顾天杰：广佛肇一体化热火朝天 这座城市却进入寒冬！

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广州、佛山、赵三地的融合本来是最大的受益者，但房价却跌入了寒冬。

在谈论陷入寒冬的珠江三角洲之前，让我们先来看看苏州，它是最受关注的城市，体验一下房地产的极地体验。

与苏州当地的檀香闲聊时，据说苏州楼市目前的绘画风格是这样的:

苏州公园:嗯，我还是会以限定的价格上涨！

苏州姑苏区:没有价格限制。我也很稳定。我不上不下。羡慕它！

苏州公园:我...说再见！

5月11日，苏州出台了新的调控政策，重点是园区和新区的一些部门。有预售证的新房在取得产权证3年后才能交易，园区内的二手房在取得产权证5年后才能交易。

最后，苏州开启了历史上最严格的销售限制。从炎热的夏天到极度寒冷需要多长时间？有一天。

五一前，澎湃新闻报道称，苏州限购政策即将出台，一两年前在苏州投放的资金已经借机套现。

苏州工业园区和新区的限购政策降低了二手房的流动性，短期房地产投机者在三到五年内无法套现。园区内的存量房屋价格已经上涨，其中一些只需要转移到其他地区。

苏州是长江三角洲的代表城市之一，距苏州1500公里，肇庆大湾区还有一个明星卫星城，那里的房价已经跌到了谷底。

它也是一个卫星城，一个去天堂，另一个掉进冰里。现在，两个人一起下水。

为什么珠江三角洲这个后花园城市现在被忽略了？

4月25日，易居研究所发布了2019年第一季度中国100个城市房价报告。100个城市分为五个级别的价格，包括超高价格、高价格、中价格、低价格和超低价格。

20000元/平方米以上是高房价，从12000元/平方米到14000元/平方米不等，是中等房价，低于8000元，是超低房价。

易居也做了一个划分。

在这100个城市中，自2019年以来，新建商品房的平均交易价格同比增长是高还是低，合理区间设定为0-10%，分为过热、过热、理性、冷和过冷五个区间。

结果如何呢？

今年第一季度，100个城市中有23个进入了过热的房价区间，中山涨幅最大，达到61%。五个城市已经进入过冷区，包括肇庆、廊坊、莆田、泉州和三亚。

肇庆曾经是一个受欢迎的卫星城。我去过那里。人不多，有一座像睡美人一样的山，很适合做广州的后花园。

然而，人不如天堂。肇庆在2017年经历了快速增长，2018年回归理性，2019年整体市场下滑。

虽然肇庆是大湾区唯一拥有无限购物量的城市，但这并不意味着你不设防就受欢迎。只是需要逐步消化，各大板块的房地产价格都有所下降，而且交易价格差异很大，所以整体市场开始下滑。

我受不了了，开发商大减价了！

随着经济下滑，房地产销售的压力越来越大。

据中原地产数据，2018年肇庆市商品房交易面积为752万平方米，同比增长26%，平均交易价格为7091元/平方米，同比增长16%，交易金额为533亿元，同比增长54%。

尽管房地产市场的交易面积、平均交易价格和交易量均创下历史新高，但住房市场却一直在放缓。截至2018年底，肇庆市商品房库存已经减少了12个月。

与苏州不同，肇庆的购房门槛很低。

作为大湾区的一个罕见城市，肇庆第一套住房只需30%的首付，按揭利率上调20%。第二套外国户籍的首付是40%，利率提高30%到40%。有些项目还提供无息分期付款，首付款最低为10%，其余开发商预付，买家在一年内支付两次。

肇庆一点也没有冷静下来。

前三年肇庆棚改主要集中在鼎湖区，装修房屋的补偿标准为5800元/平方米，毛坯房的补偿标准为4000元/平方米。未来棚改将集中在高要区，那里有大量的城中村和工业用地。棚子改造的进度很慢。

肇庆曾经是这么热的原因。

2017年，肇庆市场起飞，广州330新政后，房地产需求泛滥，肇庆房价一年内翻了一番。

2018年下半年，市场转冷，买家在等待。2018年8月之后，开发商将售价下调了10%至20%，其中鼎湖区跌幅最大。2019年后，新开盘的房地产价格将基本调整回93%。

