子木：民间大神的购房法则是什么？

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昨天我收到了一封来自河南的求助信。

这封信的作者是一位60多岁的老人。他犹豫着要不要征求我的意见，因为他为他的孩子买了一栋房子。他非常热情。基本上，每篇文章都会留下一个信息，然后附上一个长长的感觉。

从去年开始，他开始喜欢研究房地产市场，但目前的问题是，市场中的许多专业数据表和趋势曲线都无法理解，有时他甚至花一天时间寻找一个表，但发现的数据仍然是错误的。

这确实是一个问题。

在房地产方面，我总是根据“授人以渔”的原则输出内容，但我没有考虑到很多读者没有经济数据库。更重要的是，他们中的许多人是三月和四月的五线城市的读者，不健全的房地产市场信息不能给他们提供判断房地产市场的有效依据。

因此，今天我特意整理了一些简单明了的实用方法，供人们买房时参考。

1数据

首先，我们应该明白，所有的数据和方法都是为真理服务的，这个真理就是“市场供求”。

作为一个精明的购房者，你必须知道你所在的城市、地区或地段有多少房子，有多少人买房。房间比人大，或者房间比人少。当需求超过供给时，房子的价值会因为稀缺而凸显出来，房价会上涨，反之亦然。

那么我们必须尽一切办法找到市场供求关系。

第一种方法是学习分析基础数据。这是接近市场最简单、最有效的方法。当推断市场状况时，我们通常指两种类型的数据。

1.交易

2.房价

事实上，每个人都喜欢观察房价的走势，但这是一种“市场延迟”的表现。能够看到市场的人通常是基于交易的。如老王所在的郑州，1月份售出1万套，2月份售出2万套，3月份售出4万套，连续三个月以100%的速度增长，表明郑州楼市正在加速反弹，房价已蓄势待发。

但是，需要注意的是，交易量的增加并不意味着房价会上涨，因为随着找房人数的增加，业主的信心越来越强，只有当他们认为自己的房子能卖个好价钱后，才会主动提高报价，集中向上调整会促使整个市场的房价上涨，这既需要过程，也需要力量。

一般来说，在交易量持续上涨2-3个月后，房价会发生变化，而在此之前，买房的最佳时机是“量涨价平”时期。

此外，还有一些重要的数据，如新增房屋的数量和要查看的房屋数量。新增房屋数量是本月新上市的房屋数量，用来表示现阶段有多少人愿意出售房地产。它直接告诉你这个城市和这个地区最近有多少人愿意买房。表达市场状况更直观。

例如，在最近异常火爆的苏州市场，游客数量的激增直接推高了房价。(数据来自贝壳，每个人都可以从贝壳二手房的“贝壳指数”中得到)

看苏州的趋势图

苏州上下调整趋势图

当然，这些数据是由一些房地产研究机构通过离线收集和在线大数据计算获得的。普通人很难理解。此外，绝大多数四层城市的数据样本很小，甚至在线数据也不是公开的，因此无论这些机构多么强大，它们都无法收集有效的信息。这个时候我该怎么办？

这使用了群体现象方法。仔细观察活跃在房地产市场的群体的动态，可以把他们分为三类:中介、阿姨和开发商。

2条报价

1.媒介的

如果你想买套好房子，在你的微信朋友圈里至少有20个房地产中介。

每个人都知道“春江水暖鸭先知”的真相，因为每天与房屋打交道的市场从业者必须比买家更快地获得信息。但与中介成为朋友并不是要你向他们买房子，因为在利益博弈下，每个人都会为了自己的利益最大化而隐瞒真相，很难如实恢复市场状况。

此时，我们应该观察他们的日常动作，一是在朋友圈里发帖的频率，二是他们在微信上的“动作步骤”。

第一个很容易理解。中介的朋友圈每天都会更新一些关于优质住房、优惠政策和房价上涨的文章。但是如果你仔细观察，你会发现他们有明显的发帖频率。如果你的朋友圈每天都被中介筛选，这意味着这个阶段的市场非常好，他们正在抓住机会推销自己。但是，如果你的朋友圈几乎看不到中介的文章信息，这就意味着这段时间楼市低迷，他们没有动力发出信息。

图中显示的是每天一个，市场是平均的

第二个是中介的“微信步骤”，这是一个很好的身体样本，因为身体永远不会说谎。如果你正在研究一个城市的房地产市场，你必须在这里查看中介的微信步骤，然后统计信息。如果有很多步骤，那就意味着你已经走得很远了，有很多人在看房子，而且楼市很热；如果步数少了，就意味着走路少了，看房的人也少了，房地产市场就不景气了。

中介通常在假期走得最多，周一走得最少。日常工作步骤的平均数量约为5000-8000。在市场强劲的情况下，将超过10，000步。在2017年北京市场的高峰期，我的朋友圈子里几个中介的平均步数甚至达到了2万多步。如果长期位于5000红线以下，则表明现阶段楼市非常低迷。

图为昆明呈贡新区一名房地产经纪人。每天的平均步数约为8000步，周末的步数约为15000步。在此之前，3月份微信的平均步数约为6000步。打电话确认后，证实昆明市场在3月份开始回暖。

2.阿姨

0知识+跟风=韭菜，资产投资的负面教科书。

阿姨在中国是一个神奇的存在。他们大多享受退休后的休闲生活，喜欢彩色围巾，每天在广场上跳舞，不时和海外团体一起旅行。此外，许多人拥有更高的财富水平，热衷于黄金、房地产、股票市场、p2p甚至比特币市场。

然而，由于对赚钱方式的深深迷恋，以及缺乏专业知识和容易随波逐流，中国阿姨已经成为最容易被割韭菜的群体。我记得在中国比特币投机最热的时候，红领巾阿姨的剪刀经常在各种比特币会议上自拍，我们知道比特币泡沫经济即将崩溃。

