易宪容：中国各城市房价排名榜单意味着什么？

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今天，一份中国城市房价清单已经公布。虽然城市房价的清单实际上意义不大，但我们也可以看到一些问题和中国房地产市场的现实。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

今天，一份中国城市房价清单已经公布。虽然城市房价的清单实际上意义不大，但我们也可以看到一些问题和中国房地产市场的现实。根据这份榜单的排名，中国城市分为一线城市、新一线城市、二线城市、三线城市、四线城市等。这样的城市排名基本上是基于城市的整体质量，而每个城市的房价排名是基于新房和二手房的实际价格。

至于中国城市的整体质量排名，由于这些年来的变化不是太大，公众心中还是有一定比例的，但是目前所谓的新一线城市比较有争议，这个排名比较不稳定，市场争议比较大。然而，至于各个城市的房价排名，问题可能比数字显示的要多。

首先，列出的房价是每个城市的平均房价，还是国家统计局公布的房价水平，因为根据目前国内的房价统计指标，每个城市的政府很容易操纵其所在城市的房价水平。我记得前年，有记者告诉我，为了表明他们城市的房价涨幅不大，他们城市的政府明确要求房地产开发商在交易新房时签订阴阳合同，而价格的一个重要组成部分就是房价不入市的统计指标。此外，地方政府有更多的手段来控制房价，而市政府也可以通过控制房地产预售来控制地方房价。事实上，用这样的房价指数来对城市的房价进行排名意义不大。

如果一个城市的房价排名表是按照一个城市的平均房价来排名的，那么它也可能与一个城市面积的扩大有关。因为，国内城市合并扩张的时间早晚有速度和规模的问题。如果一个城市的扩张晚、快、大，那么尽管该城市的前期房价上涨快，当该城市近期快速扩张且扩张规模大时，该城市前期房价快速上涨的趋势很容易向下倾斜。比如济南和青岛。在过去的几年里，青岛市中心的房价涨得很高，但是当许多农村地区大规模合并时，城市住房的平均价格能不下降吗？

其次是房价水平，这与土地资源无关。北京的土地是上海的六倍多，但两个一线城市的房价几乎相同。中国的房地产市场永远是一个政策城市，城市的住房水平与城市的房地产政策有很大的关系。与重庆相比，重庆肯定会比北京更缺乏土地资源和更高的人口密度。然而，重庆房价一直相对稳定的原因主要与其房地产政策有关。

其次，住房是房地产和非贸易产品。不仅每个城市的房地产市场被分割，而且一个城市的房地产市场也被区域分割。此外，一个城市的房地产市场的区域分割将有很大不同。例如，合肥的整体房价水平在15000元左右，但政务新区的房价肯定超过40000元。如果我们只对一个非常可疑的城市的平均房价进行排名，这对许多城市来说意义不大。

第三，中国房价排名的最大意义在于，它清楚地告诉市场，中国每个城市的房地产市场价格都已达到上限。这是因为，无论是有房价的一线城市、新的一线城市还是有房价的二线城市，这些城市的房价与当地居民的收入水平相比，已经是一个天文数字。长期以来，这一房价水平与绝大多数中低收入人群没有什么关系。例如，合肥的平均房价是15000元，购买100平方米的住房是150万元。与目前中低收入人群的承受能力相比，房价收入比将达到25-30。因此，中国城市的高房价长期以来与中低收入居民没有任何关系，它已经成为少数人玩的游戏。中国的房地产会像这样继续下去吗？这是问题的关键。

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