易宪容：从3月房价变化看当前房地产市场形势

本篇文章1813字，读完约5分钟

根据国家统计局刚刚发布的数据，今年3月，中国70个大中城市的房价，无论是同比还是环比，新房还是二手房，仍有90%以上的城市在上涨。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

根据国家统计局刚刚发布的数据，今年3月，中国70个大中城市的房价，无论是同比还是环比，新房还是二手房，仍有90%以上的城市在上涨。例如，3月份，一线城市新建商品房销售价格同比上涨4.2%；二手房销售价格同比上涨0.5%。二线城市新建商品房销售价格同比上涨12.2%，二手房销售价格同比上涨8.2%。三线城市新建商品房销售价格同比上涨11.4%，二手房销售价格同比上涨8.4%。

也就是说，与去年同期相比，中国一、二、三线城市的新房和二手房价格都在全面上涨，价格涨幅基本保持在较快水平。尤其是二线城市和三线城市，房价涨幅几乎是一线城市的三倍，甚至超过两位数。例如，Xi、呼和浩特、贵阳、丹东等城市的新房价格区间已达到20%以上。可以说，如果房价涨幅在两位数以上，那么作为一个投资者主导的中国房地产市场，投资者肯定会涌入房地产市场。特别是投资者可以利用银行的财务杠杆进入房地产市场，他们的住房投资收益肯定会高于融资成本，因此投资者进入房地产市场的积极性会更高。2018年个人抵押贷款的快速增长与这种强烈的动机密切相关。

初步估计，3月份四个一线城市新建商品房销售价格环比上涨0.2%，其中北京和广州分别上涨0.4%和0.8%，上海和深圳分别下跌0.1%和0.3%。二手房销售价格环比上涨0.3%，其中北京、上海和深圳分别上涨0.4%、0.3%和0.7%，广州下跌0.5%。31个二线城市新建商品房销售价格环比上涨0.6%，二手房销售价格环比上涨1.2%。35个三线城市新建商品房销售价格环比上涨0.7%，二手房销售价格环比上涨0.5%。

从这些数据中，我们可以看到，虽然很多房地产企业此前表示，他们对国内房地产市场的未来信心不足，一度认为今年的房地产已经变成了一个拐点，但实际情况并非如此。除部分城市房价略有下调外，大部分城市房价仍处于快速上涨过程中，尤其是二、三线城市，房地产市场价格上涨速度仍在加快，新、二手房价格环比上涨0.5%以上。31个二线城市的二手房价格环比上涨超过1%。按照这样的速度，这些城市的房价年增长率可以达到15%。也就是说，随着3月份房价的上涨，2019年31个二线城市的房价将上涨超过两位数。这些城市的房价上涨如此之高，以至于房地产市场的繁荣步伐肯定不会停止。

也就是说，从3月份70个大中城市的房价变化来看，大多数城市的房价都呈上升趋势，但只有少数城市略有下降。此外，这些数据显示的房价涨幅仍基于市房管局报告的数据。如果有一个更好的面向市场的房价统计指数，如果市房管局的房价数据没有调整，实际房地产市场的价格涨幅可能会高于我们现在看到的。因为，就目前的政策而言，中国每个城市的房管局都不敢让自己城市的房价涨幅高于其他城市。

当然，最重要的是，3月份70个大中城市的房价变化也代表了当前中国房地产市场的发展趋势。如果中国大多数城市的房价继续上涨，并且涨幅在两位数以上，那么这意味着国内房地产市场的繁荣并没有结束，而是在继续。甚至在一些城市，房地产市场的繁荣程度可能比我们看到的数据要好。

房价在上涨，房地产市场的繁荣肯定会持续，但这种持续是短期效应，并将持续很长时间。最近，一些媒体报道称，中国一些资源枯竭型城市的房价仍处于极低水平。由于这些城市的经济状况无法支撑过高的房价，这些城市的房价可能面临下跌的风险。事实上，在2016年以来全国各城市房价普遍上涨之后，不仅上海、深圳、北京等一线城市的房价已经进入世界前十，而且三线四线城市的房价也处于相对较高的水平。就中国目前的经济发展而言，据估计，三线四线城市的居民再也负担不起这样的房价水平。第三，四线城市房地产市场更严重的问题是长期供大于求，居民住房持有率过高。在这种情况下，这些城市的房地产市场越繁荣，它们面临的风险就越高。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！