李宇嘉：深圳“精英化”广州“底座厚” 谁赢得楼市未来

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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在告别了高增长、过度的货币和资产泡沫之后，任何一个城市的“基础”都是厚实的，任何一个城市的避风港效应都会更强。生产城市越多，商业和消费城市越活跃，民营企业和中小企业越集中，快递量就越大。近日，国家邮政局公布了各省市的快递业务量，并以其神秘性窥视了该市的“基地”。

京沪快递大幅下降。不难理解，北京和上海正在缓解人口压力，专业批发市场正在外移，快递业务自然也在下降。需要注意的是，虽然深圳快运同比增长24.7%，但增速比广州慢近7个百分点，深圳快运比广州快近50%，仅比广州慢36%。此外，广州快运收入首次超过深圳。

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与2017年相比，广州快运收入增长了43%，但深圳仅增长了20%。2017年前，深圳将增长30%-40%。当然，这与广州作为华南最大的国际商业中心有关，但主要原因是近年来深圳房价上涨，大量生产性企业迁出。调查显示，每年都有大量深圳民营企业迁往东莞和广州。

从下图可以看出，在房价飞涨之后，深圳并没有出现绝对的“价格萧条”。广州中心区的房价也低于深圳，而外围二线三线的房价可以容纳搬迁的民营企业。当然，有人认为深圳会淘汰低端落后产业，引进高科技企业和总部经济，这将使深圳的人力结构更好，竞争力更突出。

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然而，一般制造业的外流使深圳越来越“两极化”。一方面，他们是受雇于金融、信息技术和房地产领域的“金领”，另一方面，他们是受雇于生活服务业的人(家政、保安、餐饮和购物中心服务人员)。“你来的时候，是深圳人。”这个热情的口号一直被正面解读，但背后的问题令人困惑。

深圳有一项全国最高的指标，即非居民人口与常住人口的比率。2017年，成都、杭州、北京、广州和上海的非居民人口比例分别为11%、20%、37%、38%和40%，而深圳的非居民人口比例为65.3%。深圳是一线城市中门槛最低的。既然定居的门槛很低，深圳人就来这里，为什么不都定居下来呢？

原因很简单。在深圳的1600万永久居民中，75%是农民工。今天的深圳已经经历了很大的分化，金融、房地产、it(以及围绕这些行业的律师、会计师等专业机构)和上市民营企业(深圳上市民营企业数量居全国第一)，企业高管的数量是北上广无法比拟的，为深圳创造了大量的“金领”岗位。

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但好的一面是一线城市最大的工业工人，包括那些受雇于一般制造业、生产和生活服务业的工人。这里有许多专业机构和大规模的“金领”，这也创造了许多附属工作岗位，特别是对生活服务业的强烈需求。然而，飞涨的房价迫使经济结构继续向“精英”和一般行业流出，这是一个巨大的隐患。

深圳是“创业之都”和“梦想之城”，这是许多人去深圳的初衷。在过去的30年里，深圳取得了长足的进步，那些“登上火车”的人积累了巨大的财富。这些“70后和80后”分享了过去40年深圳民营经济、资本市场和房地产飙升的“三重红利”。然而，当谈到“90后”的创业年龄(约35岁)，有什么机会吗？

除了少数“创造一代”的接班人之外，如果大多数“90后”忙于买房、还房贷或在房子里积累财富，他们的创业动机和能力有多大空空间？目前的情况与1980年代和1990年代“创造一代人”的情况大不相同。重要的是，“创造新一代”所获得的红利与过去的高汇率增长、资产泡沫和互联网繁荣密切相关。

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未来，货币不再高速增长，资产泡沫不再，互联网红利减弱。已经“上车”的黄金领袖们将在极度利己主义下开始捍卫(财富回报房地产)。正如副市长张思平所说，深圳不是很有吸引力。回到广州，广州没有深圳那样充满活力和创新，在“三重红利”时代输给了深圳(中国所有城市都输给了深圳)。

然而，当“三重红利”下降，资本回归实体经济时，“基础”的厚角色就出现了。广州不仅有金融、房地产、it，还有贸易、物流和交通枢纽，还有国有企业、大学、中小学、科研院所、医疗机构等机构。如果大量的民营制造企业从深圳涌入广州，广州的“基地”会更厚。

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“基础”是厚的，最大的意义是会有大量的“白领”，即中产阶级，这是一个城市健康与否的标志。这个“基础”很厚，白领和蓝领都有“扎根”的基础，并逐渐成为“业主”。在房地产市场的“下半年”，一个好的城市是一个有工业和人口的城市。对“精英”来说，在房地产市场玩游戏很容易。

对深圳而言，“山寨”和“华强北”造就了华为和腾讯，而“山寨”和“华强北”则体现了低成本和企业家精神。现在，低成本已经不复存在，“三重红利”被稍稍叠加在高房价上，“90后”的创业热情难以维持。深圳只适合精英阶层，对房地产行业没有吸引力，中产阶级正在弱化，所以下半年的楼市自然不容乐观。

最后，要明确的是，这个观点适用于长期(至少5年)，那些做资产配置、财富规划和职业规划的人可以参考它。短期而言，深圳拥有全国最大的人口流入量，房地产市场也有一个安全边际。房价没有下跌太多，所以《小羊春》有弹性！然而，我们应该注意长期的性质，许多人把短期视为长期，这是最大的问题。

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