江瀚：华夏幸福业绩大涨背后 中国房地产出路在何方？

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近日，著名工业新城企业华夏幸福发布了自己的财务报告。华夏幸福在其优异表现背后的发展方向是什么？

作者简介:姜涵，金融专栏作家，上游金融专家顾问评论员

2019年春天对中国房地产市场来说似乎是一个巨大的挑战。一方面，“房无投机”的时代已经全面到来。房地产企业该何去何从？另一方面，小阳春，一个在一些地方的房地产市场，似乎带来了许多机会。近日，著名工业新城企业华夏幸福(600340)发布了自己的财务报告。华夏幸福在其优异表现背后的发展方向是什么？

第一，中国幸福背后的业绩飙升

4月19日，华夏幸福发布了2018年财务报告，去年收入达到837.99亿元，同比增长40.52%；净利润117.46亿元，同比增长32.88%。根据年报，华夏幸福去年的销售额为1627.61亿元，同比增长6.93%。其中，工业新城结算收入310.39亿元，房地产业务合同销售额1292.68亿元，合同销售面积1502.85万平方米。

今年，华夏幸福继续维护其“慷慨分红”的声誉。华夏幸福的现金分红一直位居房企前列。2016年和2017年，该公司向股东分配的现金不低于净利润的30%，分别为19.5亿元和26.6亿元，并承诺2018年至2020年的现金股利也不低于净利润的30%。这一次，华夏幸福再次宣布派发36亿现金，占2018年净利润的30.68%。

可以说，它为中国一个美好的资本市场奠定了基础。与此同时，有一点值得注意，那就是在致股东的年报信中，华夏幸福表示，都市区战略已经上升为一项重大的国家战略，成为未来20年新型城镇化的主要形式。中国已经进入大都市圈发展的新时代，培育了17年的工业新城事业迎来了新的机遇。

在巩固京津冀布局优势的同时，公司积极布局核心都市区，各地工业新城的复制进入全面加速期。华夏幸福已经在全国范围内规划了15个核心大都市区，并在2018年增加了18个新的工业城市，所有这些都在北京之外。年内，新签署的投资约1660亿元，这成为未来利润增长的基石。

数据显示，2018年，华夏幸福的出境收入同比增长83%，占总收入的31%。其中，对其他城市收入贡献最大的前五位都市区是杭州都市区、南京都市区、郑州都市区、武汉都市区和合肥都市区，同比分别变化190%、51%、1388%、370%和124%。

可以说，华夏幸福已经开始为中国的工业地产指出另一个方向。

第二，中国房地产的新道路在哪里？

长期以来，华夏幸福以建设工业新城而闻名。与众所周知的传统商品房的发展相比，在“房子是为了居住，不是为了投机”的理念下，实际上，商品房市场已经进入了一个使用属性全面转型的时代。在这个时代，原有的房地产市场将发生巨大的变化。4月23日，华夏幸福在南京溧水工业新城召开“演出与商务媒体沟通会”。华夏幸福表示，未来将努力成为中国核心大都市区的综合房地产开发、运营和资产管理平台。通过住宅房地产业务、商业房地产业务和工业新城业务三大业务形成新的业务组合。

华夏幸福对未来房地产有一个非常清晰的判断，即中国房地产业的环境已经呈现出三大trends-/きだよ圈、精细化经营和房地产金融化。如何理解这三个转变？

首先，为什么空都市圈是主要方向？随着中国经济的快速发展，中国人口的城市化进程正在加快。《华夏幸福》研究显示，未来三分之二的人口将集中在核心大都市地区，经济总量将占全国经济总量的一半以上。在这样的背景下，事实上，房地产企业的机会正在迅速形成。与目前分散的城市布局和卫星城市布局相比，中国大都市圈仍有很大的发展空间，有待填补，这为房地产市场提供了巨大的发展空间。对于外围城市而言，在城市圈的中部，它为新房地产提供了广阔的市场，房地产企业可以在其中充分发挥自身的发展能力，重点关注医疗、养老、医疗、教育等真正发挥房地产使用价值的项目，使房地产真正做到“住而不炒”。对于处于核心圈的城市商业区来说，中国企业总部经济的持续集中发展将为房地产企业提供更多的项目运作机会，这也是空都市圈的重要价值所在。这种结构化模式为房地产市场奠定了更强的市场基础和更大的市场机会。

第二，运营细化到底意味着什么？面对都市圈提供的巨大市场机遇，这对中国房地产企业提出了更高的要求。原有的高抓、宽开、宽关的产业模式已经难以适应新的时代潮流，房地产企业需要在其中发挥更大的作用，其核心是真正下沉经营能力，对原有的房地产项目进行精细化管理，全面提升房地产服务水平。随着我国房地产开发的逐步成熟，房地产企业的竞争已经从房地产和土地的竞争转变为经营能力和服务能力的竞争。正如华夏幸福所说，运营能力将成为未来房地产企业的核心竞争力。增加持股比例和营业收入可以对冲经济周期，增强抵御风险的能力。由此可见，操作能力，尤其是高端专业操作能力，对房地产市场意义重大。

第三，金融房地产的深层内涵是什么？今天，随着房地产市场的不断深入发展，对于房地产企业来说，为了应对全新的市场环境和更高的经营要求，其资金链的稳定性比以往任何时候都更加重要。对于房地产企业来说，一方面需要在银行信贷等传统金融领域不断增加对自有资金的控制，提高金融资金链的稳定性。例如，截至2018年底，华夏幸福的总资产为4097.12亿元，总负债为3549.96亿元，其中华夏幸福的银行信贷额度较高。截至去年年底，仅使用了605亿银行信贷。另一方面，借助房地产投资信托基金的公开发行等政策，我们将从单一的债务模式转变为综合金融模式，真正促进我国金融房地产的发展，从而使我国的资金链来源更加稳定。

正如华夏幸福所说，这是一个新时代，需要一个更轻的新战略。对于房地产市场来说，还有很长的路要走，必须“重新组织，重新开始”。

本文摘自《蒋寒视力观察》。本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
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