易宪容：当前楼市繁荣是“虚火”还是实际状态？

本篇文章1818字，读完约5分钟

对房地产市场形势的错误判断，再加上错误的房地产调控政策，以及未能真正落实“房无投机”的定位，必然会导致中国房地产市场调控越多，房价就会越涨。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

据媒体报道，目前，中国三大政府部门正在“冷却”房地产的虚拟火，房地产的融资环境并不宽松。具体而言，5月17日，银监会下发了《关于巩固治理混乱、推进合规建设成果的通知》，安排了2019年银行业和保险机构整改工作。其中，房地产融资的混乱尤为突出。随后，中国保监会发言人肖公开表示，要坚决避免房地产和金融资产泡沫。

中国人民银行金融市场部副主任邹岚在5月10日的媒体吹风会上表示，房地产监管和房地产金融政策的方向没有改变，央行将继续严格按照“住有所居、住无投机”的方向，实行差别化住房信贷政策，继续做好房地产市场的资金管理工作。与此同时，住房和城乡建设部也分别于4月19日和5月18日向10个房价涨幅过大、房地产市场火爆的城市发出了两次预警。在国内媒体看来，政府的这些政策都是在减少当前国内房地产市场繁荣的“虚火”。

可以说，目前国内媒体的判断要么是有意误导公众，要么是不利于政府对房地产市场的判断和决策。因为，就中国房地产市场的现状而言，房价过高，房地产市场的过度繁荣不是一场“虚火”。然而，在实际情况中，仅仅假装处理行政政策是不可能改变现状的。只有严格遵循“无房无房”的导向，用有效的信贷政策和税收政策取代行政性的房地产调控政策，中国房地产市场才能真正回归消费导向型市场。

从中国房地产市场的现状来看，从2016年到2018年，国内房地产市场的房屋销售量已经连续三年创下历史纪录。在此基础上，今年1-4月中国住房销售增长仍超过10%的增长水平。换句话说，今年国内房屋销售总量仍创纪录。此外，今年4月，中国70个大中城市的房价都是同比上涨而非下跌，部分城市房价同比上涨超过20%。与此同时，中国70个大中城市的房价已经连续上涨了43个多月。一些一线城市的平均房价已经超过每平方米10万元。可以说，这些数据中哪一个不是真实数据，哪一个似乎是“虚拟火”？

就连房地产市场的融资情况，政府部门都说很严格，说是整顿，不能让更多的资产流向房地产市场。但实际情况并非如此。因为，只要房地产繁荣，房地产市场的价格就会不断上涨，国内家庭、国内企业和房地产开发商就会通过各种融资渠道涌入房地产市场。

让我们来看看今年第一季度房地产市场的融资情况。以信用债券为例，2019年第一季度融资总额为1810亿元，同比大幅增长40.5%。2019年一季度，海外债务规模继续扩大，融资总额达到1507亿元，是去年同期的2.3倍。

截至3月底，中国主要金融机构(包括外资)房地产贷款余额为40.5万亿元，同比增长18.7%。房地产贷款余额占各类贷款余额的28.5%。其中，个人住房贷款余额26.97万亿元，同比增长17.5%；住房开发贷款余额7.92万亿元，同比增长26.8%；房地产开发贷款余额1.4万亿元，同比下降3.2%。

看到这些数字，除了房地产开发贷款余额的增长，其他类型的融资正在迅速增长。这与房地产融资难、流入房地产市场的资金减少是不一致的。还有一些重要的数据没有被统计。例如，国内企业获得银行贷款，绕道进入房地产市场。可以说，国内最有实力的企业都是一个接一个做房地产的开发商，而一般实力雄厚的上市公司和中小企业都购买住房投资。最近，一家上市公司不得不卖掉几十套房子来弥补损失。此外，国内企业也是如此，许多国内民众也是如此，他们利用消费贷款和网上贷款来增加杠杆，进入房地产市场购买住房投资。

正是由于对房地产市场形势的错误判断，再加上错误的房地产调控政策，“房而不炒”的定位没有真正落实，这必然导致中国房地产市场调控越多，房价就会越涨。如果房地产市场调控政策的出台使房价上涨，使更多的资金流入房地产市场，并且越来越偏离“房无投机”的市场取向，那么在每个城市出台房地产调控政策都是多余的，房地产市场的“虚火”是无法降低的。

本文由平台/作者授权的金融网站发布。请不要擅自转载。如果你对干货有意见或文章，你愿意为投资者提供最权威和专业的参考意见。无论你是权威专家、金融评论家还是智囊团，我们都欢迎你积极投稿，进入金融网站的著名栏目。
电子邮件地址:mingjia @ jrj，电话号码:010-83363000-3477。期待您的加入！