顾天杰：这个海南热门县城房地产销售面积下降96.8%！

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中国最热的岛屿海南的房价在秋季。

海南提供了一个模式，它不仅保证了海南经济和金融的稳定，防止了海南房地产的二次泡沫崩溃，而且使海南经济摆脱了对房地产的依赖。我们做什么呢

对海南来说，这是目前最严峻的挑战。

整个岛屿只限于从海南花上飞走的外国候鸟

2019年2月，海南经历了全球限购后的第一个春节假期。

2018年4月22日，海南宣布全球限购，房地产市场迅速降温。在过去的10个月里，政府一点也没有放松，一些限购政策一直在增加。海南岛以外的需求被完全抑制。

当时的政策是这样的:在海口、三亚和琼海，购买限制已经实施，至少有一个成员必须在海南省提供60个月或以上的税收或社会保障。

在上述三个地区之外，未在本省登记的家庭应至少为一名成员提供在海南累计24个月或以上的税收或社会保障。

在限购之前，从海南岛购买的房客就像蜜蜂一样扑向海南岛。

根据连锁住宅的数据，2017年，在岛外买房的顾客比例高达88%，其中大多数是候鸟。

与度假相关的房产成交量大幅下降。根据海南金城的数据，在2019年春节期间，海口大部分的假货相关项目都在5套以内售出。三亚交易量最高的保利亚洲湾仅售出26套。2017年和2018年同期数据分别为113套和78套。

限购后的春节期间，媒体实地走访了海口、三亚、陵水等地的楼盘，发现多数情况下只有少数几组到访客户。2月14日，海口西海岸一个大型建筑工地的房地产顾问说，零星的客户到达，几乎没有交易。

链家的数据甚至更加黯淡。2019年春节黄金周，海口楼市成交量最高的是观澜湖一号，共有21套。相比之下，2018年春节期间，海口市营业额最高的绿地城市数量达到71个，是前者的三倍多。

全球限购开始，非法销售被正式禁止，海南被冻结了一夜。

海南房地产需要占据主导地位

只需要成为两种人的客户，一种是新海南人在房地产代理。

新海南大部分人都是通过人才引进来海南定居的海南以外的人。在海南买房的原因不再是旅游和度假，而是工作和就业带来的对生活的刚性需求。

另一组是需要改进的本地组。岛外居民失去购房资格后，岛上急需改善的家庭走上了舞台。

然而，大多数当地需求已经消化。海南农民在椰子树下的房子里生活得很好，不可能用几万美元买一个海景房间和一套公寓。海南随后的购买力不足。

领先的房企都不好意思转向工业发展是唯一的出路

在海南的许多热点城市，官方的价格红线已经划定，新的纪录价格已经大幅下降。

海口市住建局和物价局采访了几家开发商后，海口市商品房的创纪录价格被控制在17300元/平方米以内。

目前，观澜湖一号公园的平均售价不超过17300元/平方米，2018年4月，平均售价超过20000元/平方米。在全省统一监管下，开发商陷入了两难境地:如果他们不按指导价出售，就不能在网上签约。如果你按照指导价格，很难保证利润。

全球采购限制的影响是显而易见的。

海南省统计局的统计数据显示，2018年，房地产开发投资下降了16.5%，非房地产开发投资下降了8.4%；2018年，全省住房销售面积为1432.2万平方米，同比下降37.5%；住房销售达到2083.29亿元，下降23.2%。

龙头企业的业绩大幅缩水。根据连锁数据，2018年，碧桂园以160亿英镑赢得冠军，敏捷以129亿英镑位居第二。受4月22日限购政策影响，全省十佳房企总营业额较2017年下降40.46%。

最新数据显示，2019年前两个月，海南房地产开发投资同比下降35.3%，其中住宅开发投资同比下降34.6%；房屋销售面积同比下降54.3%，其中房地产开发热点城市陵水县同比下降96.8%，居全省首位。

开发商面临着客户需求和土地供应的减少。开发商将变得越来越焦虑，他们的房子将不会出售，他们的资金将难以收回，他们的战略转型将没有方向。

坚决转变！忍受痛苦

短期内，海南将引进人才来支撑房地产市场，防止进一步降温。

2019年1月9日，海口市政府下发《关于严格贯彻琼办[2018]29号文件精神进一步稳定房地产市场的通知》，加大限购力度，暂停向企事业单位、社会团体和个体户销售商品房，堵塞了绕开限购的另一条渠道。

2019年1月28日，在海南省第六届全国人民代表大会第二次会议上，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江表示，2018年，海南省提供了1320亩居住用地，比2015年减少了88%。

海南希望摆脱土地财政。

3月24日，自然资源和规划部门发布了《关于鼓励现有商品住宅用地改造利用和解决历史遗留问题的实施意见》，提出了现有商品住宅用地的四大处置措施:土地用途变更、土地置换、出让和复垦、依法有偿收回。

改变土地用途是为了加快产业升级，防止过度的住房开发；土地置换是为了资源整合，有利于未来的产业规划。收购土地项目是为了化解市场风险，而有偿收回是为了解决剩余问题，同时形成一种定价模式。说白了，就是土地市场的变化。

接下来，海南将大力发展产业，引进人才，而不是像现在这样一年只来两个月的候鸟。

3月29日，海南省住房和城乡建设厅、省委人才发展局联合下发了《关于完善人才住房政策的补充通知》，从购房资格和信用两个方面完善了人才住房政策。

主要目的是解决引进人才的住房需求。特别是总部企业的员工、外来教师、医生等群体从省外整体搬迁到海南，由于子女的教育和医疗问题，他们没有申请在海南定居，短期内无法购房。

过去是买房送账，现在是零门槛买房，最后是房地产为主服务人才。

《通知》明确指出，海南有四种人才购房，政策与当地居民享受同等待遇。这四类人估计是海南引进的主要人才。包括从全省外迁到海南的企业总部、地区总部员工、保税区员工、人才发展局认定的高层次人才。

目前，外国家庭在海南购房，首付比例不低于70%。然而，人才是不同的。通知明确规定，未落户海南的外来人才将购买唯一的住房，已落户海南的外来人才将享受本省户籍家庭商业贷款首付款待遇。

新政扩大了可以定居的人才类型，增加了对商业贷款的支持。

海南在做两件事:土地在为鸟换笼子，人员结构在变化，以前不消费、不工作的人和他们的房子现在都在看着他们，现在引进了人才，为人才创造了先进的“笼子”。

海南想要回归旅游和新产业。包括医疗、医疗基地、会展、离岛免税店等。，坚决走高端消费和服务业。

只有积极研究产业规划，把住宅与工业结合起来，住宅企业才能度过这个难关。