李宇嘉：深穗杭的房价那么高为何人口还拼命涌入？

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作者:李，博士，经济学(金融方向)，中山大学金融研究中心深圳房地产研究中心高级研究员

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长期有多长？20年后的今天，我们看到了长远。从长远来看，无论是房地产、城市发展还是经济增长，都取决于人口。应该注意的是，中国的人口从来没有像现在这样昂贵。最近，人们特别关注与人口有关的数据。例如，2018年，中国的新生儿数量急剧下降了200万，结婚率也达到了近年来的新低。2018年，我们将对结果进行评估，并窥探其对房地产市场的影响。

2018年，常住人口增长最快的四个城市分别是深圳、广州、Xi和杭州，人口分别增长49.6万、40.6万、38.7万和33.8万。这里有必要提一下，Xi有点特别。2017年，市政府发布了“死亡命令”，全市动员，公安部门召开了宣誓就职会议。2018年，常住人口将永远不会停止。除了Xi、深圳、广州和杭州，人口政策相对温和，不“赶人”。

然而，近年来，深圳、广州和杭州一直在“筛选”中国城市人口增长的前五名。2017年，深圳、广州和杭州的人口增长位居前三，年人口分别增长65万、45.5万和28万，相当于前十名之后的七个城市新增人口总数。也就是说，不管其他城市怎么抢，他们都做不到深入广州和杭州。

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值得注意的是，这三个城市的价格也处于前列。根据中国住宅价格报价网的数据，2018年，这三个城市的二手房平均交易价格分别为60，200、33，000和31，000，位居中国前五位。此外，在这三个城市买房很困难。不久前，易居研究院发布了2018年50个城市的排名。深圳、广州和杭州分别是34.2倍、17.5倍和18.1倍，分别排名第一、第七和第八。

请记住，这三个城市的高房价与普通人没有什么关系。一方面，房价高，买房难，报纸上经常出现“逃”的说法，另一方面，大量的人涌入。我经常听到金融行业的人抱怨，即使像他们这样的高级白领也买不起深圳的房子。在深圳、广州和杭州，每年新增人口数十万，我估计大部分都是有一般学历的人，甚至是“打工仔”。

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问题来了。当你踏上房地产，每个人都能感觉到“比泰山还高”。就连白领也在抱怨“高房价”。然而，普通大众和“小人物”正挤着头进来。大城市的人们是“追梦者”。谁不想有自己的家？普通大众能负担得起高房价吗？

这就是大城市的魅力。城市越大，生存就越容易。首先，人口越多的城市越容易找到工作。没有模糊的经济原则，如规模效应和详细的分工。我只想让每个人都明白一个简单的事实:只要人们活着，他们就不可避免地会消费。最低和最基本的需求，如吃和喝耶戈、食物、衣服、住房和交通，是必不可少的。

只要人口足够多，这种需求就足够大。即使经济非常困难，普通人找到工作和“生活”的可能性也会更高。甚至，经济越萧条，这种需求就越稳定。例如，当经济好的时候，它会增长10%。但是当经济不景气时，它仍然会增长10%，这在这个时候是非常有价值的。

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其次，每个人都说:“住在大城市不容易。”事实上，城市越大，就越容易找到栖息地。与深圳、广州和杭州类似，媒体经常关注富有魅力的商品房，但你无法想象住房供应的充裕、底层创新型空客厅的灵活性以及各种居住模式的包容性。例如，共享“n+1”(卧室+客厅)，双层床，从工作换到生活。

从数量上看，商品房供应的比重并不大。例如，深圳有1041万套住房、250万套商品房、530万套城中村住房和180万套工业区宿舍。广州现有约900万套住房，城中村有500-600万套住房。在广州，一个城市的一个村庄的单间租金低至500元，所以找到一个安静的地方住并不难。

杭州是近年来中国新经济中最引人注目的“网络红城”，对人才有着巨大的吸引力。2017年，杭州提出到2020年为农民工提供4万套出租房，这也是中国第一个为农民工建造出租房的城市。可以看出，城市越大，照顾丑小鸭和普通人，生下和照顾他们的梦想越来越成为共识。为什么，深圳的大规模拆迁停止了，万科湾村的计划被听到了，这是不言而喻的。

此外，聚集在大城市的明星企业(如bajt)仍将是政府的“客人”，但他们的政策和压倒性的公众舆论将迫使他们，他们的自治意识将会觉醒。他们越来越重视员工福利、带薪休假和人文关怀。例如，一些专家最近建议为女性设立“月经假”。这种建议在十年前是不可想象的。

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总之，在深圳、广州、杭州等城市，找工作挣钱容易，找一个相对体面的住处也不难。更重要的是，这座城市充满活力，做事没有关系，没有人给你添麻烦。在基本的生存保障之后，时代推动你前进，示范效应很容易刺激向上的士气。在基本生存得到保证后，更好的生活要求你不断充实自己，努力工作，挣大钱。

记住，时代会推动你前进，即使是最困难的障碍也会被克服。同样勤奋的人会向你展示效果，激发你向上的斗志。像房子和汽车这样的大件物品应该慢慢购买。不要“想拥有一套5万元、收入5000元的房子”或“住一套1000万元的房子，过1000元的生活”。让你生命的时间线变长。当你的人力资本不断积累的时候，你的收入和资历就会越来越高，你的目标就会慢慢实现。

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