盘和林：南京放宽限购，城市分化及房企分化或将加速

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作者:潘鹤林，著名青年经济学家、著名金融评论员

近日，南京放宽限购的消息引起了广泛关注。从南京市高淳区房地产中心了解到，从2019年6月4日起，在高淳区购房的外国人，只要持有南京市居住证或持有用人单位的劳动合同和营业执照，就可以出具购房证明。在此之前，南京的限购政策相当严格。除南京外，山西、重庆、广州和贵阳也实施了“宽门槛”人才安置政策。然而，Xi、海南和合肥等地仍在收紧楼市政策。

房地产市场在2019年春季出现“红色”后，5月份房地产市场的整体表现与之前一样，略有下降。此外，在盘整期间，行业内部的结构调整进一步凸显了房地产企业与城市之间的分化趋势。从今年房地产市场的表现来看，6月份房地产市场的整体走势将在“有房无房”的基调下保持“稳定”，但城市和行业内房企的分化将进一步加快。

在房地产市场交易量方面，5月份，房地产市场环比略有下降，同比增幅收窄，结束了小羊春的“余热”。根据中国指数研究院的数据，3月份，房地产市场180%的交易量环比增长88%，4月份，增幅降至19.4%。

5月份的交易环比增长率变为-3.2%，同比增长率从4月份的32.4%降至本月的9.6%。

然而，不同城市的表现明显不同。在除深圳以外的四个一线城市，房地产市场的交易量都有不同程度的下降。二线城市代表城市，营业额下降的城市占60%以上。然而，三线城市的营业额相对乐观，同比增长9.6%。

在土地方面，虽然土地供应面积仍略有增加，但5月份的单个月土地交易面积增速转为负值，地价也迎来了今年以来的首次下降。根据中国指数研究院的数据，5月份300个城市的土地交易面积为8868万平方米，同比增长-6%。土地平均溢价为20%，比上个月低5%，比上年低7%。土地交易溢价较低的原因有很多，但在某种程度上，这反映了市场上土地收购热情的轻微趋同。

从企业方面来说，有些人集资、收购和合并，有些人疯狂地攫取土地。4月，首次发行25亿元债券，阳光城(000671)与中介投资信托合作，提供200亿元金融服务。同月，融创在武汉以152.4亿元赢得了4块地，新希望(000876，股票市场)在温州以29.26亿元赢得了一块地，新城商行在苏州以32.58亿元赢得了一块地。5月，越秀发行25亿债券。相比之下，碧桂园以24.5亿元赢得了常州的一块地，万科以11.3亿元赢得了重庆的一块地。

对于房地产企业来说，房地产调整期是房地产行业的一次大清洗。调整期越长，洗得越彻底，就越不走运。尤其是对于中小企业来说，在如此紧张的融资环境下，谁能走出这场风暴完全取决于自己的实力。前段时间，泰和在武汉等地大量裁员，足以见证中小房企“生存”的艰辛。

然而，在调整周期中，行业内的协整有利于提高行业的整体生产率，但路径是“适者生存”，这意味着企业之间的差距和分化在未来将越来越明显，直到“劣势”企业被完全挤出。

需要看到的是，政策因素和市场因素共同导致了房地产市场中城市和住宅企业的分化，但这种分化只会在政策和市场方面继续下去。

自2016年城市政策实施以来，现已进入房地产改革的深水区，其效用日益突出，处于边际低递增范围，其效用下的城市分异特征将越来越明显。对于失去宏观环境和行业保护的房地产企业，马太效应将得到充分发挥。

然而，人们一再强调，“稳定”是未来房地产市场在“房无投机”背景下的基本基调。尽管国家不断优化地方调控,“一城一策”给了空地方自治空间，但今年4月，住房和城乡建设部在对6个城市进行预警后，对4个城市进行了预警，足以说明“一城一策”的自由是有规则、有界限的自由

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