易宪容：鹤岗等三四线城市住房市场价格如何走？

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可以说，对于目前中国绝大多数的四线城市来说，由于经济发展停滞、居民收入增长缓慢和人口净流出，如果城市的自然条件不好，这些城市的房地产市场基本上不可能重现前些年的繁荣。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

昨天，一些信息在网上疯传，那就是黑龙江鹤岗的白菜价格已经开始上涨。今年3月，鹤岗的均价为1240元/平方米，其中仅九州周边300元的320平方米复试高层建筑就需要15万元。后来，有媒体证实，在安居客的二手房平台上，鹤岗几个社区的二手房价格确实在1000-2000元之间，甚至70平米的二手房也只卖了48000元。网上截图显示，鹤岗一栋46平米的房子价格低至1.6万元，相当于每平米348元。

一些记者通过二手房网站提供的中介电话了解到，鹤岗有很多总价在2万元以下的房子，很多总价在2万元以下的房子。中介指出，这些低价房都是当地的棚子，这显然不同于普通商品房的性质。例如，普通的商品房可以马上运行"以房为主"，但这些房子不能马上运行"以房为主"，这需要几年时间。而且这些房子的建筑标准相对较低，例如，这些7层的商品房没有配备电梯。

关于这个信息实际上有三个要点。首先，为什么鹤岗的房价只有每平方米300元左右？第二，为什么鹤岗商品房的价格中位数在每平方米2000元左右？第三，这样的房地产市场价格格局将来会在四线城市蔓延吗？等等。

要回答这些问题，我们应该从一般的住房市场入手。就住房市场而言，它的共性是房地产和非贸易产品，每套住房都是独特的。因此，一个国家的住房市场往往会成为众多的分割市场，其价格水平和市场状态也大相径庭。在一个国家是如此，在一个城市也是如此。即使在同一个社区和建筑中，每栋房子的价格也会不同。

因此，鹤岗那些每平方米价格在300元左右的房子，主要是由房子的性质决定的。例如，棚户区改造的房屋建筑标准低，这些房屋不仅不适合居住(房屋没有装修)，而且即使允许人们避风也不方便。更重要的是，这些房子是可以买到的，而且因为他们不能得到产权证，他们甚至不能低价交易。也就是说，这种房子的最低售价不能交易，因为没有产权证。如果加上政策限制，就更不可能将这种住房转让给其他人。因此，为这种住房提供最低价格没有什么意义。更重要的是，这些房子的低价只是一个例子，这在市场上并不普遍。或者只是几套带网上挂的房屋，网上挂后能否出售，我根本不知道。

第二，鹤岗市商品房的价格中位数应该在每平方米2000元左右。据估计，在2016年全国房价普遍上涨之前，这样的房价水平应该不会太离谱。因为，在2016年房地产宏观调控之前，中国大部分四线城市的房价水平都处于这种状态。我记得2013年我去贵州的时候，贵阳和遵义的房地产市场的中值价格大约是2300元。因为，就当时中国绝大多数四线城市而言，他们的经济发展水平和居民收入水平，他们的房价只能在这一价格水平。然而，2016年后，由于全国各城市房价普遍上涨，目前四线城市房价基本在5000-10000元之间。

至于为什么鹤岗的房价一直保持在2000元左右，主要是因为这个城市是一个典型的资源枯竭型城市。就中国的城市发展而言，有许多这样的资源枯竭型城市。由于产业结构单一，资源严重枯竭，这些城市的经济发展遇到了严重的瓶颈。在这类城市中，经济发展已经停滞，人口出现净流出，居民收入水平严重偏低，气候条件恶劣(如东北和中西部的许多城市)。在这样的城市里，房地产市场是不可能发展起来的，房价也只是在一个很低的水平上。我记得几年前有一个朋友告诉我，他们的家在东北的三线城市，那里的居民住房基本上是一套人(或者一个三口之家可以拥有三套住房)，他们拥有的住房不仅价格低廉，而且很难出售和出租。在这种情况下，这些城市的房价只能保持在很低的水平。鹤岗也是如此。

现在的问题是，这个州四线城市的房价都是这样吗？可以说，2016年，在一线城市房价疯狂上涨后，再加上房地产调控，这种房价疯狂上涨并蔓延到全国，使得全国大、小城市房价普遍上涨，全国许多四线城市的房价已经上涨到每平方米1万元左右。只有少数三、四线城市的房价低于这个水平。

然而，这一轮四线城市房价的普遍上涨不仅促进了棚户区改造的货币化，还得益于国内银行体系信贷的快速扩张。然而，这次进入四线城市房地产市场的买家基本上是这些城市的低收入居民和这些城市周围的农民。受一、二线城市房价疯狂上涨和房地产市场无风险套利效应的影响，他们通过银行信贷进入房地产市场，使当地房价在短短一两年内翻了一番，使这些城市的房地产市场繁荣了before/きだよ.然而，它也基本上消耗了这些城市居民的储蓄，使这些城市中许多中低收入居民的债务负担全面加重。可以说，这三个四线城市的住房市场已经严重超支未来居民的生活。

可以说，对于目前中国绝大多数的四线城市来说，由于经济发展停滞、居民收入增长缓慢和人口净流出，如果城市的自然条件不好，这些城市的房地产市场基本上不可能重现前些年的繁荣。此外，这些城市的住房基本饱和，住房的投资效应和盈利效应不足，这将不可避免地导致早在12年前，即今年，这些城市的房价上涨的整体停滞，如果这些城市的房价再次上涨，他们将面临一个巨大的瓶颈。如果发生这种情况，那些在这些城市投资买房的人可能会面临风险。而这种风险基本上转移到了这些城市中风险承担能力较弱的居民身上，这使得这些城市的房地产市场风险可能会进一步加大。政府应该密切关注这一点。

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