欧阳先声：房地产税的认知误区（中）与税法草案民间版

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摘要:

第一，房产税能治百病吗？

第二，房产税不合法？

第三，房产税征收困境难以解决？

第四，关于房产税有很多疑问吗？

V.财产税法民间草案

(前一期)

在最后一篇文章中，我们说房地产税不应该被赋予太多的功能，税收设计应该摆脱治病救人的思维逻辑，着眼于解决地方财政收入，兼顾居民的承受能力和公平正义。

同时，也谈到了房地产税的一些法律争议，如土地私有化、不支付土地权利、土地出让金和房地产税的双重征税等。也许这些观点并非巧合，但它们是独立思考的，希望是理性的、客观的和严肃的。

本期我们将讨论土地租赁与房产税的关系，地方政府对房产税的态度，以及房产税的技术难点，包括小产权房问题。

误区11:房产税可以用于新房和旧房

有观点认为，新建房屋不应一次性缴纳土地出让金，而应每年缴纳土地租金(包含在房产税中)。

由此可见，他们并不排除土地出让金。

同时，他们认为，已缴纳土地出让金的旧房应在扣除土地出让金后缴纳房产税，或在土地使用权70年期满后缴纳房产税。

显然，这些观点都是痴心妄想，桑玉小姐也是如此。

前者的观点会带来许多新的问题，例如，房价(包括二手房)会大幅下跌吗？住房抵押贷款会爆炸吗？如何重新定价商业资产？

如果房产税发生变化，即使按土地出让时的原值计算，年地租也是一笔巨款(最近三年，一线城市的土地出让金占房价的1/3以上，年地租至少在2万元以上)，包括年地租在内，有多少人能够负担得起房产税？

后一种观点带来了更多的问题。

首先，旧房扣除土地出让金后再缴纳房产税，相当于政府返还土地出让金并改税。经批准的房地产税是否也包括土地出让金的年度份额？

其次，70年土地使用权期满后纳税意味着大量已缴纳土地出让金的存量房屋无需缴纳房产税。那么，只对少量的增量房屋征收多少税呢？

第三，如果新建房屋不再支付土地出让金，谁有资格获得土地使用权？

中国《物权法》第141条规定:“建设用地使用权人应当依照法律和合同的约定支付出让金和其他费用”。因此，土地租赁是土地使用者获得土地使用权的法律义务。

如果土地不再公开出售，企业会无偿收回土地吗？如果不是免费的，国有土地和集体土地如何定价？年地租的定价基础来自哪里？我们如何防止医疗事故，做到公平透明？

我们能回到计划经济时代吗？那时所有国有土地都是通过行政手段分配的。

第四，我们常说:“人不老，房子死了。”

我们住宅楼的设计寿命只有50年。70年后，这座房子可能早已不复存在。谁将支付房地产税？

第五，老房子只有土地租赁费，而新房子必须支付土地租赁费或年地租，以及房地产税。这公平吗？

期待一部法律不要回到过去，还要满足现实的期望，这是很复杂的。

此外，在一个长期的法律框架中，新方法和旧方法不可能共存。

《立法法》明确规定:“新规定与旧规定不一致的，适用新规定。”

误区12:土地转让费将被取消

从城市化角度来看，大城市受土地供给约束，中小城市受人口增长约束，大规模拆迁、大规模建设和快速扩张的城市建设模式不可持续。

未来，高质量和集约发展的唯一途径是城市更新和改造，因此土地转让将大大减少。

当城市化进程基本结束时，大部分依赖土地出让金的城市土地财政自然会枯竭。

到那时，土地租赁的规模将会大大缩小，取消与否并不重要。

未来，随着股票市场的不断扩大，房地产的价值将继续增加，房地产税也将上升，逐步弥补因城市不再扩张而导致的土地财政减少。

因此，你不必期望在不征收房产税的情况下取消土地出让金。

顺便说一句，根据《物权法》，“土地使用权期满自动续期”，基本上可以确定不支付土地出让金。

然而，大多数房子的寿命不能达到70年。如果房屋提前失去，不允许原地规划和重建，剩余年份的土地使用权就像浮萍一样，没有附着物。

很难说政府是否会收回土地使用权，并按照市场价格进行补偿，因为《城市房地产管理法》明确规定:“国家依法取得的土地使用权，在出让合同约定的使用年限届满之前，不得收回。”

