观调控政策将在2019年完全放松。然而，与实际情况相反，中央领导人最近一直强调建立一个中国房地产市场健康发展的长期机制。

这是因为，就中国房地产市场的实际情况而言，政府对房地产市场的宏观调控十多年来从未停止过。然而，国内房地产市场监管越严，房价就越高，许多城市的房地产泡沫就越大。一线城市的房价，对于90%以上的绝大多数人来说，他们甚至不敢考虑购买住房，更不用说不进入市场购买了。甚至在2016年，中央政府就提出了中国住房市场“只住不投机”的市场取向，并将这一原则写入了第十九次全国代表大会的报告。然而，“只活不投机”的市场定位原则虽然得到了强调，但其实施仍然非常遥远。因此，尽管自2016年以来，中国各级政府出台了一系列房地产调控政策，但各地房价仍在上涨，尤其是四线城市，2018年房价上涨迅速。中国的房价一直是神话的。在房地产泡沫巨大、房价高企的市场中，在投机是购房的主导因素的市场中，出台的房地产调控政策只能使房价上升而不能下降，因此这些房地产调控政策不可能使房地产市场回到“只住不投机”的市场地位，也不可能建立起中国房地产市场健康发展的长效机制。如果是这样，中国房地产市场的泡沫最终会破裂，这将导致金融危机。因此，就中国房地产市场的现状而言，建立房地产市场健康发展的长效机制非常重要。

就中国房地产市场的现状而言，要建立中国房地产市场持续健康发展的长效机制，必须从以下几个方面入手。首先，我们必须按照“只住不投机”的明确市场定位，彻底摆脱香港房地产市场早年“高地价、高房价、严重投机”的发展模式，严格区分住房市场为三个完全孤立的市场，即完全经济适用房市场(占20%)。这个市场是由政府公共财政建立的，以保证绝对低收入居民的住房问题；完整的住房消费市场(占60%)，政府和农村集体通过市场机制供应土地和建造住房。然而，建造的房屋只能用于消费，在这个市场上购买的房屋可以自由交易，但任何来自住房交易的收入必须通过严格的税收机制收回。为了彻底消除房地产市场的赚钱效应；最后一个市场是所建房屋可用于投资和消费的市场(比例不得超过20%)。这个市场包括高端住房市场、租赁住房市场等。这个市场基本上是由市场价格机制运作的，通过有效的税收政策鼓励住房租赁市场的发展，并通过相应的税收政策限制高档住房的过度投机。因此，调整房地产市场发展模式是建立当前中国房地产市场持续健康发展长效机制的第一步。

第二，政府应该完全取消对国内房地产市场的行政调控政策。这些行政性的房地产市场调控政策是过去十年中国房地产市场房价快速上涨的根本原因。可以说，在一个住房可以赚钱、住房投资已经成为一种宗教、房价只涨不跌的市场中，各种行政性房地产调控政策对住房投机者的影响非常有限，除了增加投机成本外，投机者还有办法破解这些行政性房地产调控政策。相反，这些行政性的房地产调控政策也可能成为影响房价只涨不跌预期的重要因素。

第三，为落实房地产市场“只住不投机”的市场定位，政府对房地产的宏观调控应从经济杠杆入手，即通过房地产信贷政策和房地产税收政策，使国内房地产市场真正转变为消费导向型市场。对于房地产的住房政策，我们必须通过住房抵押贷款的首付比例和抵押贷款利率来限制投机性住房。只要确定所购住房为投机性住房，就要全面提高首付比例，提高抵押贷款利率。与此同时，税收政策应该用来严格区分住房投机和住房消费之前，期间和之后的事件。在交易中很容易判断住房是投资投机还是消费。任何购买利润都是投资投机，不是一套房子或几套房子。在这种情况下，有必要用严格的税收制度来收回收入，使购买的住房无利可图，而住房市场没有赚钱的功能，使房地产市场能够回到一个可持续和健康的发展道路，并建立国内房地产市场的长期机制。目前，国内房地产市场和香港房地产市场存在很多问题，因为房地产的盈利功能还没有被严格的税收政策完全消除，房地产已经成为一种低风险的投资盈利工具。如果中国房地产市场不能通过税收政策消除房地产的盈利功能，那么国内房地产市场就无法走上可持续健康发展的道路，房地产市场的长效机制也就无法建立。这是整个国内房地产市场和香港房地产市场的核心。

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