陈涛：警惕局部土地市场异常升温

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随着房地产市场销售的恢复，土地市场明显活跃，房地产开发企业竞相争夺土地。在住房政策导向和高质量经济发展的背景下，要高度警惕当地土地市场异常升温，以及房价上涨预期的增强和自我实现，这可能增加宏观经济和金融运行的风险。

最近，房地产市场的繁荣有所回升。2019年4月，全国住房景气指数为100.92，比3月份高0.14个百分点。今年前四个月，中国房地产市场的主要运行指标有所回升，这是房地产市场经过两年多的严格调控后的正常反应，也是房地产市场激烈博弈的结果。但是，从商品房销售面积和销售额来看，增速仍低于去年同期；其中，1-4月商品房销售面积同比下降0.3%，同比增长1.3%；商品房销售为8.1%，同比下降0.9个百分点。这表明，目前全国房地产市场尚未显示出全面升温的趋势。

当地土地市场出现了异常升温的信号。一方面，土地市场的供应量增加了。根据同一政策研究所的监测数据，2019年4月，全国300个城市有2241个土地供应，比上个月增加670个案例，同比增加234个案例；土地供应和建设分别同比增长41.20%和9.41%。另一方面，房地产开发企业的融资规模巨大。根据中国研究院的数据，住房企业前四个月的融资规模接近8500亿元；其中，海外发债占25.6%。2019年1-4月，房地产开发企业到位资金同比增长8.9%，增速比1-3月提高3个百分点，明显改善。其中，自筹资金15687亿元，增长5.3%；存贷款17249亿元，增长15.1%；个人住房抵押贷款达到8031亿元，增长12.4%。随着二级市场交易活跃，当地土地市场异常升温，根据竞价价格，“面粉比面包贵”的现象再次出现。历史上，土地市场上“面粉比面包贵”的现象，如果没有有效的引导和严格的控制，很可能会导致对房价上涨的强烈的非理性预期。否则，房地产开发企业将面临巨大的“被套”风险。过去有很多案例，教训极其深刻。住房和非投机性住房的政策取向与高质量经济的发展目标明显相反，值得高度警惕。

房地产市场的稳定运行关系到高质量经济发展的基础。高质量的经济发展是经济运行从量变到质变的过程。过去，我国的房价提前运行，这可以提供当前的经济增长动力，但也在一定程度上阻碍了经济转型升级。热点城市房价的快速上涨产生了巨大的虹吸效应，表现为人口资源向城市的加速集中和资金向房地产行业的加速积累。市场自发选择虽然有合理的因素，但也带来了经济社会运行中顽固的结构性矛盾。中国幅员辽阔，资源过度集中在城市，导致农村发展后劲不足，与城乡一体化发展的战略目标不一致。房地产行业资金的过度积累也是一个家庭住房的房地产上涨的过程，导致住房的过度消费，透支了未来一般商品的消费潜力，这与扩大消费、做大做强国内市场的政策明显不同。特别是，房价的提前运行会影响社会交易的方方面面，并可能增加经济运行的摩擦成本。

考虑到中国房地产业的巨大容量、住宅房地产价值在家庭财富中的高比重以及房地产金融的规模，房地产市场的稳定运行比以往任何时候都更加重要。值得注意的是，近两年来房地产市场的稳定运行有效地促进了中国经济的高质量发展。热点城市房价平稳运行，跌宕起伏，有效减少了社会资金盲目聚集在房地产行业的现象，有效促进了社会产业精神的活跃，增加了全球社会在高科技领域开拓创新的热情，也增强了中国有效应对外部冲击和经济运行的韧性。目前，中国现代服务业发展势头良好。2019年一季度，规模以上高技术服务业经营收入同比增长13.6%，比规模以上服务业增长快2个百分点；高科技产业投资快速增长。2019年1-4月，中国高技术制造业和高技术服务业投资同比分别增长11.4%和15.5%，增速分别比总投资快5.3和9.4个百分点。2019年4月，中国国民经济继续稳步发展。

事实上，当地土地市场上面粉比面包贵的现象也有巨大的商业风险。过去，曾有个别房地产开发企业不顾市场趋势的不合理投标，最终吞下苦果的生动案例。随着房价的持续走高，资金推动的规模也在几何级数增长，这显然不可能成为现实。然而，家庭收入的增长取决于宏观经济的增长。在可预见的未来，超过两位数增长的可能性正在逐渐下降，这导致家庭负担得起的住房抵押贷款规模上限受到抑制。房地产业虽然是国民经济中的重要产业，但绝不是高质量经济发展的主要推动力，有必要理性看待其对国民经济增长的支撑作用。因此，在当前的经济环境下，房地产市场上“面粉比面包贵”的现象非常“过时”。

在中国经济高质量发展的道路上，房地产业也应该追求高质量发展的目标，核心实质是保持房地产市场的稳定运行。近几年来，我国房地产长效机制建设正在全面推进，一些措施已经发挥了作用，及时抑制了房地产市场的非理性行为，使整个全国房地产市场保持了稳定健康的运行。基于“房无投机”的政策取向，仍然需要采取有效的房地产调控措施，不仅要提高人们的生活质量，还要保持房地产市场的资本容量在合理的规模，避免房地产行业成为资本黑洞，避免市场的大起大落，让更多的宝贵资源投向高科技领域，投资符合供给侧结构改革方向的新兴产业，支持传统产业转型升级。因此，要高度警惕房地产市场异常现象，加强监控和预警，及时采取有效措施，避免市场预期出现明显波动，确保房地产市场平稳运行，为我国经济高质量发展和有效应对外部冲击奠定坚实基础。