到2019年，平均去除率将降至30%。

中介机构正处于艰难时期。据当地中介机构称，项目销售佣金一般在1.6%至2%之间，市场大幅降温。

广佛赵融合广佛秀肌肉肇庆抖缩

2017年和2018年，肇庆在市场上非常受欢迎，当时它是主要卖点。

一是广佛高铁，广佛赵交通一体化。

二是产业分工与合作，广州以服务业和高新技术产业为主，佛山和肇庆被定位为先进制造业，与广州合作实现规模经济最大化。

离核心城市越远，吸力越差，这就是级差租金。

在广州、佛山和赵这三个城市中，除了佛山那些牛极其稀少的城镇外，离广州核心城市越远，工业水平越低。

广州的商业组织和服务行业，如会计和法律，继续聚集在市中心。制造业、物流和新的大学校园转移到周边城市，带动了周边地区的大型超市和服务业。现在，广林地区非常热，所以每个人都提前出汗和布局。

根据统计公报，2017年，广州第三产业占71.75%，佛山和肇庆以第二产业为主。

广州未来的主要方向是信息技术、人工智能、新能源和生物技术以及新材料。总之，它是相当先进的。佛山和肇庆承接广州的溢出，进行产业分工和转型。

肇庆需要看着两个哥哥的眼睛。从2013年到2017年，肇庆承接了412个工业项目，其中大部分来自广州和佛山。肇庆强调它真的很美，但是想买后花园的人已经买了。现在它取决于肇庆的经济发展。

广州、佛山、赵三地的产业整合才刚刚开始，房价已经不低了。

肇庆内部经济发展非常不平衡。

肇庆市辖端州区、鼎湖区、高要区和四会市，以及广宁县、怀集县、封开县和德清县。从城市规划的角度来看，西江是划分东西城区的分界线。端州区商业设施成熟，高要区规划缓慢，肇庆大湾区的政策比预期要慢得多。

卫星城市有自己的命运。当他们漂亮的时候，他们的大哥会来。当事情发生时，他们将被冷落，人口将涌入周围的核心城市。

肇庆有人口外流。截至2018年底，当地常住人口为415.17万人，比去年同期增加3.63万人。人口转移到广州、佛山、珠海等城市。2018年和2017年，肇庆市常住人口增长率分别仅为0.88%和0.74%。

为什么房价政策行业的三重萧条不能上升？

肇庆已经被大湾区遗忘，肇庆不同地区的房价差异很大。

端州区是主要城市，新房子的价格从10000元/平方米到12000元/平方米不等。端州东作为新城市中心、政府开发中心、完备的商业设施和优质的教育资源，是一个高房价区，新房均价超过12000元/平方米。

鼎湖区打了一个概念。

此前，政府计划将新的政府职能设施搬到鼎湖区，而当地的土地价格因东风而上涨。目前，一手住房的平均价格是8000元/平方米。

但是，政府官邸不会被移动。鼎湖有大量的股票，价格也很高。在早期，鼎湖的一些股票项目有价格但没有市场。

高要区非常稳定，一手住房价格约为7000元/平方米，高要区有大量未开发土地，地价是三区中最低的，经济不如端州和鼎湖区。

由于区域经济发展的不均衡，肇庆市存在着一条轻视链，而断州区和高要区隔着一条河存在着一条轻视买房子的链条。经济发达地区的消费者不会去买房子。

肇庆本地客户喜欢四房一厅或两厅，建筑面积超过100平方米。对小公寓的需求不大。当地人知道当地的需求，也知道哪些建筑是划算的，所以要摆脱高价并不容易。

肇庆未来的楼市压力主要来自三个方面:

首先，供求关系是不平衡的。在过去的三年里，提供了大量的土地，单个地块的面积经常超过100亩，甚至出现了800亩的超级市场。

第二，竞争很激烈。广州和佛山的溢出购买力可能被三水区和中部的肇庆大旺高新区所拦截，而西部的肇庆并不占优势。

第三，地方需求饱和，需求差距扩大。当地经济以旅游业为主，能吸引大量劳动力的行业和企业不多。在后续工作中，有必要继续承接大量广佛产业链。

肇庆不会有在苏州买房的伤感回忆:

小王，一个在苏州公园工作了10年的工程师，看着这个6万平方米的房子，咬着牙齿。他别无选择，只能在30分钟高速铁路外的上海郊区买下自己的新房子，因为上海郊区更便宜......

肇庆已经成为大湾区的一个悲惨城市，房价、产业和政策三重萧条，但没有大量资本进入。尴尬！