易宪容：深圳房地产市场的焦虑

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如果全国对中国股市今年的走势都持乐观态度，那么深圳房地产市场在2015-2016年几乎不可能走出疯狂的市场。这是深圳房市炒家面临的焦虑，也是深圳房地产市场的焦虑。

作者:青岛大学经济学院教授，易宪容中国社会科学院金融研究所金融发展办公室原主任

根据最近的媒体报道，大多数人认为一线城市房地产市场的小晴天开始于深圳，然后在北京和其他城市。因为，根据刚刚发布的数据，3月份深圳的新房销售数量为3088套，比上个月增长141.44%。售出4551套二手房，同比下降15%。根据乐居的统计，2019年第一季度售出的新房数量为6866套，比上个月下降4.6%，同比增长22.6%。根据深圳市规划和土地委员会的数据，截至3月底，深圳共有33，259套可供出售的房屋，拆迁期限为13个月。二月份的春节影响了低成交量，本月供应量逐渐回升，导致库存略有增加，退换货期略有延长。

也就是说，3月份深圳房地产市场没有媒体报道的那么火爆，2009年、2013年和2015-2016年深圳房地产市场也没有火爆的销售场景。当深圳房地产市场几次爆发时，销售量超过一万套。实际爆炸式增长超过10，000套，房价也在这两个窗口期实现了一个飞跃。然而，深圳房地产市场销量的爆炸式增长却是三次大不相同。2009年和2013年，房地产销售呈爆炸式增长，住房销售从3000套突然增加到10000多套，增长率超过三倍。然而，这两次深圳房地产市场的爆炸性增长并没有导致房价的快速上涨，但当时的房价基本稳定在每平方米12000元左右。

然而，2015-2016年的情况与前两个房地产市场销量的爆炸性增长完全不同。房屋销售的爆炸性增长也导致了深圳房价的疯狂飙升。经过2015年的市场行情，深圳新房均价从2014年的24000元/平方米跃升至每两年38000元/平方米，最终在2016年达到51000元/平方米。从那以后，深圳新房均价开始了一个5万元的时代。这一次，深圳房价的疯狂上涨是投机炒作的结果。因为，在2015年6月股市泡沫破裂之前，深圳的投资者开始逐渐退出股市，进入房地产市场。到6月份，当上证综指升至5178点、股市泡沫破裂时，深圳房地产市场的价格已经开始上涨。同时，2015年也是中国互联网金融最热的时期。当时，深圳有近3000家p2p网络借贷公司，这些网络借贷公司设计了许多购房首付产品。正是因为这两个原因，深圳房地产市场蓬勃发展，销售量急剧上升，房价迅速上涨。在不到一年的时间里，中心城市深圳的房价上涨了一倍多。然而，深圳房价的快速而疯狂的飙升，或者说疯狂的上涨，也是引导整个国家在本轮房价上涨中快速上涨的因素。之后是上海、苏州、南京、合肥等。也开始疯狂上升。

深圳小洋田的情况与2015-2016年有很大不同。尽管3月份的房屋销售环比增长了122%，但这只是当年1.2万套房屋月销售的四分之一。深圳的房屋销售在三月份迅速增长，但是去年的销售基数很低，基本上是基数效用。因此，小晴天在深圳房地产市场的意义并不太大。此外，还有两个大问题要面对。首先，与深圳现有住房相比，3月份的新房销售量仅为现有住房的十分之一，目前深圳的住房供应过多。第二，为什么深圳房地产市场上有这么多的商品房，最大的问题当然是价格太高了。目前，深圳的房价不是每平方米5万元，而是10万元和20万元。在这种情况下，深圳的房地产市场不会像2015-2016年那样火爆。

当然，最重要的不仅仅是深圳的各项限购政策没有完全放松，更重要的是中国的股市刚刚走出新的市场。尽管上证综指今年已从2440点上涨至3246点，涨幅为33%，但与5178点相比仍有60%的差距。如果房屋投机者看到中国股市的现状，估计他们不会轻易将资金注入房地产市场，而是会更加关注股市。此外，p2p网上贷款公司清理得很少，2015-2016年房地产市场投机的金融市场环境基本不存在，国内媒体很难再对深圳房地产市场进行投机。

可以说，对于深圳的房地产市场来说，其房价一直处于高位，其他一线城市也是如此。那些能够进入这些城市购房的人不仅受到行政限购政策的限制(但这种限制往往可以被打破，只会增加其成本)，还受到金融市场环境巨大变化的限制。在金融市场条件发生变化的情况下，对于目前深圳的房地产市场来说，住房投机者肯定会面临巨大的焦虑，而估计去哪里将更多地取决于中国股市的变化。如果全国对中国股市今年的走势都持乐观态度，那么深圳房地产市场在2015-2016年几乎不可能走出疯狂的市场。这是深圳房市炒家面临的焦虑，也是深圳房地产市场的焦虑。

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