李宇嘉：贸易战和楼市 究竟什么关系？

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与我们的国家不同，在短短的40年里，已经有几十个城市拥有数百万和数千万人口。城市化速度太快，建筑材料、公寓布局和居住理念的升级也很快

作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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旧改革2.0即将到来。这是工棚改革的升级版吗？

近日，国务院常务会议部署推进旧城区改造。对于这种转变，国家的地位可以很高！用领导的话说，“改造老社区、发展社区服务是民生工程，也可以成为培育国内市场、扩大内需的重要抓手，既能刺激有效投资，又能促进消费和就业，所以要把这篇好文章做好。”

规模有多大？用国务院常务会议的话说，数以亿计的居民参与了需要在全国范围内重建的旧城区。今年5月，根据住房和城乡建设部的统计，中国有近16万个旧住宅区，涉及4200多万居民，建筑面积40亿平方米。此前，国务院参事仇保兴指出，中国城镇需要综合整治的旧住宅区投资高达4万亿元。

你感受到改革的气息了吗？然而，这不是一个棚改革。旧社区改造是“两不涉及，两不改变”:不涉及拆迁补偿安置，不涉及土地一、二次开发；不改变原有建筑结构和土地所有权。它要做什么？在水、电和光纤设施、电梯安装和停车设施方面有许多改进。

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你为什么要改造旧区？看看旧社区

你为什么要翻修这个旧社区？首先，虽然我们的城市很迷人，但实际上有许多古老的社区。例如，城镇中42%的房屋建于2000年之前，16%的房屋建于1990年之前；城市平房的比例为21%，2-3层建筑的比例高达22%；有厨房和浴室的城市住宅高达16%。

如今，汽车很受欢迎，但许多社区没有地下车库，道路占据了道路。起初我没想到每个人都会买车；许多大约7层的房子没有电梯和适合老年人的设施。我一开始没想到会变老；生活、商业和交通的混合规划，早晚高峰的拥挤、混乱；房屋设计和设施陈旧，缺乏现代化的物业管理，社区生活氛围日渐低落(下)。

许多城市官员，无论是工作还是住在自己家里，都搬到了新城镇。富有的市民，不管他们是为自己生活还是投资，许多人选择在新区买房子。在旧住宅区买房的人，一是为孩子读书(主要是学区和学位房)，二是收入不高，被迫买“旧的和小的”。不管什么样的人，他们都会在未来几年内搬走。由于统治者不重视，临时居民也混日子，老城区逐渐衰落。

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你为什么要改造旧区？扩大内需

另一个重要原因是扩大内需。舍变退潮，叠加“房子不投机”，楼市见顶回落，开发投资呈现下行“拐点”；贸易战的影响出现了，出口开始下降(见下文)。现在，三驾马车只有消费能力。因此，国家最近非常重视消费，国家发展和改革委员会发布了一份文件，禁止汽车牌照限制和增加广州和深圳的牌照数量。

问题是，无论如何刺激国内需求，住房消费都不存在，而且这种国内需求无论如何也不会上升。近年来，随着房地产市场的财富效应(房地产升值)和收入效应(房地产带动相关产业)，消费已成为增长引擎(贡献国内生产总值的65%)。现在，商品房正在减少，住房改革的货币化被取消，居民杠杆的迅速增加结束了，住房推动了主动或被动消费的下降(见下文)。

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我们不能再依靠房地产市场来拉动消费

现在，贸易战升级了。美国人战胜了我们的弱点。首先，增税打击了我们国内需求的不足；其次，对产品购买的限制打击了我们的技术缺陷。如何应对，首先，扩大国内需求，其次，催生更多华为(这就是科技委员会的由来)。科技创新在短期内是无效的，但是国内需求是迫切需要的。因此，贸易战一升级，领导人就开始部署国内需求。

过去，我们依靠房地产市场，国内需求不小，但这种国内需求变得越来越不正常。房地产市场的繁荣和高房价导致了其他领域的消费虹吸，如汽车消费的下降；此外，房地产市场正在蓬勃发展，企业和员工都去投机，科技创新是渐行渐远。因此，依靠买房来刺激消费是不值得损失的，这就是为什么国家最近果断地放缓了房改。

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旧区改造是消费潜力

目前，高收入人群的消费倾向不高(没有什么可消费的)，中等收入人群的消费被住房所困(支付抵押贷款、换房等)。)，而低收入人群的消费倾向是最高的，但他们要么没有钱花，要么想花，但消费的设施或服务是不够的(如房产、停车、养老和与居家或社区生活相关的学前教育等)。)。

如果我们仍然刺激商品房市场的繁荣，除了少数首次置业者的“实际需求”外，房地产市场驱动的消费增量越来越低，相反，市民的生活消费(强制消费如吃喝拉撒，随意消费如汽车空钥匙)正在萎缩。老城区涉及普通市民的日常生活和消费，交通便利，成本低廉，充满活力，是一个罕见的萧条。

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在未来，它将不再是“旧的和小的”

事实上，国外也有“旧区振兴”和“城市功能复兴”，但国外的城市化速度远不及我国，仅在40年间就从20%迅速上升到60%。因此，国外旧住宅区的改造往往是小块进行的，不像中国的几万亿项目(3600万套经济适用房、4000万套棚子和4200万套旧住宅区)。

与我们的国家不同，在短短的40年里，已经有几十个城市拥有数百万和数千万人口。城市化太快，建筑材料、公寓布局和居住理念的升级也很快。过去，在“短缺经济”下，供应很少。例如，我们经常可以看到美妙的公寓设计和阳台设计。因此，一边是现代化的新城镇，另一边是急需更新的旧住宅区。未来将强调内需和包容性增长。这是一个过去被称为“老小”的萧条，未来是不可估量的。

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