只有在特殊情况下，根据社会公共利益的需要，“可以按照法定程序提前收回，并根据土地使用的实际年限和土地使用者开发土地的实际情况给予相应的补偿。”

例如，被认定为危险建筑的房产最终只能被拆除，但如果土地使用权的剩余寿命很短，它可能会被搁置，暂时用作绿地，而不是就地重建。

误区13:地方政府不热衷于房地产税

没有人认为有更多的钱是不好的，政府也不这么认为。

目前，人们已经达成共识，房地产税的总额远远不是土地财政。

另一个共识是，开征房地产税将抑制房地产市场，从而减少土地租赁收入。

不过，如果我们看看香港、上海和重庆，便会知道即使征收差饷或物业税，土地转让面积也会减少，但土地转让费用却不会减少。

因此，也许我们都错了。

如果开征房产税，当地政府会暗中享受。因为:

首先，开征房地产税并不意味着我们将停止征收土地出让金。我们不是在香港学习吗？香港不是双重征税吗？财政收入不是在增加吗？

虽然香港的土地制度有很大的缺陷，受到批评，但我们暂时不能放弃这个制度。

如果还有一个财政收入渠道，当地政府肯定会很高兴。

第二，随着城市扩张的放缓和建设支出的减少，加上新增住房带来的房产税每年都在增加，也许大多数地方政府会慢慢走出财政赤字空.的陷阱

3房地产税征收困境？

许多专家说:开征房产税有许多技术问题，至今仍未解决。

房产税的征收看似复杂，但并非无法解决。关键在于税制简单、易懂、负担合理、公平合理。

误区14:产权不清不能统一征税

实际上，中国城市住房的性质是多种多样的，包括商品房、经济适用房、人才房、住房、两限房、自建住房、集资建房、共有产权房、军工生产用房、中央生产用房、直管公房、自办公房、拆迁安置房、商品房、工厂化改造房、自建住房、职工宿舍、小产权房和违法建房。

有些房子不能在公开市场上交易，但只能私下交易，单位回购或关闭；有些房屋没有土地使用年限，有些是福利分房和房改房，有些是公产房或产权不完全的共有产权房；有些是租来的房子，有些是被拆毁的房子，还有一些是城中村的祖传房屋。

然而，复杂的问题可以简化:以产权制度为关键环节。

十九大报告强调:“加快完善社会主义市场经济体制。经济体制改革必须注重完善产权制度和市场化要素配置。

现代产权制度是社会主义市场经济体制的基石。

有了产权制度的保障，创新和创业才能坚持，生活和工作才能安居乐业。

具体怎么做？

一是限期完成所有房屋产权的确认。

例如，经济适用房由土地管理局划拨，单位利用自有土地集资建房或自建职工宿舍等。，没有缴纳土地出让金，也不一定有土地使用权证。

然而，仍然可以有财产权。例如，《经济适用住房管理办法》规定，“经济适用住房的购买者拥有有限的产权”。

该办法还规定:“购买经济适用住房满5年后，……购买者还可以按照政府规定的标准向政府支付土地收益及其他相关价格，然后获得全部产权。”

因此，如果没有产权，所有房屋的产权将在向政府或农村集体组织支付土地收益和其他相关价格后确认给单位或个人。

前提是产权的取得应基于公平正义的原则。

第二，小产权房的产权问题应尽快解决。

比如，农村最纠结的小产权房没有支付土地出让金或相关土地权益，土地使用是非法的，但这已经成为既成事实。

小产权房处理难的根本原因是没有人愿意承担历史责任，拨乱反正。

历史证明，有了有决心、有胆识的领导人，有了党的领导，有了人民群众的智慧，我们还能战胜什么呢？

只有这些房屋才能享受到城市扩张带来的基础设施便利，因此小产权房的业主应向农村集体组织支付土地使用权费和其他相关费用，然后由农村集体组织通过水管路等接管费用的形式向政府和相关建设运营单位支付。