要明白投资是有门槛的。金融的本质是一个欺骗性的“零和游戏”。如果有人赚钱，一定有人赔钱。

因此，每当我去一个城市，我都会在晚上“视察”高档住宅楼附近的广场。听听他们在谈论什么话题，他们是否有关于房地产市场和房价的话语。他们还会主动询问自己拥有的房屋数量以及对近期当地房价的看法。如果他们在谈论房子，你应该小心，因为房地产市场的泡沫指数可能已经上升到警戒线。

3.开发商

开发商有自己的衡量方法来判断房地产市场，他们将上升到最高的战略水平。因为让土地脱离市场会威胁到资金链的安全，错误的节奏可能会被周期吞噬。

因此，如果你所在的城市突然频繁出现"地王"，那么就要开始警惕，下一波市场即将进入；相反，如果土地继续流动，就意味着市场萧条，所以要小心。

当然，有关土地王的开发商应该选择销售排名在5-20之间的中级开发商。因为碧桂园、恒大这样的巨头将会以雄厚的资金来化解这一周期，从而做大规模。然而，小开发商一般没有独立的评估机构，他们大多跟随巨人的趋势。只有中等规模的开发者有最强烈的生存欲望，并且对周期更加敏感。

让我谈谈对房地产市场的判断。

从某种意义上说，买房是一个投资游戏，而市场曲线与买房成本有关，所以我们必须把握好“去低去高”的时间节点。

对于那些只需要它的人，我们应该做相反的事情。市场越萧条，你买房的时机就越好。因为不是每个人都买，所以你应该买。讨价还价的价格是空房间。如果你幸运的话，你可以踩在房价的底部。

对于有“以房换房”需求的新改革家庭来说，一个好的市场意味着你有更高的权重来激发更高的资产价格，旧房容易出售，新房子的机会也更多。

如果你是一个投资专家，当市场低迷，市场火爆时，很容易就能省下几十万，这是常识。

当然，时间维度上的所有投资方案都必须基于“良好的位置”。否则，随着周期的结束，被放大的房价将突然减半至基本面，你辛辛苦苦等待的收入将会消失。

第3批

在地段搜索中，我也向你推荐了一些实用的方法，包括土地控制法、光照法和热图法。

1、土地控制法

城市建设者在建设新城市时通常会制定详细的规划文件，但你要做的是找到最近的控制计划(一般来说，当地规划局有公开的文件)，并找到带有红色和黄色标志的地段。

图为北京通州区运河段

红色地区的房价明显高于其他地区

红色代表工业，黄色代表住宅。这两个地方的比例决定了这个地段的未来。其中，红色的土地代表工业用地。在未来，大量的商业办公楼将建在这个地方，这可以提供大量的就业机会。然而，这里的劳动人民倾向于在附近买房或租房，这里的租金和房价也有很高的保证。

如果这个区域是完全黄色的，这意味着它是所有住宅区。根据供求原则，哪里有很多房子，投资属性就不会很高。这种例子随处可见。例如，百度搬到二七，将西北王地块的房价提高了两倍。阿里巴巴去了望京，周围的房价一下子涨到了8万元/平方米。然而，拥有大型住宅区的天通苑却是该市发展最慢的。

2.照明方法

第二个是照明率方法，这不需要说。如果你想在一个地方买一个新的场地，你必须在下午6点到8点之间观察周围建筑的采光率。估计这里的入住率和住房供应。如果几栋楼的采光率小于60，这意味着这里的房产价值是一个泡沫值，所以你可以等房价下跌后再买房子。

如果采光率低于20%，这个地方绝对是一个“鬼城”。我见过许多鬼城。我去鄂尔多斯康巴什新区(600295)的时候，晚上的采光率不到5%，半年后房价就破了。

3.热图法

热图是所谓的人口密度统计图。这种方法很容易使用，可以让你知道哪里人多，哪里人少。人口密度在一定程度上反映了当地房地产的价值。

这里我们使用一个软件——百度地图。(打开百度地图，点击“图层”-“热图”，可以看到你所在城市的人口分布。(

例如，我最近写了石家庄。市中心，将在城市的西部崛起的商业cbd，雨花区，东南的价值高地，和正定，未来的投资潜力新区都是红色人口聚集的地方。

郑州向东方的发展趋势一目了然:

郑州热图

重庆和武汉的多核发展趋势：

重庆热图

武汉热图

人口是最有效的价值增长力量。你也可以从软件中放大地图，并详细比较房地产地段。

4摘要

这些方法简单易用，但也需要定期的统计随访。对于一个成熟的购房者来说，了解标的物的市场趋势和区位价值是必备的素质。

众所周知，2018年房地产周期的结束也意味着“盲目买房能赚钱”的日子已经结束。其次，在理性市场时代，购房投资门槛将随着需求的减少而越来越高。与此同时，这意味着大多数瞄准房地产投机的购房者将改变他们的角色，成为被银行家屠杀的韭菜。

此时，购买决定是非常珍贵的。它是一门科学技术，不仅需要大量的信息支持，还需要独特的判断。这背后是每天一步一步地努力观察和测量土地。

我见过太多的人，当他们买食物的时候，他们争夺每一分钱，但是当他们买房子的时候，他们在成千上万的人买了房子之后变得无语。我也看到太多的买家听从公众的意见，在高点买入，在高抵押贷款边缘挣扎。毕竟，这是一项巨大的投资，有几十万的债务和几百万的总额，这将影响你未来几年到几十年的生活，甚至是一个财富阶层的转变。

所以，从现在开始，请认真对待。