只要本着以人为本、公平正义的精神和原则，通过法律和政策调整来解决小产权房的合法性问题，问题总是可以解决的。

解决小产权房问题迫在眉睫。

然而，如果城市住房和农村住房都征税，小产权房不征税显然是不合理和不可行的。

第三，基于产权的税收。

所有国家机关、企业、事业单位和个人，凡持有房屋产权的，都应当是房产税的纳税人，但法律规定免税的除外。

如果你拥有部分产权，你应该按照产权比例纳税；例如，在共有房产中，政府和购房者按比例分享房地产税。

第四，业主应承担租赁物业的房产税。

如果租赁物业的产权人是政府，政府产权管理部门也应承担纳税义务。

单位的房屋不出售给个人的，单位作为产权人应当承担纳税义务。

当然，业主可以在房屋租赁合同中以租金的形式反映房产税。

领导人和低成本租户都应该缴纳租金(和税款)，就像当年开国元勋们住在中南海一样，除非法律豁免。

有人说，既然人才和贫困家庭应该得到补贴，为什么要对他们征税？

然而，现代金融体系的核心在于明确的收支分离。

误区15:税基难以确定

发达国家房地产的计税基础一般是房地产评估值或年租金，在此基础上对评估值或租金进行贴现或扣除。

例如，韩国将评估值的60%-80%作为财产税的税基，几乎每个人都会觉得税基低于实际市场价格和预期税基，这更容易接受。

然而，财政部在设计房地产税制时首先考虑的可能不是评估价值或税率，而是它能征收多少钱。房产税能解决地方政府财政的可持续问题吗？

房地产税基太高，社会阻力太大，征收难度太大；税基太低，收不了多少钱，但税收成本很高。

目前，中国城市住房面积约为280亿平方米(计算见正文末尾的注释)。根据去年商品房销售除以销售面积的简单计算，平均售价约为8544元/平方米。

中国城镇住房总值约为239万亿元。

按照1%的平均税率，房产税可以征收2万亿元以上。

如果考虑评估值的折扣和减免，房地产税可能只能收到几千亿元。

目前，大部分省份的财政赤字超过1000亿元，没有一个省市没有赤字，赤字总额为88156亿元。全年赤字利息也是3000亿元。如果债务余额接近20万亿元，利息会更高。

即使去年59011亿元的土地出让金全部用于弥补赤字，也远远不够。此外，大部分土地出让金用于拆迁补偿费用和基础设施建设费用，土地出让净收入仅占一小部分。

因此，如果地方财政健康可持续，房产税不仅需要维持城市的正常维护和运行，还需要承担部分财政赤字利息支出，否则，地方财政破产难以避免。

这意味着确定税基的标准是基于为维持地方财政的可持续性而征收的金额。

因此，一旦开征房产税，我们预计开始时税收总额可能不会少于1万亿元，仅占地方一般公共预算收入的10%。税基、税率和免税标准将根据总税收来设计。

误区16:税率是全面的

根据发达国家的经验，房地产税率一般为评估值的0.5%-5%，大部分都在1%左右。

社区越好，房地产税率越高。

虽然我们已经知道不同的城市有不同的税率，但一个城市不同社区的房地产税率也可能不同。

未来的房地产税率也将根据不同的城市发展条件来确定。

设施完善、交通便利的老城区税率可能较高，但交通不便、设施不足的新城区税率较低。

高端住宅区的税率较高，而老房子的税率较低。

当然，纳税高的社区也将有更强的自治意识，这将推动纳税者参与国家事务的管理，这将促进地方政府的规范化治理、依法办事和财政透明。

(待续)

评论:

根据国务院2013年政府工作报告，“2012年底，城镇人均住房面积为32.9平方米”，国家统计局2012年统计年鉴“城镇人口为7.1182亿”，城镇住房面积约为234亿平方米。

根据国家统计局发布的统计数据，从2013年到2018年，约有45亿平方米的商品房竣工。

据历史分析，城市非商品住房和经济适用房中约有10%是由财政和社会投资新建的，近几年总计约5亿平方米。

中国城市住房总面积约为280-290亿平方米。

但是，近几年来，棚户区改造和旧城改造的房屋被拆除的并不少见。去年，620多万个棚户区得到改造，平均面积为30平方米，1亿多平方米被拆除。

因此，预计到2018年底，城市住房总面积将达到280亿平方米左右。